集体土地上的小产权拆迁真的全部都会赔付给买家吗？

集体土地上的小产权拆迁真的全部都会赔付给买家吗？

昨天我分享了一个小案例，然后有朋友在评论回复我说：集体土地上的小产权拆迁时都会赔给买家的，这个评论着实让我有点被雷得外焦里嫩的感觉（见附图）。

有多少人有这样的想法，在评论区举个手看看？

我想应该有很大一部分人都有这样的想法吧？既然如此，那今天我们就简单地聊聊这个问题，OK，简单粗暴，直接进入：

什么是集体土地？这个很好理解，不是村里的集体地吗？这个大家都懂！但这个只是一个统称而已，这个统称下包括，例如：非农、征地返还地、自留地……等等，今天先不聊这个地的问题，我们留着下次聊，今天我们先聊物业的事儿。这个集体土地上物业按权利人或实际占有人来划分的话，可以分成两类，一类是股份公司（村委）及股民（原村民）的，如：厂房、宿舍、空地、商业办公、村公共设施等等；另一类是村民或实际占有人的，这一部分里面主要是厂房和私宅。

股份公司的那部分集体物业，无论是否有证，权利人都是股份公司或者所属股民，这个是改变不了的。回迁回来的物业权利人就是股份公司的（图二、图三），且回迁回来的全部都整栋红本。有些物业会按股民等份拆分回迁成独立红本房，这个回迁的权利人还是要原股民的。（这个一般是非农地或返还地合作开发的一种回迁，和旧改类的回迁不太一样，暂按不表！）

另一类是私宅或厂房，这一类里面还分有证（或备案）的，有证（或备案）的就不用说啦，基本上就是按证载人及证载面积回迁的了（其他个例另说）。另一类是无证但处于R4类用地范围内的私宅（其实还有一些其他类用地的也可以，这个下次单独说，这种案例并不是主流），这一类才是可以赔给最后买家的那一部分。这一类物业它没有法定意义上的权利人，只有实际占有人。这一类为什么可以赔给最后的买家呢？是因为以前的城市更新是采用后置确权的方式，直白的说就是：在实施主体确认之前，做好确权即可认定为有效的权利人。（2021-3-1实行的新政已经更改了这个方式，由以前的确权后置改为确权前置了，直白的说，即在意愿征集，区更新办便会核实此类权利人的身份，届时开发商只能和核实之后的权利人签约）

你学废了吗？如果学废了，那就不要因为标的在旧改范围内，就不顾一切冲上去就搞啦！