五环，北京和首都的"新分界"！

2024年的4月30日，北京市公布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。

这应该是北京自从2010年限购以来，时隔13年，北京第一次调整限购政策。

因此这一次的“北京楼市新政”意义重大。

因为这一次的北京楼市新政，彻底打破了“北京不可能放松限购政策”的神话和执念。

因此也就意味着，本次北京楼市新政仅仅是北京放松限购政策的开始，后续必然将会持续放松。

甚至有可能会出现“限购裸奔”。

但是如果我们仔细研究“430北京楼市新政”，就会发现北京楼市新政居然是以“五环”为分界。

我们暂时不要去讨论这一次北京的“430新政”对北京楼市和房价会有什么作用和推动。

我们的核心发现在于：这是北京第一次提及“五环”是楼市限购放松的分界。

言下之意就是：北京的五环内和五环外，俨然可能是完全不同的城市属性和城市定位了。

北京的“五环内”地区，或许已经成为了“楼市特区”，未来或许不会再有楼市限购的放松了。

这对于北京五环内的楼市，当然是“利空”的。

那么，为什么北京本次的“430新政”会以“五环”为分界呢？

我们的猜测可能是三个方面的原因：

最核心的原因当然是“主城常住人口的疏解任务”。

北京自从2017年以来，主城常住人口的疏解就是城市高质量发展的核心任务目标。

在保障“中央政务功能”的基础上，尽可能让核心区“静下来”是关键。

这可能是本次“430楼市新政”以五环划线的核心愿意。

五环外可以多买，五环内依然维持严格限购，可以推动核心区常住人口尽可能加速外迁，减少主城的常住人口负担。

这应该是本次新政的核心出发点。

因此同样基于这样的出发点，未来北京五环内，是不是不再有楼市限购放松的政策，也是值得关注的。

如果我们的猜测是准确的，那么就意味着五环内和五环外，未来的楼市政策会有很大不同，房价结局恐怕也是不一样的。

第二个方面的原因可能就是为了“卖地”了。

众所周知，北京目前的卖地规模主要集中在五环外地区，几乎占到了北京卖地规模的80％。

因此逐渐放开五环外的限购，当然有利于北京的“土地财政”。

未来可能不仅仅是可以“多买一套房”，甚至有可能还会持续“放松限购”，这将有效推动北京五环外的卖地速度和价格。

2024年北京推广的土地宗数就超过了80块，这应该也是创造了近年来的一个纪录了。

北京要想把这些土地快速卖出去，楼市政策调整可能是最好的手段。

毕竟北京楼市政策的调整空间是非常大的，毕竟北京已经有很多年没有放松过楼市限购了。

所以北京一旦政策放松起来，毕竟引来众多房企来抢地。

第三个原因就是推动北京新城区的发展。

北京目前一共有五大“新城区”，分别是亦庄、昌平、大兴、房山和顺义，这些新城区都位于北京五环外。

这一次北京可以利用“楼市调整”的机会，加快推动人口、产业和配套，从主城区向新城区转移和疏解。

这样就可以加快新城区的发展。那么，如果未来北京真的以“五环”作为楼市政策放松的分解，那么哪些片区最有可能成为新的“房价高地”呢？

我们的判断是至少要同时具备“产业＋教育＋交通”这三大要素的片区，才有可能成为五环外的房价高地。

因此在北京的“北五环外”，我们认为“海淀北和昌平南”的北清路沿线最有可能成为北五环外新的“房价高地”。

而在北京的“南五环外”，亦庄将会再一次崛起。

因为只有这两个地方，才同时具备“产业、教育、交通”的三大要素。

综上所述，我们认为北京“430新政”其实给我们带来了重大的北京楼市和城市发展的信号。

“五环”或许将会成为未来北京楼市的重大分界线。

五环内地区，或许已经成为“新的城市特区”，楼市限购政策不会再发生变化。

而在五环外地区，或许将会持续放松限购。

这将会给北京楼市格局带来巨变。