《老王说房》2025年度演讲:浪潮的力量

王波博士

暨南大学特聘研究员

中国首批房地产估价师、经纪人

房产大象创始人

同致行（中国）地产、同致诚评估创始人

深圳市房地产经纪行业协会副会长

香港测量师学会（MHKIS）会员

清华大学、暨南大学、天津大学特邀讲师

2025年1月8日晚上7点30分，深圳市同致诚资产评估土地房地产估价顾问有限公司董事长王波博士在绿景白石洲营销中心一楼报告厅给大家带来了一场精彩绝伦的年度演讲《浪潮的力量》，此次演讲也同步在王波博士的自媒体账号《老王说房》进行直播。

在此次演讲中，王波博士沿着时间的脉络，展望未来发展的十大浪潮。并由此迭起，对楼市的六大预测，及对22座大中城市的发展潜力发表了自己独特的见解。

浪潮的力量是巨大的，是不可逆的，是摧枯拉朽的；浪潮效应是逐步显现的，在不经意中让我们沉迷，最终改变人类；四十年前，托夫勒的《第三次浪潮》预言了信息革命的力量；人工智能会带来第四次浪潮吗？

面对第四次浪潮，社会该怎么变化呢？能影响未来房地产市场发展的，能影响未来市场格局的，能影响我们未来生活的。

王波博士梳理了十大浪潮，分别是科技浪潮、经济浪潮、产业浪潮、金融浪潮、消费浪潮、人口浪潮、文化浪潮、城镇化浪潮、发展浪潮和全球化浪潮。

王波博士从多个角度和层面对这十大浪潮进行深入剖析，以让观众获得更加深入的洞察和理解。

我们今天的发展受益于过去十大浪潮的变化和推动，那未来的发展，我相信这些浪潮仍然会给我们的格局、给我们的城市、给各行各业都带来很大的变化，而且这种浪潮是不可逆的。

比如深圳的外向经济、中国的创新科技、现在金融的量化宽松、总体人口的萎缩和人口的从北向南、从西向东、孔雀东南飞的现象、人口高学历化也是不可逆的，所以在这种情况下，对未来房地产，我们该怎么判断呢？

看楼市：六大趋势

短期三到五年主要看政策和金融。现在看调控政策是鼓励买房的，金融政策是支持买房的，所以短期内我们看好。

中期五到十年内主要看土地和经济。土地的供应现在急剧的萎缩，会改变未来的供求关系，但供求关系不会改变太快。

经济在持续增长，但世界经济还存在很大不确定的因素，经济方面持续增长度过困难我们是有信心的，但是多长时间能走出低迷时期，还在观察。

长期十年以上主要看人口和产业。出生率将持续萎缩，人口将来一定会出现分化，向中心城市核心区域去聚集和向产业高地、薪酬待遇好的地区去迁移。

产业的发展是长期的，一个产业从雏形、到扶持、到发展、到从业人员挣到钱，这还是一个漫长的过程，产业对房地产的促进还是有一个比较长的周期的，我们把它列为长期因素。

对于未来，你关注的城市，该怎么判断，推荐大家用这三大指标来看。

第一大指标：看经济是否增长。

第二大指标：看人口流入。

第三大指标：看供求关系。

总体来说，未来的房地产市场的发展，具有一些确定性因素，也有一些值得我们观察及警惕的因素。2025年楼市将会发生哪些变化呢？王波博士总结了六大趋势。

（一）总体市场K型复苏

（二）核心城市房价上涨

（三）“四极一带”潜力大

（四）房贷利率还会下调

（五）房企逐渐走向平稳

（六）住房消费“分水岭”

王波博士对全国22座大中城市，结合翔实的数据、独到的观点，给大家进行专业的分析。

京津鲁

北京：全国的中心，规模遥遥领先；

天津：跟随北京，但虹吸能力有限；

青岛：辐射北方，大有赶超的姿态；

济南：区域增速居第二，潜力中等。

长三角

上海：中心领跑，家底厚总量领先；

杭州：各项被苏州赶超，有待发奋；

南京：发展较均衡，稳健有所放缓；

苏州：规模超南京，科技发展强劲；

宁波：实业基础扎实，且发展不慢；

合肥：后起之秀，科技之城崛起中。

大湾区

广州：发展均衡，面临传统转型压力；

深圳：发展迅速，科技金融湾区领先；

佛山：实业受到重创，增长力量堪忧；

东莞：多项发展冲劲较足，紧追佛山；

中山：稳步增长，收入可观幸福感足：

珠海：幸福指数高，发展需要新契机。

中部

重庆：基数大，第二产业实力较强；

成都：举一省之力发展，势头迅猛；

西安：人口吸引力较强，辐射西北；

郑州：产业转型较慢，动能显不足；

长沙：居民收入领先，幸福感较好；

武汉：基本面较为坚实，均衡发展。

对房地产，我们真要立体地去看，在别人悲观的时候，我们要清醒，在别人乐观的时候，我们也要冷静。

最后王波博士与大家一起复习“股神”沃伦·巴菲特的投资名言：“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。价格是你付出的，而价值才是你得到的。”所以对于房地产投资来讲，我们要真正学习到巴菲特的真髓。

（同致诚创始人及董事长王波先生、常务副总裁张杰先生合影）

（同致诚创始人及董事长王波先生、常务副总裁张杰先生、副总裁万亚莉女士、副总裁宫方强先生合影）

王波博士四个多小时的精彩演讲与深入剖析，让线上及线下的听众深感受益匪浅、收获满满，线上观众点赞不断，现场观众掌声阵阵。演讲尾声，同致诚集团常务副总裁张杰先生代表同致诚全体同仁，为王波博士送上鲜花表示祝贺，会场掌声再次热烈响起，演讲圆满落幕。