深圳学区房购买潮提前开启,名校片区成交仍“遥遥领先”

迈入2023年最后一个月，在各项利好政策的叠加刺激下，2024年的学区房购买潮来的比“以往时候更早一些”。目前深圳二手房网签成交已经连续3周破1000套，12月份总网签量有希望接近5000套。而当前深圳二手楼市“翘尾”行情的诞生，也有部分学区房购买客群的助推。

历经3年疫情3年调控，深圳学区房市场成交量价近5年也有了巨大的变化。乐有家研究中心整理了深圳各区重点学区房市场，以及六大代表名校片区的成交走势，从数据来解读，学区房市场是否还能“遥遥领先”？

重点学区楼盘成交量涨幅领跑全市

深圳商品房住宅楼盘都有对应的学区范围，乐有家研究中心从学校的师资力量、教学水平、升学率、家长认可度等指标，筛选了各区排名第一二梯队的重点学校，以及其对应的学区楼盘。以此为范畴，统计罗湖、福田、南山、龙华、宝安、龙岗六大行政区的重点学区房行情变化。

数据显示截止到2020年，深圳重点学区楼盘的市场成交量处于稳步增长的态势。2020年在深圳楼市整体热度传导下，重点学区楼盘成交量价达到近5年最高点，过户成交2.87万套。但2021年随着

指导价政策重磅出台，再加上疫情影响进一步加剧，全国经济环境发生大变化，多重因素下，曾经坚挺的学区房也挺不住，成交量开始下行，当年环比跌幅达到60%。

量先行，价后上。2021年重点学区楼盘的成交价格依然坚挺，维持上涨态势。直到2022年在市场持续调整下，重点学区成交价才开始下调。至2023年，价格距离2021年的最高点已经下滑近3成。

2023年重点学区楼盘抢先复苏，成交量环比涨幅近7成。乐有家研究中心数据监测显示，2023年1-11月深圳全市二手住宅过户2.9万套，预计全年过户将在3.3万套左右，按这个数据环比2022年，上涨34%左右。也就是说，重点学区楼盘的涨幅是远高于全市涨幅的，领跑大市。

乐有家研究中心数据显示，从各区重点学区2023年的成交量来看，福田成交量第一，宝安和罗湖排名二三。

福田和罗湖都是老牌名校聚集地，优质教育资源丰富，成交量高属于情理之中。

排名第二的宝安是近几年的后起之秀，作为西部顶梁柱是深圳近几年发展最快的区域。宝安中学位居深圳十大名校，成交量也处于高位。

龙岗排名第四，优质教育资源主要集中在龙岗中心城片区。那一带也是龙岗综合居住体验最好的区域。

价格方面，当前各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上，整体回到了2019-2020年的水平。与5年前比，西部比东部要“抗跌”一些。南山、宝安及龙华的价格跌幅较少，均价还未完全回到2019年。

六大名校片区价格对比最高点跌24%

乐有家选取了深圳六大名校片区，来监测第一梯队学区房变化。分别是：

福田的百花片区、香蜜湖片区

罗湖的深中周边（深圳中学初中部）

南山的南二外周边（南山第二外国语海德学校）

宝安的宝中周边（宝安中学初部）

龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）。

名校片区成交走势，与重点学区整体走势一致。2022年过户成交量跌至谷底后，于2023年复苏，成交量环比上涨77%。这个涨幅不仅超越全市成交量涨幅，还超过了各区重点学区的涨幅。可见市场回暖时，名校资源能支撑楼盘行情跑在大势前面。

成交价来看，2019-2021年持续上涨，2022年开始下滑，2023年价格对比最高点跌幅24%，比起大趋势来说跌幅面窄一些。 

乐有家研究中心数据显示，从深圳六大名校片区最新房价地图来看，南二外海德学校周边、福田香蜜湖片区位于第一梯队，2023年四季度成交均价约10-15万元/㎡。福田百花和龙华深高北价格起始点有所价格低，个别房源8-9万远/㎡可入手。罗湖深中是传统名校片区，房源价格不高6-9万元/㎡，上车门槛较低。