一度火热的深圳二手房市场，在二手房参考房价之后迅速降温，这个“调控利器”也被越来越多的城市所使用。这说明，多地楼市调控重点已转向二手房市场。
二手住房价格
今年初，深圳、上海、西安、成都、三亚、东莞等城市相继出台了限购政策，遏制虚高挂牌，完善二手住房网签交易价格等针对二手房市场的措施。关于二手房的参考价格，深圳、成都、西安等城市由住建部发布了房价，三亚市由三亚市房地产中介协会建立二手住宅交易参考价格。
日前，西安市住房和城乡建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确规定西安市房地产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签价格、评估价格等因素，形成二手住房参考价格。相关机构涉及二手房交易各个环节，应以二手住宅成交参考价格为参考，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。另外，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌的房源进行自查，下架二手住宅价格虚高的房源。
而且从7月9日起，上海已经在对已实施的房源公示审核的基础上，增加了价格信息的审核。上海市房地产交易管理部门将根据市场的真实价格，对每一套房进行审核，未通过价格审核的房源不得对外发布。在具体操作上，一般是先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除房源所在小区、楼层等信息外，还需提交其所在小区、楼层等信息。如递交的价格高于该小区市场的真实价格，则无法通过审核，该房源也不得对外发布。
在此之前，许多城市的二手房市场都出现了一些“乱象”，如小区业主集体“控盘”、炒房客集中买进某些小区，并顺势抬高房价。这说明，二手房价格如何确定、如何发布，多地开始把调控的重点放在二手房价格之上。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“从深圳开始，楼市调控的重点转向二手房市场，大家要适应这种变化，因为大多数重点城市的楼市都是以二手房为主，如果不把房价控制住，就会出现一种二手房价格倒挂现象。”李宇嘉还表示，“关键是政府要将基础数据完善，同时还要控制好银行的杠杆。”
而在“房住不炒”之下，更多城市已进入“二手房参考价格时代”。这说明目前在房地产调控方面，各个城市都越来越细致。对于二手房市场来说，价格控制确实是必要的，后续的省会城市也会加入。
二手房市场，量价出现拐点
深圳今年2月份就已推出二手房参考价格，与其他城市不同，目前深圳各房产中介门店及网上平台都是参考价格，银行执行相关政策只能以参考价作为基准，导致购房首付比例下降。
所以，二手房参考价格的力量到底怎样？例如，今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套，比去年同期下降48％。另外，6月深圳二手房过户2575套，环比下降14％，同比下降75％。除交易量大幅下滑外，记者在深圳罗湖、福田、南山等多地进行调查发现，主动降价的二手房业主越来越多，愿意以参考价格出售的业主越来越多。福田八卦岭片区堪称深圳“魔幻”表现的代表，在当地记者采访时，资深房产中介黄经理正在向客户推销一套房单位，业主按参考价出售。由于荔园小学东校区在建，八卦岭的房价曾在一年多时间内，但今年前来咨询的购房者更是理性多了，主动降价的房源也在增多。
据公布的报告，据监测，“2·8购物中心”新政出台后，从四月份开始，市场上的挂牌房源数量不断增加，价格也随之下降，这一比例从四月份开始下降到55％。另外，由于二手房首付款成本上升，银行资格审核门槛趋严，导致贷款客户比例下降，预期大幅下降，投资客占比也在趋减。在2021年上半年，购买二手房的顾客中，有68％是刚需，21％是改善。
相对于一年前的火爆行情，参考价格的出现让深圳二手房市场的“量价拐点”开始。同时，《深圳的十四五规划》中有关住房的规划也正在快速落实。
日前，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2021年度实施计划》，深圳市规划和自然资源局相继出台了一系列保障居住供地的政策。除发布2021年度第二轮公开挂牌集中出让的22宗居住用地信息外，新发布的《关于进一步增加居住用地供应的若干措施》更提出“原核准为商业用途的，可申请将部分或全部商业建筑面积按所调整商业建筑面积的30％确定，剩余住宅建筑面积作为出售公共住房”。显然，深圳也开始推行“商改居”政策。深圳出台的措施实际上都是从土地供给的角度来考虑，能够在很大程度上保证居住用地的供给。特别是一些商业办公用地，面临着调整土地性质、增加开发强度等机遇，对后续增加住房供应等都有积极作用。
也有分析师表示，未来二手房交易量持续火热的城市和二手房价倒挂严重城市，将迎来“二手房参考价时代”，尤其是效仿深圳和成都模式，进一步推动房地产市场平稳健康发展。
繁华楼市2021-07-13 09:13:15
