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实探 | 深高北,龙华Top1学校!深业上城学府,值得买吗?

房产大象2024-04-13 21:09:59来自北京市

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深高北,龙华Top1学校!

2023年中考,龙华区最高分,594分,来自深高北!

2023年11月开盘红山印,因对口深高北,开盘当天劲销151套,183套房现在全部售罄!

看中深高北学区,预算没这么多,怎么办?

错过2021的中海学仕里,2023年的红山印,别错过今年的深业上城学府

就位置而言,「深业上城学府」比红山印、中海学仕里好,离北站核心配套近,离高铁轨道、地铁高架远。

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这块地是2023年6月30日,深业地底价14.41亿土拍拿的,毛坯限价8.05万/平。按新盘的卷法,可以期待一下折扣。

先说说看完的4个直观感受:

1、目前唯一一个对口深高北的新盘,新盘限价,对比周边二手,价格有倒挂;

2、离深高北非常近,出门过条马路就到学校,小孩上学省心省时;

3、绝大部分户型朝南,自住舒服;

4、小区2栋住宅,很小,没什么花园,居家氛围差一些,车位也不够。

「深业上城学府」有哪些价值,现在值不值得买?下文我们来具体分析。

PART 1。
项目资料。

深业上城学府和深高北新校区一路之隔,项目体量不大,占地面积1万平,由两栋住宅、一栋酒店组成。

?佩奇2024.4.9看房实拍

项目异地展厅已开,预计4月中下旬开样板房,大概在6月开盘

一共推出324套,建面约80-142㎡3-4房户型,绝大部分户型朝南。

1栋一单位是80-99户型,1栋二单元是119-140㎡户型。

具体面积段:80-99-119-140㎡3-4房,开发商尚未公开户型图,网上流传户型图供大家参考,具体以实际为准。

PART 2。
项目配套。

深业上城学府位于龙华北站板块,周边交通、商业、学校、休闲等配套非常成熟。

| 教育配套 |
深业上城学府一路之隔是四大名校之一——深高北新校区(2023年9月投入使用)。深高北在龙华属于第一梯队名校,家长心中的香饽饽学校。

?佩奇2024.4.9看房实拍


| 交通配套 |
深业上城学府靠近北站枢纽,1高铁(深圳北站)、3条地铁(4号线、5号线、6号线),步行距离700多米,走路10分钟以内,出门坐地铁非常方便,坐高铁回老家、出门旅游,也很省事。

?佩奇2024.4.12地图测距

自驾开车,靠近民塘路、新区大道、梅观路、新彩隧道、南坪快速,去福田、南山非常方便。等直达深圳各个重点区域。


| 商业配套 |

深业上城学府对面是鸿荣源天俊写字楼配套商业——壹方里,以餐饮为主,偏商务,。

新开业的华南首家Costco相距2公里多,日常采购食材、生活用品很方便,不必跑去福田山姆会员店。

地铁1站到开业多年的——红山6979,业态丰富,有轻奢餐饮、潮流服饰、品牌美食,满足更丰富的需求,还有开心麻花剧场,看话剧、音乐剧。



@华南首家开市客旗舰店


| 休闲配套 |
深业上城学府占地面积1万平,体量不大,没有地面花园,在架空层有三四千平的园林。
年轻人对小区园林不太感冒,有小孩的家庭更在意园林,方便小孩下楼活动、社交。
步行距离大约500多米到北站绿芯公园(占地面积12万㎡,目前在建设中,是整个龙华定位、配置最高的公园。
一来,离得近,二来,绿芯公园配置高。也算弥补小区体量小、没花园的不足。


周边还有深圳展览馆、深圳市文化新馆 (建设中)、深圳演艺馆(开心麻花红山剧场)、深圳市第二图书馆(2023年建成),深圳市美术馆新馆(2023年建成)、简上体育综合体……

| 医疗配套 |

医疗配套,附近有深圳体量最大的三甲医院——深圳新华医院、华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院,坐地铁或开车过去很方便。

PART 3。
优劣分析。

深业上城学府亮点:
1、区位:在北站比较核心的位置,享受很好的资源配套;
2、价格:土拍限价8.05万/㎡,和对口深高北的二手房小区相比,有倒挂优势,买新房税费少;
2、户型:建面约80-142㎡3-4房户型,户型选择多,大部分朝南;
3、学校:深高北新校区在家门口,仅一路之隔,接送小孩上学方便;
4、交通:到深圳北站枢纽步行700多米,地铁/高铁,出行方便又快;

7、开发商:深圳本土国企,项目集中在深圳,相对比较稳。

深业上城学府不足:
1、园林:楼盘太小,没有花园,缺乏居家生活氛围;
2、实用率:户型实用率73%,对比周边二手房,没有竞争优势;
3、车位比:车位比不到1:1。

| 周边对比 |

深业上城学府一样,对口深高北的二手房小区有:金亨利首府」、「水榭春天5期」、「水榭春天6期」、「汇龙湾」。

这几个楼盘有什么特点呢?哪个可能和深业上城学府正面PK?

金亨利首府」

金亨利首府是深高北书包房的翘楚,综合实力强悍,价格非常稳!

分一二两期,中间是深高北。一期早已售罄,二期还有部分保留单位(现房销售),据说要hecha费。

一期首府,5栋6座高层,户型平3-5房。

二期瑜瑾苑,由4栋6座高层+6栋洋房组成,户型在88-345㎡之间。

市场行情:

目前有十多套房源在售,87平3房户型、89平5房户型、131平5房户型。

去年12月成交了一套88㎡的3房户型,总价880万,单价10万/㎡。

在房价狂飙的2021年,金亨利首府曾卖出一套单价16.61万/㎡的天价

优点

1,北站核心位置;2、深高北书包价值;3、赠送面积大,实用率100%;4、大社区、大花园;5、到4号线红山站近

缺点:

价格贵!门槛很高!如果预算够,买它没毛病。住的舒服,又很抗跌。


「水榭春天5期」

水榭春天5期,2004年批地,2013年入伙。

小区由五大栋组成共9个单元,其中1栋为楼王255平单证大平层,客厅挑高6米,2-3-4-5栋分别有两个单元。

5栋类似公寓楼设计,7梯18户,是深高北唯一有两房的小区

小区面积段:-147-255平的2-5房,主力户型75-89的2-3房为主。

市场行情:

目前有30多套在售,价格最低的一套78㎡2房户型,业主报价697万。

3月份成交了几套,其中有一套68㎡的2房户型,总价641万,单价9.43万/㎡。

优点:

对口深高北最大的社区,有2房户型,深高北学区最低门槛户型。居住氛围浓厚,市场成交最活跃。

缺点:

没有明显缺点。3房户型仅就性价比而言,不如深业上城学府。

-「水榭春天6期」

分A-B两区,共有九大栋组成,中间有天桥互通。2004年批地2013年底入伙

82-89-128-151平3-5房,主力户型89-128的3-4房,两梯四户、两梯五户,赠送面积没有金亨利和汇龙湾多。

6期户型和5期有很多相似之处,以3-4房为主,在大户型上朝向差一些,但视野更好。

市场行情:

A区目前有20多套在售,价格最低的一套88㎡,业主报价829万。

去年12月,成交了一套89㎡3房户型,单价8.93万/㎡,总价795万。

B区有十多套在售,价格最低的一套88㎡,业主报价856万。

去年12月,成交了一套89㎡3房户型,单价9.20万/㎡,总价810万。

优点:

4号线红山站辐射区内,商业配套成熟。

缺点:

小区花园小,离深高北相对较远;B区东北面有人才保障房。


「汇龙湾」

小区体量不大,2011年批地,2014年入伙。三栋六个单元高层住宅2栋联排别墅(8套)组成。


面积段17-(139-152双拼)平的三房到五房,259平的联排别墅,主力户型89平的3房,两梯四户。


市场行情:


今年2月成交了一套90㎡3房户型,单价9.78万/㎡,总价880万。


目前有十多套在售,最便宜的一套,98㎡3房,业主报价900万。


优点:
户型使用率高,户户朝南,采光好,离红山地铁站和深高北都是一路之隔。

缺点:
小区花园较小,社区活动空间有限。成交量少,房源不多。



| 楼盘小结 |
缺点归缺点,虽然小区小,没有花园。
但是书包价值很戳人,按限价推算,640万左右买深高北书包3房!
深高北商品房中,唯一一个总价650万左右,能买3房的小区。
折扣如果给力,不介意小区小的朋友,等样板房出来,看了户型如果,冲。
对预算650-800万左右,看重深高北价值、地段潜力的购房者而言,「深业上城学府」尤为合适
深业上城学府临时展厅已开放,预计4月中下旬开样板房,大概在6月开盘
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