7月月报 |新房供应回升，二手持续低迷

 01  宏 观 经 济 · 政 策

经济增势放缓

LPR连续15月保持稳定

加强管控

增加宅地供应 解决供需矛盾

经济增势放缓

• 7月，中国官方制造业PMI为50.4%，环比↓0.5个百分点；财新制造业PMI为50.3%，环比↓1.0个百分点。

• 官方制造业PMI今年三月以来持续下行，维持在荣枯线以上。由于部分企业集中进入设备检修期，部分地区受洪涝灾害等极端气候影响，制造业增势较上月有所减弱，但大多数行业PMI仍保持在景气区间。整体上看，我国经济继续保持扩张态势，但速度有所放缓。月底局部地区发布受疫情影响加剧，后市经济仍存在不确定性。

LPR连续15月保持稳定

• 7月20日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

• LPR利率自去年5月以来连续15个月持平。为促进融资成本稳中有降，实际贷款利率接连下调。央行或仍将充分考虑金融机构对短中长期资金的需求，保持流动性合理，预计LPR有下调可能，实际贷款利率有望进一步降低。

  
  

加强管控,冰封二手房流动性

• 7月份国家调控多集中在长三角及周边城市，整体呈现由一线城市向二三线城市辐射的局势，调控方向主要是整治和二手房监管。7月市场观望情绪浓厚，北京西城区结合摇号和中签制针对采取全区“多校划片”，遏制了当地热炒的势头，今年以来包括深圳7月底发布的政策意见稿拟推行大学区招生制度，多个热点城市严查炒作，市场将迎来大变革。二手房方面，参照二手房成交参考价制度先行城市深圳，长三角二手房市场或将步入“冷静期”。相反，在传统淡季和疫情的加持下，7月份南京等地楼市降温明显，部分地区有所松绑，下半年楼市还需考虑疫情防控情况这一因素。

  
  

深圳：增加宅地供应 解决供需矛盾

• 7月深圳南山、龙岗区相继发布第十四个五年规划纲要，结合当地机关当月发布的住房供应计划和房屋征收意见稿不难看出，在上半年楼市调控持续加码，收效明显的前提下，深圳下半年的主要方向是增加住宅用地供应，解决供需矛盾，强调推动租赁同权。结合近日惠州等五市被住建局约谈，下半年热点城市严监管、严把关的主基调不变。

深圳商业银行房贷利率情况

• 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理，住房贷款资格审核依旧严格。北京银行利率与上调至与各大银行统一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。放贷额度紧张银行数5个不变。

02  土 地 市 场

挂牌：共27宗 含22宗居住用地

成交：无居住用地成交

共27宗土地挂牌

• 7月深圳共27宗土地挂牌，22宗为居住用地，工业用地和商业用地各2宗，1宗游乐设施用地；挂牌面积共计170.50万平，环比↑1376.1%。

• 7月深圳共7宗土地成交，5宗均为工业用地，1宗商业用地，1宗交通场站用地，无居住用地成交，1宗工业用地交易中止；成交面积共计10.34万平。

  
  

22宗居住用地挂牌

• 7月深圳新增22宗居住用地挂牌，其中20宗为商住+只租不售人才房，2宗为全年期自持的市场租赁住房，分别位于南山和龙华。

• 7月深圳无居住用地成交。

深圳7月商住房楼面价及溢价率情况

02  新 房 市 场

新房网签套数连续三个月不足五千套

八项目获批  七项目入市

公寓成交量价齐升

豪宅零供应 成交量小幅下滑

新房市场概览

• 7月新房住宅成交3028套，环比上升5.7%；成交面积28.7万平，环比上升2.4%。根据市场监测，7月8个项目获批，其中6个为住宅项目，推售面积43.7万平，环比上升14.0%，1个项目开盘售罄。宝安区是供应主力，供应占比超四成，龙岗区成交居首，占总成交的四分之一

• 7月两个公寓项目获批，批售2685套，13.5万平，套数环比↓41.2%，面积环比↓53.1%。公寓成交1036套，环比↓27.3%；成交面积为5.8万平，环比↓35.2%。龙岗区新增供应12.77万平，占总供应量的九成以上；宝安区公寓成交依然，成交1.81万平。100万-300万总价段公寓成交套数占比64.6%，为成交主力价段。

• 7月一手豪宅共成交416套，环比下滑1.0%；成交面积为5.51万平，环比↓5.5%。成交均价为108935元/平，环比↓3.9%。7月豪宅南山区成交面积占比，占全市成交的72.6%。南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、天健悦桂府、半山臻境、前海天境花园为主，成交均价120176元/平。

住宅成交占比超六成

• 7月新房市场共网签4474套商品房，环比↓7.8%；住宅网签3028套，环比↑5.7%；豪宅网签416套，环比下滑1.0%；商务公寓网签1036套，环比↓27.3%。

• 7月住宅成交占比67.7%，连续两个月回升；商务公寓成交占比则连续两个月回落，占比26.7%；商办及其他占比降至9.2%。

新房市场网签套数连续三个月不足五千套

• 网签数据显示7月全市新建商品房共成交4474套，环比↓7.8%；成交面积为38.55万平，环比↓18.9%，成交套数连续三个月不足五千套。

八项目获批 七项目入市

• 中原研究中心监测显示，7月深圳新房批售项目8个，较上月减少2个；其中6个住宅项目，住宅项目分布以宝安、光明为主。

• 7月入市项目7个，比上月下滑5个，其中6个住宅项目，仅光明1项目开盘售罄，整体开盘去化出现明显下滑。7月市场供应量不及预期，预计八月入市项目数量会出现回升。

  
  

访客指数持续下滑

• 7月市场批售、推售项目数量都有下降，整体访客指数呈现下滑趋势。上旬仅两项目获批，无项目开盘。月中光明两项目星河天地、勤诚达正大城拿证，市场有所升温，访客指数小幅回升。但整个下半月仅两项目获批，访客指数继续下滑。整体看，7月推盘量不足，热点楼盘少，访客指数出现较为明显的下滑，预计八月入市项目会有所增加，访客指数有望止跌回升。

新房住宅网签量小幅上升新房住宅整体开盘去化超六成

• 7月共6个住宅项目入市，一项目开盘售罄，整体开盘去化超六成。

新房住宅去化时间下滑至4.1个月

• 截至2021年7月底，深圳全市新房住宅存量为182.4万平，环比↑0.4%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为4.1个月，较上月略有上升，但依然处于历史低位。7月新房住宅6项目获批，项目体量普遍较大，虽然开盘去化率较好，但已经处于今年低位。预计八月市场供应将继续增加，新房住宅存量及去化时间有望继续回升。

龙岗区成交量居首

• 从各区网签套数上看，龙岗网签居首，网签853套，环比上升12.7%；坪山位居第二，网签762套，环比上升27.0%。福田本月无网成交。

• 从各区变动看，仅光明、坪山、龙岗三区成交量上升，其余八区成交量皆下滑。其中，光明上升最为明显环比上升48.6%，网签52套。

宝安区供应占比超四成

• 从十一区成交面积及占比看，龙岗、坪山、宝安位居前三。龙岗区网签7.24万平，占比25.2%；其次是坪山区网签7.13万平，占比24.8%；宝安区网签4.46万平，占比15.5%。

• 从十一区供应看，7月6住宅项目开盘，分别位于宝安、光明、龙岗、龙华，总计供应面积43.67万平。其中，宝安区供应20.74万平，占比47%，为京基智农山海御园、万科大都会的供应；光明区供应占比也达33%，为星河天地、勤诚达正大城的供应。

60-90平成交占比升至5成

• 网签数据显示，7月中间价段4-6万、6-8万成交占比上升，而其他价段成交占比都有不同程度的下滑。其中，4-6万成交占比42.7%，上升6.1%，主要是万樾府、保利勤诚达誉都、佳兆业壹都汇等项目的成交。4万以下成交占比下滑6.4%至16.8%；8万以上成交占比近三成，为29.0%，主要为华润城润玺、龙光玖悦台、尖岗山壹号花园等项目的成交。

• 从成交面积段看，60-90平成交占比，上升了11.7%占比达到51.8%；60-90平成交主要为万樾府、佳兆业壹都汇；而90-144平成交占比明显下滑，占比44.9%，下滑10.8%。

6万+成交占比连续七个月回升

• 7月网签住宅项目共80个，其中有6万+成交记录的楼盘有36个。

• 7月新房住宅6万+楼盘共成交1145套，占全市成交套数的37.8%；6万+楼盘成交总面积为11.7万平，环比上升41.0%，占全市成交面积的40.7%。6万+楼盘中鸿荣源壹成中心花园、华润城润玺等为成交主力。

万科网签套数居首

• 7月网签数据显示，万樾府网签375套，位居住宅成交套数10榜首，其次是佳兆业壹都汇大厦、保利勤诚达誉都。7月网签套数10项目中，龙岗、坪山各占4个，龙华、大鹏各1个。

• 7月住宅成交套数10共成交1711套，占全市成交套数的56.5%。

万樾府成为网签金额

• 7月万樾府项目网签金额达到14.0亿元，成为住宅项目成交金额。鸿荣源壹成中心花园、佳兆业壹都汇大厦分别位居二、三位。成交金额10榜单中，5个项目均价在10万以上，1个均价超9万，4-6万之间的有3个。

• 7月住宅成交金额10楼盘成交金额共计95.6亿元。

华润网签面积位居榜首

• 7月华润凭借万樾府、华润城润玺、华润置地笋岗中心等项目，网签5.5万平，位居开发商成交面积10榜首，其次是佳兆业、鸿荣源。

• 7月10开发商成交面积共计17.3万平，占全市成交面积的60.0%。

华润获得开发商成交金额

• 7月网签数据显示，华润成交金额达到33.1亿元，获得开发商成交金额排行榜，龙光、鸿荣源分别位列二三位。

• 7月住宅成交金额10开发商成交金额共计117.5亿元。

公寓成交量价齐跌

• 7月两个公寓项目获批，共批售公寓2685套，13.5万平，套数环比↓41.2%，面积环比↓53.1%。

• 网签数据显示，7月全市公寓共成交1036套，环比↓27.3%；成交面积为5.8万平，环比↓35.2%，公寓成交均价下滑1.4%至62763元/平。

龙岗供应占比超九成

• 7月龙岗与宝安有公寓供应，龙岗区供应12.77万平，占总供应量的九成以上；宝安区供应0.74万平。宝安区公寓成交依然，成交1.81万平，其次是福田与龙岗，分别成交0.99万平、0.88万平。

• 7月福田区成交均价102526元/平，环比下滑0.2%，为全市均价区域。而南山区成交均价环比下滑11.9%至95890元/平，均价退居第二位。坪山区本月无公寓成交。

总价100万-300万公寓成交套数占比超六成

• 7月45平以下、45平-60平面积段成交套数占比均增加，分别增加6.0%、2.0%，其他面积段成交套数占比有所下降。

• 100万-300万总价段公寓成交套数占比下滑2.3%至64.6%，为主力成交价段；600-1000万、1000万以上成交占比也有所下降；300万-600万总价段成交套数占比则上升3.0%至22.8%。

深国际万科和颂轩成交套数居首

• 7月公寓项目成交量10榜单中，无项目成交过百，成交的为龙华的深国际万科和颂轩，共成交90套。10中，宝安占四席，龙华占两席，罗湖、深汕、龙岗、光明各占一席。

• 成交量前十的公寓项目合计成交606套，占本月公寓成交总数的58.5%。

深圳中心·天元位居成交金额榜首

• 网签数据显示，7月深圳中心·天元以5.5亿元的金额位居成交金额榜首，其次是深国际万科和颂轩。

• 成交金额前十的项目中，宝安占三个，南山、福田各两个，龙华、罗湖、龙岗各一个。

无豪宅项目获批、开盘

• 7月无豪宅项目获批，无豪宅项目开盘。

• 7月一手豪宅共成交416套，环比下滑1.0%；成交面积为5.51万平，环比↓5.5%。

• 成交均价为108935元/平，环比↓3.9%。

南山豪宅成交占比超七成

• 从区域来看，7月南山区豪宅成交面积占比，南山区一手豪宅成交324套，成交面积为4.00万平，占全市成交的72.6%。南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、天健悦桂府、半山臻境、前海天境花园为主，成交均价120176元/平。宝安区一手豪宅成交71套，成交面积为1.01万平，面积占全市比重为18.4%。宝安区的成交主力为和樾府、大悦城天玺壹号，成交均价94007元/平。

• 分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为4.60万平，占比为83.5%，住宅类豪宅成交主力为华润城润玺一期、和樾府、天健悦桂府、半山臻境等。公寓类豪宅本月共成交0.88万平，占比为16.0%，公寓类豪宅的成交主力为深圳中心天元、恒裕深圳湾。别墅类豪宅成交0.03万平，占比0.5%，为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

华润城润玺一期占据千万豪宅榜首

• 本月一手千万豪宅共成交406套，占豪宅总成交套数的97.6%。

• 千万豪宅中，南山区的华润城润玺一期网签71套，位居7月千万豪宅成交量榜首；天健悦桂府、半山臻境分居二三位。千万豪宅成交5中4个为南山项目。

1000-2000万豪宅占比超九成

• 网签数据显示，7月仅1000-2000万价段成交占比上升，其余三个价段成交占比都有所下滑。其中，1000-2000万成交占比，达89.2%，提升10.4%；此价段内华润城润玺一期、天健悦桂府、半山臻境等项目为成交主力。而1000万以下价段成交占比下滑4.9%，至2.4%。

中原研判

• 7月新房入市项目不及预期，新房访客指数下滑。八月预计新房市场供应会出现明显回升，市场情绪有望升温，成交也将更为活跃。

04  商 办 市 场

一手商业：供应套数下降五成

一手商业：龙岗成交面积占比达66%

二手商业：成交套数上升27%

二手商业：龙岗区成交面积占比达44%

一手商业：供应大幅下降，成交回升

• 7月共有6个商业项目获批，批售商业335套，环比↓50.4%，共批售商业面积2.29万平，环比↓32.5%。

• 网签数据显示，7月一手商业共成交62套，环比↓25.3%，共计成交0.56万平，环比↑11.6%。

一手商业：龙岗成交面积占比达66%

• 7月龙岗区一手商业成交3675平，占比66%，其中恒明湾创中心由于套均面积较大，2套房源成交面积达2047平，成交该区成交主力。罗湖区、盐田区、大鹏新区、深汕区均无一手商业成交。

• 7月40平以内商业成交套数占比下降17.6%至25.8%，其他面积段成交占比上升，其中70-100平面积段成交占比上升10.9%,成交占比上升幅度。

二手商业：成交套数上升27%

• 网签数据显示，7月二手商业成交362套，环比↑26.6 %，成交面积合计2.77万平，环比↑63.4%。

二手商业：龙岗区成交面积占比44%

• 从区域分布来看，7月龙岗区二手商业成交12290.2平，占比44%，其次是宝安区成交5544.6平，占比20%。

• 从成交商圈分布来看，本月热门商圈集中在观澜商圈和龙华商圈，两个商圈的占比近九成。观澜商圈成交套数占比为56.5%，位居成交热门。

05 办 公 市 场

一手办公：成交套数下滑四成

一手办公：宝安成交面积

二手办公：成交面积上升约两成

二手办公：福田区成交面积占比近五成

一手办公：成交套数下滑四成

• 7月共两个办公项目获批，套数为1278套，环比↑177.8%，面积为12.22万平，环比↑89.3%。

• 网签数据显示，7月深圳一手办公成交161套，环比↓39.7%；成交面积为1.27万平，环比↓80.6%，一手办公套均面积下降至79.1平。

一手办公：宝安成交面积

• 7月宝安区一手办公成交4557.1平，为全市成交面积的区域，其次是南山区。

• 从环比变动来看，本月仅盐田成交面积出现上升，其他区域成交面积出现下降，其中宝安区成交面积跌幅达91.0%，跌幅。

  
  

一手办公：10中仅两项目套均面积超200平

• 网签数据显示，7月共有22个办公项目成交，宝安区的万科星城以2578平的成交面积位居一手办公成交面积10榜首。

• 10中套均面积200平以上的仅恒裕深圳湾、海府一号两项目。

二手办公：成交面积上升约2成

• 7月深圳二手办公类物业成交133套，环比↑13.7%；面积合计1.29万平，环比↑19.0%，二手办公套均面积上升至97.0平。

二手办公：福田区成交面积占比近5成

• 7月福田区二手办公成交6019.2平，占全市成交面积的46.7%。

• 7月罗湖、福田两区二手办公成交面积上升，其他区域成交面积下降。

中原研判

• 深圳的商业市场一直以二手为主导，本月发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》中提出原批准商业用途的土地可申请为居住用途。预计未来会有部分商业项目转为住宅项目，市场供应或出现下滑。