新房打新难，二手有指导价，本以为能冷静一下的深圳楼市，小产权和法拍房却意外地相当火热。
昨天，福田八卦岭三套单身宿舍法拍，总价120万起，84人报名，近4万人围观。竞争非常激烈，每一套平均竞价近300次，最终都以溢价240万元左右成交。
据了解，这三套房源为深圳市福田区八卦岭工业区2-3小区单身宿舍第04栋509、520、522房产，房屋用途为单身宿舍，建筑面积分别为30.13、29.53、29.73平方，起拍价为别为124、122、123万元。
30.13㎡房源报名人数28人，12679次围观次数，竞价249次，最终以361万成交。
29.53㎡房源报名人数29人，15783次围观次数，竞价289次，最终以363万成交。
29.73㎡房源报名人数27人，9721次围观次数，竞价281次，最终以361万成交。
这三套八卦岭宿舍的成交单价在12万左右，而该小区的二手房指导均价7.5万。单身宿舍属性、楼梯房、老破小，比指导价高出近5万，居然还能吸引这么多人，甚至总价翻三倍成交。
无非就是两个原因：学位、旧改。
双名校+旧改，去年二手上涨“领头羊”
八卦岭宿舍由深业鹏基集团建成于1983年，原为八卦岭工业区配建的单身公寓、宿舍，至今已接近40年的历史。共49栋7786套房子，大部分是30平米的小户型。
建筑年代久远的楼梯房，又全部都是单身公寓，居住环境和体验非常差。有网友形容其：
“搭配灵巧手动拉线大声音蹲坑马桶，厕浴混合，性感加倍。楼外就是福田美食街，烟火气超浓，生态也很好，老鼠蟑螂活泼跳跃。”
但就是这样一个居住区，因为双名校加旧改概念的加持，成为深圳楼市近两年二手房中的香饽饽。去年，八卦岭片区以涨幅82.08%位于深圳二手房涨幅榜。
这都要归功于2019年，棚改项目列入深圳重大项目计划中，八卦岭宿舍区与大冲旧村、华富村旧改等一并列入。
如今，八卦岭1公里外的华富村开始选房了，2公里外的蔡屋围“激情”拆迁中。在不远的未来，八卦岭片区的东边的这条路上将陆续出现深圳塔、京基新晶都酒店、恒大国际金融中心……
虽然动作比较慢，但八卦岭宿舍旧改始终也没有停止过。
同样在2019年，荔园小学东校区官宣落户八卦岭，与八卦岭宿舍一墙之隔。2020年7月笔架山中学正式更名为荔园实验学校，双名校加持，八卦岭正式开始全面领跑。
从2020年3月初开始，八卦岭宿舍5个月内上涨25%！挂牌单价8万/平以上，有个别房源挂牌单价更是达到了9.3万/平，几乎看齐当时开盘的名校楼盘天健天骄！而同期深圳市二手房均价仅仅上涨1%左右，维持在5.41万/平左右。
在还没有二手房指导价的2020年底，14.6万单价的房源都成为了笋盘。
直到今年1月份，面积27平的房源总价已经上到410万。
以指导价出台前的行情看，120万起的法拍房可以说是打了4折的价格，加上名校和旧改双概念下，难怪会吸引这么多人。
但是，这些房源可实打实的有近40年房龄，法拍房单价都已经12万，远超指导价，相当夸张。
如果说是自住，环境太差。如果是投资，真的值这个价吗？
首先，法拍房的税费就不低，租约、抵押等各类隐藏风险也需谨慎对待。加上以超过10万+的单价购买老破旧，算下来，其实基本等于甚至略高于此前的市场价，里外里成本相当高。
其次，老破旧小区房的旧改等待时间较长，而学位就更难说了。深圳近几年的学位风波不断，其中因为历史遗留的土地属性问题更是年年“暴雷”，八卦岭宿舍作为单身宿舍，隐患将会一直存在。
总而言之，博旧改还是博学位的想法高价购置法拍房，劝你还是要三思而后行。
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编辑 一盒
爱住家教你买房综合整理
部分资料来源：房易拍、微博等
爱住家投研圈2021-04-22 09:56:33
