最近很多城市的土地出现大规模流拍，目前已经统计出来的数据如下：
最为诡异的是，作为独角兽之城，互联网经济发达的杭州，政府推出10块品质土地，居然有9块流拍了！
要知道杭州过去五年一直是卖地的大户，五年时间，杭州政府光是卖地就收入过万亿。
现如今，开发商突然不拿地了。
到底怎么了？连杭州的土地都卖不出去了？除了杭州，其他城市的土地也出现了大规模流拍，接下来中国楼市是涨是跌，将如何走向？
别急，为了讲清楚这里面的逻辑，我专门写了一篇文章，请大家耐心阅读，一定收获良多。
01、房价是谁炒上去的
过去这么多年，很多人把房价上涨归咎于开发商和炒房客，认为他们把房价一步步炒高。
其实开发商和炒房客，只是大一点的韭菜而已。政府和银行把全中国人的财富积累投入到这场持续十几年的买房运动中，他们才是受益者。
房价涨跌的底层逻辑只有供需关系，也就是有多少购房者以及有多少房源。
购房者的多寡，受限购限贷影响。
房源的多少，受土地供应的影响。
建房首先得有土地，而土地是垄断的，归国家所有，并由地方政府进行管控，限量供应。
房价由土地、施工、材料、销售等成本构成，其中地价是最重要的构成。
所以其实老百姓买房的钱，主要是被四个群体分了，分别是政府、地产商、建筑施工方和银行。
上图统计了40个大城市的房价构成，其中政府拿到的钱，包括土地价格和各种税费，加起来占到房价的一半。
建筑施工队，大概拿走了大概20%，剩下的30%，才归进入地产商账户。再扣掉给银行的利息和自己的经营成本，房地产商卖一套房子，利润率只有10%左右。
集中供地之后，这个结构出现了明显的变化——政府拿走的钱，变得更多了。
今年上半年，多个一二线城市实行了土地集中供应，并且很多城市在卖地时，就规定了将来房价的上限。
换言之，就是地价贵了，但是未来上市的房价却不让涨。
这就等于压缩了开发商的利润空间。根据数据统计，首批集中供地的16个城市，平均成交的地价房价比均值是56%。也就是说，未来这些土地上盖起来的房子里，光土地成本就占了56%，再加上税费，政府拿走的比例恐怕要接近70%。
至于地产商呢？同样根据房价和地价可以算出，如果还按照过往的财务成本和营销成本来算，房企最后的净利率很可能是零，甚至是负的。
而且，大家仔细看这张图，一些房价被炒到离谱的城市，比如厦门、杭州，地产商的毛利率反而非常低，厦门的房地产毛利率甚至低到只有1%，连端的制造业也不如。
另一个角度也能得出同样的结论。我们把统计样本扩大到100个城市，也可以看到，从2008年到现在，地价占房价的比例，居然从30%左右迅速提高到50%，并且今年一举突破了60%。
也就说，随着房价上涨，政府伸手要的越来越多了。开发商？他们只是高级打工仔而已。
今年5月，浙江地产商宋都股份，斥资17.83亿，拿下杭州市运河新城的一块住宅用地。仅仅两个月之后，宋都把这块地退给了政府，已缴纳的5000万保证金全赔进去了。
表面的原因是，宋都原本跟另一家地产商谈好，要联合开发这块地，但是对方临时反悔了。但实际原因很明显，合作谈判的时候，双方仔细算账之后，发现这块地是赔钱的，结果原来那个开发商也不要了。
当初的出让公告，里面不光有宋都拿地的价格，还规定了未来的销售价格。
根据公告，宋都拿地价格17.83亿，规划建筑面积8.5万平米，折合楼面价是每平米20962元。但是，这8.5万平米面积里，有21%是不能销售的，要求开发商自持出租。
按杭州现在的房价租售比，出租的率是很低的，如果我们把这块刨去不算，宋都实际的拿地面积是6万多平米。这样一算，实际楼面价达到了每平米26000多元。
而政府规定的未来销售价格，是每平米29500元，里面还包含了3000元的精装修成本。也就是说，宋都光是拿地成本，就跟未来售价差不多了，再加上税费、建筑和销售等后续成本，这块地每卖一平方，都要亏几千块钱，还不如早点割肉止损。
当然，这个算法是非常粗略的，如果把出租加进去，长期是有可能赚钱的。但要知道，房企几乎个个都是高负债企业，出租如果不超过年化8%，怎么可能覆盖为此付出的融资成本呢？所以还是亏的。
其实每一轮行情的套路都是这样的：
——经济不好
——放松楼市
——宣传打击炒房，转移注意力
——趁机卖地
2020年疫情过后，广州花都区的公务员、事业单位几乎发不出工资，于是在2020年广州放松了购房政策，导致房价快速上涨，到了今年年初，媒体就不失时机地出来宣传打击炒房，炒房客就成了背锅侠，同时政府趁机推出土地拍卖。
广州今年首批集中供地，溢价率跟往年相比大幅提升，地价涨到飞起，大捞一笔。
02、这次我们不玩了
过去这么多年。这个游戏，地方政府和开发商相互配合，一直玩得很好，为什么今年就不行了呢？原因是：
1、新房限价不给涨
2、土地却一直涨价
换言之，就是楼市可以调控，但是土地不能便宜卖，利润薄如刀片，开发商无路可走了。
这回地方政府的算盘真的打错了，尤其是杭州。为了搞2022年的亚运会，杭州每年要支出近1000个亿，大搞基建，体育场馆，数条地铁同时开工，还要赔偿大量的拆迁户。
所以杭州卖地是最疯狂的，但是卖就卖了，居然还要一边限新房价格，一边涨地价，开发商但凡智商正常都知道这浑水不能趟。
于是才有了上文的杭州推出10块优质用地，有9块流拍。
其实，不光杭州如此，其他城市亦然。看看今年以来的流拍数据：
沈阳公告46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达 58.7%。
苏州22宗土地2宗提前终止出让，余下的 20 宗地中有 1 宗流拍、成交 19 宗，流拍率达 14%。
福州原本出让26宗，开拍前由于无人报价7宗被取消，剩下的19块地，有2宗流拍、4宗终止出让，流拍率高达32%。
合肥集中供地17 宗住宅用地，仅成功出让 8 宗。
成都公告75宗地块，52宗成交（43宗底价成交），23宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达 30.7%。
……
卖地收入断崖下滑，有消息透露，部分财政压力大的地方政府如山西、湖南、安徽等都已开始向中央求援。
03、接下来谁急
土地财政是地方政府的主要收入来源。开发商不拿地，政府的地铁、医院，学校，公路，桥梁，还有公务员等机关单位的资金来源就大受影响，再加上每年要偿还的地方债和城投债，财政压力大增。
2021年上半年，从一般性财政收支来看，仅上海一家财政盈余，浙江和天津基本收支平衡，多数省份收不抵支，其中中部、西部地区收支缺口较大，东部地区收支缺口较小。
财政自给率超过60%的省份均分布在东部地区，而东北与西部地区多数财政自给率不足40%，对转移支付的依赖度较高。而对地方经济发展需要的基础设施建设，主要资金来源就是政府性基金收入和举债。
受“双集中”供地影响，各区域政府性基金收入规模的分化明显，东部浙江、广东、山东三省收入规模突出，超过2000亿元，浙江更是超过5000亿;而西部多数省份和东北地区政府性基金收入规模不足1000亿元。
更为重要的是2021年是地方债、城投债的偿还高峰期，也就是我们说的债务洪峰，洪峰到来，如果没有充足的资金保障，很可能会出现大问题，传闻西部某些县市已经出现公务员欠薪、减薪现象。
今年6月至8月27日，一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。
鉴于这种情况，有消息称，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率，要求地方政府主动降地价。
04、周期轮回与买房建议
9月底，央行会议罕见提到房地产，提出“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益”，这是自2009年以来，央行官网货币政策首次提及房地产。
10月1日，部分地区银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升，让一批苦苦等待房贷下款的买房人喜大普奔。
还有一个信号需要注意：就在9月初，银保监会公布重要数据数据，相关发言人在回答提问 中说：截至 7 月末，个人按揭贷款，首套房占比达到92%。
这个比例如此之高，也就是说除了热门板块的改善需求之外，市场上的最主流买房群体还是刚需购买首套房。
换句话来讲，中国炒房的人数极少极少，绝大部分是自住刚需。其实想想也是，哪有那么多人聪明到不断地囤房呢？
房住不炒之下，他们早就吓破胆了。
今年上半年信贷政策收紧，在让房地产市场从金融属性向居住属性回归的同时，或许让部分首套房群体被误伤，属于矫枉过正。
年初记者报道银行查违规放贷，年尾报道银行拖延放贷，一会急刹车，一会猛加油门，中国楼市就在一松一紧中完成周期轮回。
央行、银保监会要求各银行，在发放房贷的时候不乱收费，不提高利率，不拖延贷款发放。
只要银行不轻易拒绝个人购房贷款，不轻易拖延放款，就是楼市非常大的利好。表面上看，是维护了个人购房者的利益，其实是加速了开发商回款，有利于稳定楼市。
目前各地的土地拍卖，剩下国企还在捧场，民企大部分都已经退场，楼市不转好。国企的买地资金就难以为继，政府一样颗粒无收。
因为打击开发商=减少供给，开发商不拿地，新房供应就会大幅减少，未来几年，房价该涨还是涨。
如果你问我现在该不该买房，我会告诉你一个原则：盯住长趋势，把握小周期。
换句话来讲，就是在我们国家轰轰烈烈的城市化、通货膨胀，经济持续向好，人口不断聚集的长趋势没有改变的前提下，把握住政策调整，楼市短暂下调的周期，逢低买入，然后持有待涨。
买房建议
1、 年底前是买房的好时机，因为明年3月两会召开前后，大家都需要经济信心，肯定会有政策刺激楼市。
2、新房销售直接涉及到政府的土地收入，所以银行是优先保证新房贷款的，条件允许的情况下，尽量买新房。
3、本轮楼市调控已经没有必要继续加码，明年将迎来变相放松楼市的阶段。这个放松，不是简单粗暴的放松，很可能与人才购房，利率下调，税费减免，三胎政策等有关。
在大多数情况下，弄懂长期趋势并以其为依据坚定行事，就可以保证你笑到最后，差别仅在于因获利程度不同而导致的笑声大小而已。
请注意我上面那句话中所提及的条件：大多数情况、坚定，长期。
任何一个投资领域，一个有趣的事实是：大钱并不在个别的波动中，而是在长期的趋势中。不要畏惧短期的负面消息，耐心长期持有一定获利巨大。
粤港澳楼市2021-10-07 21:16:17
