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二手市场:过户套数下滑32.8%

中原大咖2023-02-06 22:25:53来自北京市

03 二手住宅

二手房在售房源量连续两个月回落

全市过户套数下滑32.8%

客带看指数下滑至8.9

套均总价933万

二手市场概览

从过户数据来看，1月全市二手住宅过户套数1391套，环比下降32.8%；二手住宅成交13.2万平，环比下降34.6%。从面积段来看，1月60-90平住宅成交最为活跃，占比41%；户型方面，3房户型成交占比38%，成交占比最大。
从实时市场来看，1月受疫情和春节影响非常大，整体成交低迷，带看量也降至低谷。但市场情绪有所改善，客户入市意愿回升。

二手房在售房源量连续两个月回落

截至1月底，二手房在售房源数量连续两个月出现较大幅度回落，下滑至2.3万套，较去年高峰回调超2成。

宝安在售房源套数居首

1月宝安二手房在售套数为5556套，占全市供应量的23.9%，位居首位；南山在售套数为5195套，供应量位居第二。
从涨跌幅来看，1月各区在售套数都有下滑。其中，盐田在售套数下滑18.1%，跌幅最大；而南山下滑2.7%，跌幅最小。

15-20年楼龄二手房供应量最大

从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为24.5%，下滑0.4%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比24.4%；25年以上的房源供应占比最小，为12.8%。

60-90平户型供应占比超4成

从面积段来看，1月60-90平住宅供应量最大，供应占比42.8%，上升0.2%；90-144平住宅供应占比25.3%，与上月持平。
户型方面，3房户型供应占比为37.6%，上升0.3%，位居第一；2房户型供应占比27.9%，4房及以上供应占比20.4%。

全市过户套数下滑32.8%

1月全市二手住宅过户套数为1391套，环比下降32.8%，同比下滑10.7%；二手住宅成交13.2万平，环比下降34.6%，同比下滑10.7%。

客带看指数下滑至8.9

1月受疫情及春节假期影响，二手住宅客带看指数下滑至8.9，降至历史低位。

议价空间下滑至4.2%

1月二手住宅议价空间4.2%，下滑0.9%，连续两个月下降。

0-10年楼龄成交占比29%

从楼龄来看，1月0-10年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比29%；其次为15-20年楼龄，占比23%。
而从成交变化看，10-15年、20-25年楼龄成交占比明显上升，皆上升4%；而15-20年、25年以上楼龄成交占比则分别下滑1%、9%。

非深户购房占比35.1%

1月非深户成交占比上升2.9%至35.1%，投资占比下滑6.7%至25.5%。

套均总价933万

1月二手住宅套均总价为933万元，环比下滑1.8%。
从成交总价段的分布来看，1月350-500万价段成交占比30.9%，位居首位；1000万以上价段成交占比20.2%，位居第二位。从环比变动来看，150-250万成交占比上升4.2%至8.5%，升幅最大；250-350万成交占比则下滑6.9%至9.6%，跌幅最为明显。

60-90平成交占比41%

从面积段来看，1月60-90平住宅成交占比41%，成交占比最大；144平以上住宅成交占比22%，位居第二。
户型方面，1月3房户型成交占比38%，成交占比最大；4房及以上户型成交占比32%，位居第二。

中原研判：

1月二手住宅成交不足1400套，但主要受疫情扩散和春节假期影响。受政策面影响，市场情绪已经开始回升，预计2月二手住宅成交量将会有明显提升。

02 租赁市场

全市租金上升0.7%
盐田租金上升1.4%
3房户型租赁占比34.3%

全市租金上升0.7%

根据深圳中原研究中心监测显示，1月全市住宅租金为68.0元/平·月，环比上升0.7%。
租金回报率小幅上升，为1.26%。

盐田租金上升1.4%

1月，南山为全市租金最高的区域，为105.5元/平·月；其次为福田，租金为96.2元/平·月。
从租金变化看，各区租金都有不同程度的上升。其中，盐田租金59.9元/平·月，环比上升1.4%，升幅最大。

罗湖租赁占比19.7%

1月罗湖租赁占比19.7%，超越龙岗成为租赁占比最大的区域；南山紧随其后，占比19.0%，位居第二。
从环比变动来看，1月福田、南山、盐田、宝安、龙华租赁占比上升，龙岗、罗湖占比下滑。其中，宝安租赁占比上升3.5%至16.5%，升幅最大；而龙岗租赁占比下滑10.0%至14.0%，跌幅最明显。

3房户型租赁占比34.3%

1月3房租赁成交占比最高，为34.3%；其次为2房，占比27.6%。
1月1房、5房及以上户型租赁占比上升，其他户型租赁占比下滑。其中，1房户型租赁占比上升5.0%至21.6%，升幅最大；2房、3房租赁占比皆下滑2.9%，降幅最为明显。

中原研判：

1月受疫情和春节影响，租赁市场较为平淡，租赁需求明显下滑。但节后一般为租赁市场的传统旺季，需求有望回暖。

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中原研究-深圳楼市2023年1月刊

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