房天下>  资讯中心  >张茂荣律师团队>  正文

手机看新闻

入库案例|开发商虚假宣传:被行政处罚,未必构成民事欺诈!

张茂荣律师团队2024-05-22 19:25:09来自广东省

印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

——合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外,则开发商的广告宣传不属于合同内容

裁判理由

......

一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。本案中,原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈,故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此,法院认为:

本案中,虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传,但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定,被告的广告、样板房、宣传材料、模 型、展示板、规划设计效果图、楼书沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限 于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任,该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该房屋交付时 现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外,其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。

综上,原告对于其支付1,058,051元 购买的涉案房屋毛坯房应属明知,原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示,故原告主张被告的上述行为构成欺诈,缺乏事实依据,法院对此不予支持。

......

裁判要旨

虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定,但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈,法院仍应根据民事法律规定进行认定。

合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外,购房人明知其购买的涉案房屋毛坯房,故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响,其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示,则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

了不起的深圳盐田法院:“逆”人民法院案例库案例裁判案件!


张茂荣律师:开发商“自我否定式”营销不可信!

开发商“自我否定式”营销指:一方面,虚假宣传,虚假承诺,违规搭建,“赠送”面积,吸引购房者入市;另一方面,又在合同中“约定”:售楼书、网站、模型、宣传片、销售人员介绍等宣传广告为“要约邀请”,仅供参考,不作为交付标准,不构成合同内容,对出卖人不具有约束力,买方确认签订合同未受此影响,并不得据此向卖方主张权利......意即:我明确告诉您,我说的话都不算数!

利用制定格式合同的便利条件,预先设置大量免责条款,并以此为护身符,采取自我否定式营销,以“购房者委托”的施工改造公司为掩护,携“要约邀请”大旗,大肆虚假宣传、虚假承诺、违规搭建、违规经营......长期以来,中国房地产开发乱象丛生,购房者维权屡屡困难!

开发商“自我否定式”营销是否需要承担民事责任,审判实践中争议颇大,原因是当营销说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况下,已经构成了要约,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第三条“即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,但同时又被明确排除在合同之外,此时到底是合同约定优先,还是司法解释优先见仁见智。

个人认为,基于司法解释明确规定,且合同存在书面和口头两种,书面合同为开发商单方制定,有利于己方的格式条款的考虑,应当优先适用司法解释,判决开发商承担责任,否则无异于鼓励开发商“自我否定式”营销。

深圳市中级人民法院审理的深圳金地塞拉维花园(推广名为金地·鹭湖1号)开发商买卖合同案,就是在开发商有合同免责条款的情况下,认定了开发商将存在争议的“地下一层及地下夹层”部分,通过宣传资料及样板房的方式,已经明确、直观地进行了展示,交易房产是否具有地下一层、夹层,以及是否具有独立的楼梯或电梯,足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响,应当视为合同的内容,因“地下一层及地下夹层”违规搭建被拆,最终判决开发商赔偿23位购房者房总价款的30%的损失共计7400余万。

上市房企“违规搭建”被拆,法院:按购房款30%赔偿!——套均高达322万,总赔款或超2.4亿!

本参考案例采取了合同约定优先原则,即“合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外,则开发商的广告宣传不属于合同内容”,笔者尊重最高法观点,但保留个人意见:原因除了以上所说,还因虽然行政、司法两条线,但行政处罚依据《房地产广告发布规定》、《广告法》、《反不正当竞争法》都是将购房者视为受害者的,如果没有受害者,虚假宣传便没有了被打击的理论基础,也就没有被打击的必要性了,而开发商损害受害者合法权益受行政责任追究,不受民事责任追究,怎么听来都有点怪怪的。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈