大V讲湾区，揭秘轮动密码、买房金字塔逻辑！

目前珠海已经全面解开限购，从6月8日起，首套无贷在珠海非限购区购房，首付比例降至两成；首套有贷，最低首付是三成。所以现在，珠海不论是政策还是贷款利率，都是历史以来比较低的。目前珠海首套房的贷款利率是4.25%，4.45%是基准点，现在下降了20个基准点，也是目前历史最低的贷款利率。这就是为什么“爱住家-湾区大直击走进湾区活动”第一站会选珠海，这个城市确实很好，房子类型也很多，如今又是最低点买房期，可以给到大家一些参考。爱住家本次活动携手珠海湖心新城扛鼎之作湖心金茂悦携手举办“解读湾区轮动密码，走进珠海、寻下个网红板块！”线下置业沙龙，邀请爱住家创始人、资深房地产投资专家黄芳老师来跟我们聊聊如何做好房地产逻辑的理解和部署，同时要避险。

湾区买房的金字塔逻辑买房子最大的好处是有一个根本性的力量--货币。房地产是一个货币的现象，为什么全中国稍微好一点的房子都会涨，是因为货币在不断贬值，其实房子是通胀最大的对冲。但在湾区买房不是说随随便便就可以买，说到底就是踩准时点、选好城市、选好类型才能乘风而起，即使你再好的一个城，如果你买错了时间点也不行。它应该有一个金字塔逻辑，每个人的购房资格、贷款资格不一样，有能够部署的条件是不同的。如今湾区一体化大家心里已经很清楚，是什么让边界没了障碍，其实就是交通的问题。比如，深中通道马上要来了，在其边上还建了很多通往其他湾区城市的桥，目的是让东莞、深圳等经济最发达的湾区城市跟珠江西岸关联起来。深圳的经济中心在西边，而东莞经济中心也在西边，通过交通的桥梁就能把这条经济带延续到翠亨、珠海等其他片区。现在湾区珠江两岸都在交通上大手笔投入，这个投入是省一级出钱、省一级牵头的。

城市的发展往往伴随着交通，整个城市发展的时候，楼市有一个联动效应，总有的地方冲在前面，有的地方在后面，然后一波一波的来。

广东省有一个巨大的规划，就是要建造都市圈，三大最核心的都市圈都是在湾区。第一个都市圈是深圳，多中心分布式都市圈，它对标的是美国旧金山湾区，经济实力非常好；第二个都市圈是广州，广州是一个有几千年历史的商都，是一个强核心聚集，对标东京大阪；第三个都市圈是珠海，对它来讲也有多中心，但是它有环，核心的经济环是珠海核心市区。中山有自己的中心，但中山同时是珠海的附属城市。它对标是欧洲荷兰兰斯塔德。黄芳老师认为，有条件尽量在广州和深圳买，既是金字塔顶部的房子，同时也是投资资产配置比较稳妥的。其次便是珠海核心市区，选择高端小区、央企、国企大品牌，投资回报率会更高，资产更稳妥。

湾区置业跟着产业、交通教育走（1）湾区一体化，高端产业在哪里就去哪里买房，谁的工资高，谁的购买力就强，要跟着产业走。大湾区的经济产业是互融的，以前我们重点讲这一条科技轴，就是从深圳的河套一直到南山、光明、东莞松山湖，再到广州的市区，湾区把整个环境绕起来已经是一个科技环。现在珠海这边有一个西江产业创新走廊，就是从珠海的横琴一直到斗门、江门高新区，最后通过顺德到佛山、到广州。这一条带上汇聚了全国非常瞩目的家电制造业，同时还部署芯片产业、工业母机和设备制造。

从城市的GDP排名来看，珠海排第六，看GDP排名时更多要看人均GDP和地均GDP，因为这些城市内劲很大，量就这么多，但珠海小，所以珠江西岸的地均GDP是非常高的。大湾区到2035年是3亿人口规划，这些都是年青、收入高的阶层，基本是以90后、00后为主的人口。别的地方走入拐点，很多城市开始老龄化，连上海都开始老龄化，但湾区不是，湾区是一个很年轻的战略城市。年轻人里面有300亿购买力都在这里，即10个购买力至少有一两个购买力在我们这边，所以对楼市的需求是刚性的。（2）跟着轨道交通、TOD新城走目前我们有很多交通规划在建设，都是在跨过珠江的天堑，因为需要珠江两岸撑起来。为什么我们不去发展惠州的方向，因为撑不起来，珠海这个地方也不可以跳过去，以江门为起点去发展阳江、茂名，我们只能从广州到香港拉一条线把两边全部盖起来。所以有很多路要修过来，比如有深珠通道、深中通道、南沙岗等跨海大桥，包括现在澳门跟珠海也在修一些路和轨道，到时候要解决澳门到广州有直接的高铁，进了澳门就能到达整个内地。

这湖心金茂悦项目附近也有一个枢纽站，就是鹤洲，它规划的是一个大型TOD。至少有3条高铁线路+2条城际轨道汇聚于此，其中：西侧，珠肇高铁将肇庆、江门与鹤洲、横琴（澳门）连接起来；广佛江珠城际串联广州、佛山、江门等多个城市。北侧，广珠澳高铁将把广州、中山、珠海、澳门高效串联。东侧，深珠高铁将深圳与珠海相连，终点站就落位鹤洲；珠斗城际作为深珠城际延长线，自珠海唐家引出，经前山、珠海中心站（鹤洲）至江门斗山地区。

所以整个湾区最大的特征是，不在湾区讲高速公路，不讲湾区跨城公交车，虽然这些在全国比较独特，即便长三角也没那么多，但我们湾区的轨道是一体化的。轨道分三个，一种是城轨，一种是铁路，我们在湾区不仅是城市之间互通，每个新区互相之间都是互通的。这种互通的级别和密度相当于城市级。（3）教育资源在哪里我们就往哪里走。优质的教育资源永远是不够满足家长对小孩的期望和需求的，所以教育资源永远都是买房的力量。在整个大湾区的配套来讲，整个大湾区，特别是珠西城市，它的教育、医疗、公园条件都非常好。在珠海买房，不光有广州、深圳的资源和外地的人流过来，我们还有内生的资源崛起。现在珠海的情况特别像深圳。在珠海买房，第一要买学位房、旧改房；第二是冲着CBD买房；第三买地铁TOD房。珠海的教育非常好，可以看看珠海的教育数据。珠海这几年的高考数据，本科率非常高，达到90%多。在珠海买一个类似的学校绝对不要那么多钱就可以做到，整体的本科率、重本率都不错，而且不只是一个学校，还有几个学校都考得蛮好的。这些学校跟深圳十六大都是可以比的，深圳十六大学位房也没有均价低于8万/平的，所以珠海是不错的地方。加上它有沉淀，在建市之初不仅要把城市建得漂亮，还有教育、医疗的配套，回顾珠海的高新产业，就是一条带由东往西，跟深圳很像。

珠海中心站扛鼎之作58万方全能配套大城黄芳老师在讲座中说到，在珠海买房子尽量要去买它的TOD+市貌、学校。这就不得不说到这次与爱住家的合作项目——湖心金茂悦。湖心金茂悦所在的湖心新城，正在建或通车的轨道交通很多，周边的商业、绿地长廊、学校都非常多，是一个新城投资概念的代表。在项目周边的珠海中心站（鹤洲），未来将作为深珠高铁的落脚点，通过珠斗城轨还将与深珠城轨相连，珠海中心站（鹤洲）有望成为深珠通道上最耀眼的一颗明星。在这个板块上，能最快抓住机会的便是片区内交付最快的湖心金茂悦。由500强央企中国中化旗下中国金茂匠心打造的扛鼎之作，整个项目以中国金茂城市运营的理念进行打造，拥有建面约58万方的恢弘体量，是湖心新城的教育、休闲、商业、服务和居住中心。 

项目内自带12年一站式教育配套（幼儿园/小学/初中），金茂中、小学与华中师大湾区教研院、斗门区政府协力打造。随着华中师范的进驻，意味着继主城之后，新一代教育强区正式崛起。未来将办成珠海市西部区域办学水平和教育质量一流的示范学校。同时，社区内还有约8.5万方星空公园、商业中心、服务中心等齐全配套，业主下楼即享丰富的城市生活。项目在售建面约80-125㎡精装住宅，户型方正实用，更有少量特价房源。——  END  ——编辑：洵哥部分图片来源：珠海房姐