作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难房地产案件

作为志愿律师，笔者曾多次助力深圳市消委会炮轰房地产开发商坑害购房者的不公平格式条款，并在给市场监督管理局讲座、接受媒体采访时声援处于弱势地位的购房者，然即便已拼尽全力，也还是不得不接受诸多遗憾！

代理购房者起诉开发商退房到底有多难，开发商格式霸王条款到底有多坑爹，法院判决到底有多无奈，或许只有长期从事房地产法律服务的专业律师最有发言权，这也是笔者代理购房者起诉和记黄埔地产（深圳）有限公司，实现两套千万别墅，双双被判退房、退款、退息、赔偿（点击可阅读）后，感慨胜利来之不易的原因所在。

近日，笔者接到广东省高级人民法院再审笔者代理的另一起诉开发商退房纠纷案，遗憾的是以败诉收场，原因居然是开发商格式合同中设定、明显短于开发商合同解除权期限的“霸王条款”合法有效！

受邀给深圳市监局、深汕合作区市监局上课

NO. 1｜壹

合同解除权行使期限：

开发商1年，购房者30日！

根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条（2020修正，修正前第15条）规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使（修正前是“在解除权发生之日起一年内行使”）。不行使的，解除权消灭。意即：对方当事人没有催告的，法定合同解除权行使期限为一年。

本案开发商合同第九条第3项缩短买受人（购房者，下同）法定1年解除权行使期限为30日，而就出卖人（开发商，下同）法定1年期间却未予缩短限制，即：开发商合同解除权行使期限仍为1年（12个月），而购房者则仅为30日（1个月）！

本案开发商合同同时还包括但不限于如下诸多、于购房者权利义务严重不对等的霸王条款（限于篇幅本文不予讨论）：

1、违约金不对等：出卖人根本违约导致买受人解除合同的，无需支付买受人违约金，反之买受人根本违约导致出卖人解除合同的，需支付出卖人成交价20%的违约金；

2、根本违约时限不对等：买受人付款超过30日的，出卖人有权解除合同，而出卖人交房超过90日的，买受人方有权解除合同，即：买受人付款30日便构成根本违约，而出卖人交房90日才构成根本违约。

两套千万别墅，双双退房、退款、退息、赔偿！

NO. 2｜贰

交房日期：合同约定2018年6月30日，通知入伙2018年11月30日

开发商合同第12条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付房屋，附件十二第五条第3项约定：出卖人交房超过90日后，买受人有权解除合同。

时至2018年11月12日135天，开发商仍未通知购房者入伙，已超过90日构成根本违约，购房者遂发出书面《解除商品房买卖合同的通知书》，通知开发商解除双方所签《商品房买卖合同》。

2018年11月30日，购房者收到开发商书面《入伙通知》，已长达153天！

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NO. 3｜叁

购房者诉求：格式条款无效，开发商退房退款

购房者委托笔者起诉开发商要求解除合同（退房退款），鉴于双方合同解除权行使期限严重不对等，如按合同约定购房者的30日计算，解除权行使期限为约定交房日（2018年6月30日）90日满后的30日之内，即2018年9月28日至10月28日之间，购房者2018年11月12日发函解约已超期。

于是笔者以开发商合同属格式合同，所设定的双方权利义务完全不对等：缩短购房者1年解除权行使期限为30日的条款排除并限制了购房者权利、减轻并免除了自身责任，有违基本公平原则，严重不公平、不合理，且没有采取合理的方式提请购房者注意为由，同时请求法院认定该30日解除权行使期间的不公平格式条款无效，认定购房者合同解除权行使期限与开发商一致，即也是法定1年期限。

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NO. 4｜肆

一审判决：

30日解约期限条款不能强迫购房者适用，开发商未能交房系双方沟通不畅所致，双方都不违约，购房者无权解除合同

广东省惠州市惠城区人民法院一审认为：

原告提出约定解约权为30天，是格式条款，应确认无效的诉请，虽然补充协议有此约定，但该约定并不能强迫或强制原告适用，不存在加重对方责任的情形，与“格式条款”的法律规定不相符，因此，原告的、二项诉请，本院不予支持。对原告第三、四、五项请求，因本案房屋是现房买卖，买方已付清全款，卖方已办理完登记备案手续；对没有在合同约定的时间交接房屋，是双方均没有按合同约定时间提交资料或通知对方，是双方沟通不足所致，双方均有责任。但买卖合同第十二条约定，2018年6月30日前出卖人（被告）应向买受人（原告）交付房屋。……买受人（原告）未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……。因此，双方均不存在根本性违约的情形，没有达到法律规定解除合同的条件。原告认为2018年11月12日向被告发出的《解除商品房买卖合同的通知函》在被告签收后买卖合同已解除，要求法院确认的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持；其要求返还购房款和利息及支付购房违约金的请求，无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。

2019年12月29日一审判决：驳回购房者的全部诉讼请求。

NO. 5｜伍

二审判决：

即便开发商迟延五个月交房，也是违约程度显著轻微，不影响购房者合同目的，购房者无权解除合同

广东省惠州市中级人民法院二审认为：

根据涉案《商品房买卖合同》补充协议的约定：“交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同”，现被上诉人于2018年11月30日向上诉人发出《入伙通知书》，虽然被上诉人的交房超出上述期限，但是，根据涉案合同《补充协议》第4条有关互谅期即“同时基于互谅的原则，买受人同意出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予理解和支持，不视作违约”的约定（笔者注：经查，该条款适用前提是不可抗力，与开发商迟延交房丝毫无关）以及参照《法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日印发）第47条的规定，即使被上诉人存在延迟五个月交房的情形，其违约程度显著轻微，并不影响上诉人合同目的实现，因此，上诉人请求解除涉案商品房买卖合同，本院不予支持。

2020年9月9日二审判决：驳回上诉，维持原判。

NO. 6｜陆

再审判决：

30日不公平解除权行使期限约定有效，购房者行使丧失权利，开发商未能交房系双方沟通不畅所致，购房者无权解除合同！

广东省高级人民法院再审认为：

惠州方联公司提供的格式合同中对双方当事人解除权行使期限不一致的约定，不属于免除己方主要义务、排除对方主要权利的情形，朱文怡据此主张合同条款无效，理由不成立。根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议的约定，朱文怡向惠州方联公司购买涉案房屋，惠州方联公司应于 2018年 6月 30日前交付涉案房屋;超过 90日后，朱文怡有权解除合同，朱文怡决定解除合同的，须在达到合同约定的解除条件后 30 日内将书面解除通知送达惠州方联公司，否则视为放弃解除权，合同继续履行。朱文怡于 2018年 11月 12日向惠州方联公司出《解除商品房买卖合同的通知函》，已超过合同约定的解除权行使期限。况且，涉案房屋属于现房销售，买方已付清房款，卖方也办理完成登记备案手续，系因双方未能积极沟通办理交房手续，导致涉案房屋未能按时交付，而惠州方联公司已于 2018年 11月 30日向朱文怡发出《入伙通知书》，故双方当事人不存在根本违约的情形。因此，本案不存在合同约定解除或者法定解除情形，一、二审判决对朱文怡请求确认涉案《商品房买卖合同》已解除、要求惠州方联公司返还购房款并支付利息和违约金的主张未予支持，并无不当。

2021年3月30日再审裁定：驳回购房者的再审申请。

NO. 7｜柒

三次判决购房者败诉，理由不尽相同

感觉：就是不给购房者赢！

本案案历经一审、二审、再审，惠州市惠城区法院、惠州市中级人民法院、广东省高级人民法均判决购房者不能解除合同，但理由各不相同：

一审法院判决购房者败诉的理由是：

1、购房合同为双方平等、自愿协商签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，即认为开发商合同不是格式合同；（驳：过往该院及其上级法院大量判决认定属于格式合同，怎么这次就是双方自愿协商的非格式合同了？）

2、合同缩短购房者解除权行使期限从1年到30日的约定对购房者不适用，不存在加重购房者责任的情形（驳：理由没说，估计是认为违反1年法定期限）;

3、开发商未按约定时间交房原因在于双方没有提前通知对方，沟通不畅，双方均有责任，均不存在根本违约！（驳：笔者不明白，合同或者法律哪里有开发商发《入伙通知书》前，购房者还负有提醒通知的义务？）

笔者不服一审判决，就上述三点败诉理由逐条反驳、据理力争，二审法院最终放弃了一审判决购房者败诉的三个理由，但又重新找了三个新的理由判决购房者第二次败诉：

1、购房者负有关注促成房屋成交的义务（同上，笔者不知该义务来源于何处）；

2、开发商延期交房属实，但参照不可抗力给予延期二个月不追究责任的约定，应予理解和支持，不构成违约（驳：延期交房与不可抗力完全不具有可比性，哪里可以参考？）；

3、参照《法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日印发）第47条规定，即使开发商迟延交房五个月，违约程度亦显著轻微，不影响购房者合同目的，购房者无权解约！（驳：合同约定迟延交房90日买受人有权解除合同，这好了，中级法院居然盖章判决迟延五个月150多天也不能解除合同，出卖人自己制定的格式合同对其都不具有约束力也是醉了！而买受人迟延五个月收房，导致按期收房目的落空，怎么就不影响购房者购房合同目的了？）

笔者仍不服二审判决，就二审法院判决购房者败诉的三个理由逐条反驳、据理力争，代理购房者申请再审讨说法，再审法院又放弃了二审法院判决购房者败诉的三个理由，重新找了一个新理由，外加一个一审理由判决购房者第三次败诉：

1、开发商合同中缩短购房者1年解除权行使期限为30日的不公平格式条款，没有免除己方义务，排除购房者权利，合法有效，购房者丧失解除权，无权再行解除合同！（驳：将购房者解除权行使期限从1年缩短到30日还没有排除购房者权利？还没有免除己方退房义务？...一审判决不是说该约定不能强制购房者适用吗？到再审不但适用了，还作为了判决购房者败诉的核心理由...）

2、开发商未能及时交房系双方未能积极沟通办理所致，开发商迟延五个月交付不违约！（驳：抄了二审已放弃的一审判决理由...）

是不是有点捉迷藏的感觉？：

A法院判决购房者败诉，购房者针对“判决败诉理由”反驳上诉；B法院觉得A法院判决理由确实不能成立，换个理由判决购房者败诉；购房者再次针对“新的判决败诉理由”反驳申诉，C法院觉得B法院判决理由也不能成立，又换第三理由判决购房者败诉....，纵使你能驳倒法院100个判决购房者败诉的理由，法官大人那里还有第101个理由等着你，有足够的时间耗你到流程走完，而且你根本不知道第101个理由是什么！！！——身心疲惫，还要不要继续耗费时间精力，向人民法院讨说法，坚持申诉下去？

别拿“契约自由”和“合法性”来搪塞消费者

NO. 8｜捌

信荣说：

起诉开发商，受伤的总是弱势的购房者，受挫的总是购房者律师

1、当事人层面：本案只是购房者起诉开发商退房败诉案例的缩影，实践中因为购房合同都是开发商专家律师顾问团事先字斟句酌制定、有利于己方的格式合同，一旦个案败诉，往往会导致整个楼盘其他购房者效仿起诉导致整体败诉，故而开发商用尽各种关系、拼尽全力不能败诉的心态可想而知，同时相对于小业主来说，开发商人际关系广、财大气粗，可以请到最的律师，此便是购房者维权难的核心原因所在：宁愿花费1000万，也不能让购房者100万元的官司胜诉！

2、审判实践层面：很多法官会考虑到案件可能引发群体性事件，对法律赋予购房者的权利进行打折，尽量维持合同的继续履行，维护交易的稳定，甚至不惜动用自由裁量权过度干预当事人意思自治，部分法院甚至认定开发商合同不是格式合同，而本案即便是开发商自己制定的合同约定三个月迟延交房构成根本违约，广东高法也认为即便超过五个月也是程度轻微，购房者也不能解除合同！

结语：

看过本案，不知读者对于代表弱势群体、支持消费维权的专业律师工作有什么感觉？自从2004年来深执业十七年来，笔者没有和一位案件法官吃过饭、交过朋友，每每遇到自觉该胜诉而败诉的案件，就是这样一审、二审、再审、发回重审......历时多年，一步一步“死磕”过来的，有胜有败，虽过程艰辛，但最起码吃得香，睡得着，不用愁哪天被警察蜀黍检察姐姐请喝茶，因此得到了很多客户、法官、仲裁员的认可，亦被个别同行、法官中伤、排斥，但性格天注定，好坏任人评说，坚持自己，做有专业、有情怀、有担当、有社会责任感的好律师——有句话说：人最可贵之处是看透了生活的本质后依然热爱生活，专业房产律师的可贵之处则是明知购房维权之路艰难险阻，依然前行！

关注弱势群体，关注消费维权，道阻且长

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