作者｜张茂荣 

房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房拆迁）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

处于查封状态的房屋，解封之前，买家是否有权要求判决强制过户，法院是否可以判决强制过户，对此相信绝大多数法律人都认为是不可能的，原因是：

1、无论是原《合同法》第110条，还是《民法典》第580条都明确规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行！——查封的房产在解封之前是不可能发生物权变动的，办理过户手续存在事实上的不可能。

2、原《广东省高级人民法院 关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第21条更是明确规定：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利，即：购买查封房法定救济途径是依据《民事诉讼法》第225条、第227条、《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条、第29条，通过执行异议、执行异议之诉程序解决，但排除查封执行必须具备法定条件（如必须在查封前已签订有效的书面购房合同并合法占有、已支付全部价款或已按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因己方原因未办理过户登记），对于不具备条件的查封仍然是无法解决，而即便具备条件，也要历经执行异议、执行异议之诉一审、二审、甚至再审程序，也是非常的耗时、耗力，而我们的客户耗不起！

法律来源于生活，服务于生活，“法律是死的，人是活的”，有没有一种可能让法院判决查封房屋过户呢，笔者认为：凡事需尝试，尝试有成功和失败两种可能，而不尝试只有失败一种必然，从方法论角度来说，任何事只要合情、合理，即便没有法律规定，也可以去争取，奇迹往往在争取后出现！就查封房屋可否过户，一个基本无争议的常识是：如果买家自愿代偿卖家查封债务，债权人即应申请解封，解封后过户障碍消除，判决过户理所当然，即便不能代偿卖家查封债务，如果查封将来确定可以解除，判决解封后过户也不违反法律规定，即：不应看到查封就退避三舍，而应客观面对，找出应对之策，并耐心说服法官支持自己的观点。

大限将至，买绿本房的您被卖家“敲诈”了多少钱？就买家自愿代持卖家查封债务的查封房过户，笔者早在2017年已有成功案例：《【重磅】经典案例：查封房屋可以判决过户！》（点击阅读）基本案情是房价暴涨，定金只有五万，没有违约金条款，当时法院不支持差价赔偿，如果不能强制过户，只能获赔五万！接受买家委托后，笔者大胆追加卖家债权人为第三人，并要求代偿，请求法院一并判决先代偿后过户。

深圳市罗湖区人民法院一审认为（判决原文）：“因涉案房产目前已被福田法院查封，此种情形下，原告仍要求继续履行涉案二手房买卖合同、过户、支付迟延交付违约金、行使涤除权等本诉请求，本院不予支持。”2016年8月30日一审判决：驳回买家全部诉讼请求。深圳市中级人民法院二审认为（判决原文）：从本案的实际情况看，涉案房产除本案查封外，还存在着福田区法院的一个在先查封，如果福田区法院的在先查封能够解封，则涉案合同的履行即没有障碍。根据福田法院回函内容可知，在先查封所涉金额约30多万元，没有超过本案合同涉案金额，如果上诉人（买家，下同）同意将该部分执行金额支付给福田法院，则在先查封将予以解封，本案合同履行的障碍将不存在。本案中，上诉人同意将该部分执行金额先予支付给福田法院，因此涉案合同履行的障碍已经不存在，涉案合同能够继续履行。

2017年2月27日二审判决：

1、撤销深圳市罗湖区人民法院一审判决；

2、买卖双方继续履行《二手房预约买卖及居间服务合同》，买家在本判决生效10日内将剩余房款220万元支付卖家，卖家应在收到220万元剩余房款后及时消除在先查封并按照约定将房屋过户到买家名下（买家亦可直接代为偿付业主在福田法院在先查封案件中的付款义务，代为偿付的有关房款在220万元房款中扣除），并在收到全部房款之日起三日内将房屋交付买家。过户的有关税费按照合同约定负担。卖家负有配合买家申请税费减免的合同附随义务。本判决未明确的合同约定的其他义务双方按照约定履行。

此案因此入选“中律评杯”“2017年度十大合同纠纷案例”，获奖词是：

【典型意义】打破了行业内大家一直认为查封房不能继续交易的惯性思维，经过坚持不懈的努力，将申请查封涉案房屋的案外债权人追加为本案的第三人，达到债权人实现债权，房屋买卖合同得以继续履行，维护了法律的公平正义，委托人实现利益化。

买家愿意代偿可以要求先代偿后过户一并判决，如果卖家查封债权过高，买家不愿意代偿，或者查封不能够通过代偿解封，是不是就确定不可能判决过户了呢？

答案是：未必！笔者刚收到深圳市中级人民法院终审判决：客户买的是期房，一审法院也是以查封导致合同履行不能为由驳回客户的全部诉求，二审法院改判解封后先由开发商过户给卖家，再由卖家过户给买家，两级法院审判观点如下：

深圳市南山区人民法院一审认为：至本判决作出时，涉案房产仍处于另案查封状态，在涉案房产被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已经构成涉案买卖合同继续履行及涉案房产过户的履行障碍。

故买家要求卖家在符合条件时及时办理其名下涉案房产一手产权证、继续履行买卖合同，在取得涉案房产一手产权证后将涉案房产过户至买家名下的诉讼请求均存在法律上不能履行的情形。买家可待涉案房产的查封解除之后另行主张。

2019年6月20日一审判决：驳回买家的全部诉讼请求。

深圳市中级人民法院二审认为：

因该房产目前处于被查封状态，故须待涉案房产解除查封后才能继续履行合同，买家亦主张待涉案房产解除查封后再办理相关产权登记过户事宜，本院予以准许。

2021年11月25日二审判决：

1、待涉案房产解除查封后，原审第三人华润置地（深圳）有限公司为卖家办理涉案房产的房地产证书；

2、卖家于取得房地产证书的当日协助上诉人买家将涉案房产转移登记至上诉人买家名下。