作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师
主攻：重大疑难复杂房地产案件
大家还记得我们信荣律师团队斩获，那个或刷新二手房纪录的“730万违约金”案吗？
那是深圳市龙华区的一套二手房，成交价7300万，买方支付365万定金、1600万购房款后因故未能履行合同，并以原告身份起诉，要求卖家返还1965万、支付违约金1460万、赔偿损失32万！
笔者代理卖家反诉，要求买方赔偿违约金1460万！
案经深圳市龙华区人民法院一审、深圳市中级人民法院二审，均认定买方违约，支付卖家违约金730万（成交价10%）！
戳图看一审判决
戳图看二审判决
仅时隔两个月，就在美军撤离阿富汗的最后一天——8月31日，笔者又斩获深圳市中级人民法院另一份天价二手房违约赔偿判决：
卖家违约，赔偿我客户（买方）698万！
后说案情，先一睹为快：
基本案情：
涉案房产位于深圳市福田区，客户为买家，W是业主代理人，成交价3490万。
2017年3月2日，客户与业主代理人W签署《房屋转让合同书》，载明“代理人声称受到卖方授权，代表卖方签署本合同及相关文件，若卖方不承认此合同及相关文件，代理人愿承担法律责任。”
客户签约并支付定金100万元（托管于中介处）后得知涉案房产已被法院查封。
2017年8月10日，W与客户签署《补充协议》，承诺业主在2017年12月15日前补签合同，2018年1月15日前完成解封，客户2月15日前监管首期款。
然涉案房产并未在2018年1月15日完成解封，由此导致客户首期款监管亦未完成。
时至2019年9月，客户得知涉案房屋已经解封，于是多次催告W和业主履行合同，而因房价已经暴涨，W和业主先是要求加价交易，后又反悔，导致合同无法履行。
鉴于W和业主的行为已构成根本违约，2019年11月6日，客户委托笔者向W和卖方发出《解约通知函》，依法解除了《房屋转让合同书》及《补充协议》，并要求其返还定金100万元、支付违约金698万、赔偿房屋差价1000万，合计1769万。
因W和业主拒不赔偿，笔者代理客户向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求返还购房定金100万，支付违约金1198万（房屋估值）。
1600万豪宅，没签合同也构成违约
一审判决：合同未生效，W赔偿客户100万元。
深圳市福田区人民法院经审理认为：业主事后不追认，W构成无权代理，涉案合同为未生效合同，W应承担损害赔偿责任。买方签约时未核实W授权，未尽审慎义务，存在过错。业主未能在《补充协议》约定的2018年1月15日前补签合同，表明其拒绝追认，买方应及时止损，另寻交易机会，直至2019年11月才发函解除合同，对扩大损失存在过错。
2021年1月20日判决：
1、W赔偿客户损失100万元；
2、中介方返还客户定金100万元；
3、驳回客户其他诉讼请求。
买大冲回迁房，两千万，遭人查封，结果......
二审判决：合同合法有效，W赔偿客户698万！
一审判决后，笔者不服，代理客户提起上诉。深圳市中级人民法院经审理认为：W的行为构成无权代理，涉案合同虽对业主不发生效力，但对签约人W发生效力，合同为买家和W的真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。
由于致使涉案合同无法履行的根本原因系W未取得授权的情况下签订，而《房屋转让合同书》中又载明“代理人声称受到卖方授权，代表卖方签署本合同及相关文件，若卖方不承认此合同及相关文件，代理人愿承担法律责任”。故一审法院根据涉案合同约定的违约责任条款认定W承担相应的法律责任于法有据。
涉案合同于2017年3月签订，于2019年11月解除，时间跨度较长，给买家造成较大损失，一审法院将W应承担的责任数额调整为100万，依据不足。
根据涉案合同的签订情况、当事人的过错程度以及损失情况，本院对此纠正为按合同约定的涉案房屋成交价20%的标准，由W向买家承担相应的法律责任，即赔偿698万（3490万X20%）。
2021年8月24日判决：
1、维持一审判决第二项；
2、撤销一审判决第三项；
3、变更一审判决项为：W向客户赔偿损失698万。
购商铺18年，遭他人持证驱离，这个案例值得看！
信荣说：无权代理合同有效，698万赔偿不高！
1、无论是之前的《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条还是《民法典》第597条，均明确规定了无权处分合同有效，因此导致合同不能履行的，签约人承担违约责任，一审法院认定无权代理合同未生效显然是常识性错误；
2、无权代理可以通过被代理人的事后追认取得代理权，使得代理人所签合同合法有效，一审法院在买家经过专业房地产居间公司居间，W在合同中明确承诺已取得业主授权、《补充协议》二次承诺业主签字，涉案房产已过千万的情况下，仍然以客户未尽代理权限审查注意义务，将赔偿金酌定为100万，有纵容卖家，苛求买家之嫌；
3、点赞深圳中院纠正了一审法院上述两个核心错误，但判决W赔偿买家损失698万依然过低，因为涉案房产已过千万，买家另案购买同一小区房屋比与W签约时也已上涨过千万，该差价既是卖家的违约获利，又是买家的实际损失，法院应当同意笔者的评估申请，并以房屋评估差价确定W应当承担的赔偿金额；
4、深圳二手房价格动辄千万上亿，前有“730万违约金”，今有“698万赔偿金”，法律威力强大，当事人应坚守契约，切勿违约；
5、笔者2004年来深即定位于二手房法律服务，提出“二手房律师”概念，信荣律师团队前身即为“深圳二手房律师团”，始创于2007年12月，历经十四年发展，之于二手房买卖争议解决积累了丰富的执业经验，目前“核心业务”为房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产）纠纷处理，“特色服务”为城市更新过程中的小产权房争议解决，欢迎客户委托。
张茂荣律师团队2021-09-01 10:02:28
