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深房中协:2022年楼市行情希望再也不见

乐有家研究中心 2023-01-06 18:10:39 来自北京市


2022年楼市行情

希望再也不见


2022年深圳楼市总结

与2023年展望


SUMMARY



2022年的关键词可以用“不容易”三个字来做个总体概述,这期间受疫情反复的持续影响,叠加宏观经济深层次调整所带来的阶段性经济下行阵痛,房地产行业自然不能独善其身,持续低迷的市场氛围萦绕着每一个行业,可以说,每一个人都无法置身事外,这种疫情时代特有的“不确定性”也让房地产市场的交易环境、交易习惯以及交易结构都发生了巨大变化:



01

“地板”之下还有“地下室”


根据深房中协统计到的二手房录得量数据分析,2022年全年,深圳二手房录得(含自助)26,853套,相比2021年44,375套的录得量,下降幅度达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值,二手房录得量连续2年低于新房成交量,其中仅一、二手住宅交易量比值就已达到1.58:1,新房市场显然已成为当前深圳楼市的主力。


注:本图所示录得量,系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数。

(数据来源:深房中协中介标准指数)



02 

三千套成为月交易量无法跨越的“天花板”


从全年月度走势上看,市场虽有起伏,但整体维持在一个较低位水平运行,即月均两千余套的交易量(录得)成了2022年深圳二手房市场的“新常态”,月度最高交易量(录得)也未能突破“三千套”关口。


虽然交易量总体波澜不惊,但月度走势还是多少呈现出一定的规律与节奏,即一季度在反反复复的疫情及春节假期效应双重影响下,市场表现非常冷淡。进入二季度后,在多轮政策“利好”的促进下,短期内市场信心的恢复较为明显,尤其是5月中央监管层落实了此前对于合理住房需求给予支持的承诺,LPR的持续下调,二手房市场有一波小幅上涨。随着时间推移,利好政策的效应也在逐步消散,在没有更进一步的利好政策跟进及9月深圳疫情反弹的影响下,同时随着新房与二手房价格出现倒挂,部分需求转向新房市场,二手房市场再次出现下滑。好在进入11月份后,国家在金融层面持续释放“稳楼市”政策,市场信心有所恢复,二手房再次出现小幅反弹,呈现出年末“小翘尾”行情。


(数据来源:深房中协中介标准指数



03 

二手房挂牌量呈现持续上涨态势


随着新版网签系统的上线,深圳新的二手房交易监管规则要求中介行业必须发布“三码”俱全的真房源,年初各机构都在清查和完善原平台内的房源信息,故当时市场二手房挂牌量非常少,但随着各家机构整改完毕,房源挂牌量呈现持续上升态势。随着年末市场翘尾行情的出现,业主心态发生变化,有“捂盘惜售”现象,同时叠加疫情防控政策优化后短期内的疫情快速爆发,市场二手房挂牌量出现一定下滑。


(数据来源:各机构官网挂盘数据



04 

龙华、光明、坪山三区

成为近年来的黑马


一方面,随着参考价政策的持续发力,原本南山、宝安等楼市热点区域受到政策回调的力度较大,交易热度即交易占比相比参考价政策发布前均有不同程度的下滑,而龙华、光明、坪山等为代表的新规划建设城区,随着近年来轨道交通以及城市规划建设的利好兑现,区域内的市场活跃度相较于前几年均有明显的上升,如2018年龙华区二手房交易占全市比例仅3.6%,但到了2022年,比例蹿升至8.1%,还比如作为东部代表的坪山区,2018年该数据仅为0.6%,到了2022年蹿升至1.7%(如下图)。


(数据来源:深房中协中介标准指数



05 

仅靠改善型群体难以支撑楼市回暖


除了版块热度发生了较大变化外,近年来二手房交易面积也发生了较明显变化,即刚需型户型的录得占比持续走低,而刚改户型以及豪宅户型的录得占比则持续走高(如下图),究其原因,还是在于刚需即首次置业群体相比改善型群体对调控政策以及经济下行的抗冲击能力较弱,导致购房意愿持续下降,也从侧面解释了,在当前刚需主力军仍处于持续观望与徘徊的阶段,月均二手房交易单靠改善型群体是难以突破三千套“天花板”的。


(数据来源:深房中协中介标准指数



06

你好!2023年


(一)需求端将迎来最好的时代

2022年,尤其是进入下半年后,无论是早前提出的“两个维护”,还是在年末刘鹤副总理再次强调“房地产作为国民经济支柱产业地位不变”,均是国家层面对于“稳楼市,稳预期”所做出的多次积极表态,其所释放的信号,也很快在金融端,即货币政策和信贷政策上立竿见影,比如房地产金融端“三箭齐发”等重磅利好政策相继出台,而2023年作为疫情后的经济全面修复阶段,相信国家层面会从楼市托底,以及满足居民住房需求,拉动内需的角度,将会出台更多具有实质性的利好政策。


(二)地方政策将在平稳与微调中找到新的平衡

“分类调控”作为指导地方政府开展精准调控的指挥棒,在2022年已有不少二线及广大三线城市根据地方实际情况,放宽了调控政策。而作为一线城市的深圳,一直吸引着不少人的目光,甚至不少人还预测,深圳也可能在2023年跟进其他城市对调控政策进行调整,但事实上,因为深圳的特殊性,其具有楼市风向标的作用反而会成为深圳楼市调控政策做大范围调整的制约因素。因此,如何寻求地方经济复苏发展,兼顾激活市场活跃度,满足居民住房需求的同时,又要确保房地产市场的总体平稳可控,就成为了类似深圳这样一线热点城市探寻的政策平衡点。按照这个逻辑分析,未来如何做好满足新市民阶层对居住权的需求,以及同时尽可能释放改善型需求的潜力,或许会成为未来一线热点城市政策的发力点。


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