“明牌”了！当前深圳楼市信号

01

网传“深圳将优化限购政策”的消息终于在5月6日尘埃落定。

主要有4个关键点：

1、降低购房门槛（社保3年改为1年）：非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

2、二胎以上深户家庭可以买第三套房：有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

3、放松企业购房门槛：同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

4、支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作，提高交易便利度。

（最新的深圳楼市购房政策表）

文君认为，虽然相较之前网传政策的松绑力度小了很多，但依然能够看到政府逐步放松调控是趋势，此次调控政策小步快跑，未来还有不断优化的空间。

此次新政主要目的就是去库存，划分出核心区和非核心区，也相当于官宣大家哪里的房子好卖，哪里的房子不好卖。

值得关注的是，截止到4月30日，深圳一手住宅库存面积529.7万㎡，预售新房去化周期为24.9月，近3个月去化周期一直维持在24-25个月。

其中，库存量占比较高的区域主要在龙岗、龙华、宝安、光明、坪山这些区域，新盘价格极度内卷，基本上没有不打折的，龙华区新盘折扣在85-93折，光明85-94折，龙岗7-93折，坪山7-85折。

整体而言，目前楼市情绪悲观，想要提高市场成交量，亟需修复楼市预期和信心。现在信心比黄金还贵，买房的人看不到楼市希望，自然不愿意下血本为之买单。

与此同时，没有被官宣的深圳二手房指导价也终于“明牌”——中介官网可以查看挂盘价与成交价。

而深圳购房者对透明真实的挂盘价与成交价的渴求，甚至已经超过了对政策调控的期待，也是恢复市场信心的关键。

来自深房中协数据显示，4月深圳二手房成交量未能突破5000套关口，录得量4942套，环比下跌4.9%，同比增长32%。

伴随着深圳限购局部放开，短期内成交量可能会有所上升，但涨幅不会太大，可能会呈现U型拉升趋势。

02

面对严重内卷的深圳楼市，房价持续下跌已是当前市场常态。

就连南山宝安核心地区的成交也逃不脱“降价”的命运。

“以价换量”不仅仅是刚需盘，豪宅盘亦是如此。

据了解，招商双玺花园三期，一套423平中楼层东南向的豪宅，最新成交价已经跌到了8200万，而在2022年6月，同楼栋中楼层的423平同户型成交价高达1.1亿。

（截图来源：小鹿找房）

两年不到，跌了2800万，相当于深圳一套豪宅的价格！

今年以来，成交量上升的鸿荣源壹方中心玖誉，价格也是跌得凶猛，一套高楼层的建面约177㎡户型，2021年12月成交价3470万，而2023年7月到2024年4月，中低层相近面积的户型成交已经跌落至2298-2550万的区间，两年半的时间，价格基本已经跌了近1000万。

由此可见，深圳豪宅步入“以价换量”阶段，部分富人又开始入场抄底了！

此次楼市限购松绑政策对于刚需盘是有一些影响，但整个深圳楼市而言，这个政策的影响十分有限。

事实上，楼市不断下探根本原因是大家对宏观经济环境的预期和对自己未来收入的不确定性，而不是购房名额的问题，近3年低迷的市场，相信深圳已经累积了很多名额。

中海深超总项目示意图

随着中海深超总、鸿荣源胤璇、招商望海玥家园、海德园等一手豪宅即将陆续供应市场，可能在一定程度上会把现有的网红豪宅价格拉下水，特别是那些均价过高的大平层。（相关链接：排队进场！深圳豪宅“争霸”战要打响！）

所以说，当下豪宅市场短期内要想快速上扬是很困难的，毕竟现在还有部分豪宅有价无市，挂牌无人问津，甚至不断降价，也完全卖不出去。

如果你想买哪个豪宅，记得私聊文君咨询哦！