近期，深圳市罗湖区两个新住宅项目入市，再次引发市场异动。一是因为在少有住宅供应的罗湖，再添高端住宅；二是这是在二手房成交参考价发布之后，新房方面，倾向刚需优先购房的认筹规则再现深圳。
新房“刚需优先”
据了解，万象华府、缙山府两项目共推售约1000套住宅，总价区间637万～1371万元。其中缙山府的住宅备案价均价约8.9万元／平方米，单价区间8万～10万元／平方米，总价区间在728万～1064万元／套。万象华府的住宅备案均价约8.9万元／平方米，单价区间在8万～9.7万元／平方米。
为防止打新热、万人哄抢再现，同上个月新房“N选1”的登记模式一样，罗湖华润万象华府、缙山府同时在“i深圳”APP开启意向登记，且购房者只能二选一，登记时间为3月2日上午9点至3月4日下午18点。
此次摇号采取积分入围的规则确认名单，在深购房情况、户籍情况、社保／个税缴纳情况、子女情况等成为入围与否的重要参考指标。
根据销售方案，10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房，可积40分；2～10年内（含2年）在深有住房转让记录且现名下无房，积20分；2年内在深有住房转让记录且现名下无房，积10分；在深拥有一套住房积“0”分。也就是说，即便无房，但情况不同，也可能相差30分，真正利好在深圳的无房家庭或单身。
此外，家庭深户比非深户可多积8分，有未成年子女加2分。而此前被十分看重的缴纳社保月数，也改为了0.1分／月，这某种程度上堵住了利用老人社保投机购房的途径。
实际上，这种受欢迎的积分入围规则，并非首次出现在深圳新房市场。去年7月，华强城推售的556套住宅房源也采用了积分审核规则，最终将原本预估的中签率约4.6％，提升至10.7％。
从华强城的积分规则来看，也是利好无房无贷且社保记录越长的深户家庭或单身的。但此后新房认筹和摇号规则并未延续华强城的方法。
抑制市场热度，深圳调控不断
变化不只在新房方面，近期数据显示，2021年2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。
深圳住建局在2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。政策发布两周后，2021年2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。其中，龙华中心片区跌幅，为8.2%；其次为布吉南可园片区，下跌6.7%。从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33.0%。
2月23日，深圳市住建局下发通知，将开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期。业内人士指出，官方参考价机制实行效果关键取决于银行在放房贷时的执行情况。
“深圳楼市的问题，本质上是杠杆问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前深圳市按揭贷、经营贷全面执行参考价，降杠杆已开启，深圳房价有望逐渐稳定下来。“只要预期稳定了，急卖房的，一定会降价的。由于部分业主是投资客，前期加杠杆比较明显，月供压力较大，如果获利无法‘落袋’，资金链就会比较紧张，外加当前市场情绪下行，投资客只能通过小幅降价、快速出货来应对。”李宇嘉说。
目前来看，由于春节假期和政策具有较大的波动，深圳的新房和二手房市场都出现一定程度的变化。
2月深圳新房市场供应紧缩，新房入市仅8个项目，推售新盘主要集中在南山和西部的宝安、光明等区域。3月新房市项目将集中扎推批售，整体供应将出现较大波动，预计入市项目高达20个，新增供应约5000套，福田、南山、宝安、盐田成供应大户。
随着春节结束，新房、二手房市场均将迎来备案数据的短暂走高期，随后新房、二手房将分别呈现不同的走势，预计新房将根据推盘情况成交出现一定波动，在3月，新一轮的新房“N选1”模式可能又将开启。
至于大家最关心的贷款问题，根据近期消息，深圳成交参考价格将成按揭贷款重要依据，四大行实施细则在拟定中。
四大行贷款实施细则正在拟定中
3月3日，多家媒体报道招商银行深圳分行抵押贷款将依据二手房成交参考价。对此，招商银行深圳分行方面表示，该行已经将把市住建局发布的二手房成交参考价作为贷款发放的重要参考依据，具体细则尚在拟定中，但此类贷款中明确包括“所有房产抵押类的贷款”。
此前，工农中建四大国有银行深圳分行均已明确，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据，但具体实施细则仍在研究制定当中。
针对部分媒体报道中国银行)深圳分行发布通知，要求该行在深圳市涉房类贷款等按照政府发布的二手房成交参考价格执行。其中涉房类贷款包括二手住房按揭贷款、房抵经营贷。记者从中国银行深圳分行得到的回复是对此暂时不回应，等待细则出台。而四大行的其他三家则均回复为仍需等待细则确认。
据了解，涉房类贷款既包括二手住房按揭贷也包括房产抵经营贷，其中，经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
某股份制银行相关人士表示，一般来说，经营贷的额度是抵押房产价值的七成，上限在1000万左右，如果经营者以纯信用贷款的话，不超过30万，如果银行依据二手房成交参考价发放抵押经营贷的话，贷款人从银行能贷出的钱减少了，资金流入房市的风险也降低了。
某房产中介透露：“目前，已有部分银行开始将经营贷依据二手房成交参考价执行了，接下来，深圳其他银行涉房类贷款很大可能都将以此为依据。”目前银行考核经营贷发放已较为严格，要求贷款人名下公司应满一年，且有纳税记录。此外，在二手房成交参考价公布后，不少银行涉房贷款都在放缓，等待相关细则的公布。
小鱼儿nimo2021-03-05 14:47:07
