深圳又有“日光盘？但有风险

2024年深圳楼市跌宕起伏，在第四季度成交量迎来大幅反弹，楼市信心回升，购房者买房意愿有明显提高，全年有福田海德园A区、龙华深业上城学府、光明中建观玥名邸、龙岗大运深铁阅云境、龙华鹏宸云筑这5个新盘当天日光。

值得一提的是，深铁阅云境2024年11月24日首开售罄，在2025年1月11日加推新品，再次实现当天日光，无疑为深圳楼市注入了强心针，大家买房热情只增不减。

另外，据深圳贝壳研究院监测，节后开工12天，贝壳深圳合作门店二手房成交量较去年同期增长28%。

看房量也是处于上升趋势。节后开工第二周，贝壳深圳合作门店二手房带看量达到15973组，接近去年10-12月周度带看量均值（16134组）。

由此可见，置业者买房热情高涨。

值得关注的是，2月20日，龙华深圳北站的中洲迎玺三期公布入围名单，780套住宅吸引2990人冻资入围，比例高达1:3.83，创造龙华近几年入围项目之最，购房者置业热情可见一斑啦！

这个项目在网上争议很大，有人说这个项目在龙华来说，性价比不错，值得入手，很有可能会“日光”。

也有人持反对意见，提到中洲迎玺三期劣势大于优势，要谨慎入手，今天咱们就来分析分析，这个项目值不值得买？

1项目简介：

中洲迎玺3期，由中洲集团打造，总占地面积约3.69万㎡，总建筑面积约21.9万㎡，计容建筑面积约16.51万㎡，容积率4.24，绿化率40.01%。

项目共由8栋31-48层高住宅组成，其中3栋1-2单元住宅48F，3栋3-5单元住宅31F，5栋1-3单元住宅48F，4栋是1所幼儿园。

总规划1272户，全部都是商品房，其中楼王5栋1单元2梯3户，3栋4-5单元2梯5户，3栋3单元2梯4户，其它栋数都是3梯4户设计，地下室有2层，规划1405个车位，车位比1：1.04。

2产品价格：

2月14日项目获批预售证，推出3栋一单元、3栋二单元、3栋三单元、3栋四单元、3栋五单元，共计780套建面约82-83平、94-97平、103-104平、113-116平、143-144平单元。

开盘88折，7天准签，折后单价5.1万-7.1万，折后总价411-1022万。

折后区间总价：

82-83㎡：411万元-457万元

94-97㎡：569万元-646万元

103-104㎡：662万元-696万元

114-116㎡：710万元-779万元

143-144㎡：989万元-1023万元

4开盘动态：

2月22日8：00，将于龙华简上体育综合体选房。

5项目优势：

①生活配套成熟。

项目位于深圳北站附近，汇聚公交、地铁、高铁等交通枢纽路线，出行方便；紧邻华润5星级万象商业（在建），附近有深圳北站缤果空间、星河Coco City、红山6979、龙华天虹购物中心等集中商业。

②居住环境纯粹，价格有优势。

中洲迎玺是目前深圳北站片区花园最大、楼间距最宽，车位比超过1:1的纯粹的商品房小区，没有回迁房、没有保障房。

项目总价411万起买82㎡3房2卫还带精装修，单价5.1万/㎡起。对比同片区其他的新盘总价便宜了差不多大几十万。

拿保利招商龙誉来说，79㎡3房折后总价约460万左右，而中洲迎玺3房只要411万起，便宜了差不多50万，还多了一个卫生间，价格非常有吸引力。

6项目劣势：

①噪音问题突出。

项目紧邻深圳地铁4号线高架、高铁轨道及主干道，隔壁的保利招商龙誉花园业主实测噪音高达85分贝超过国家居住区标准。

尤其是小户型82㎡3房户型更是直面4号线地铁，噪音污染严重，可能长期影响睡眠及健康。

②产权只剩37年，市场流通性差。

项目1992年拿地，现在只剩下37年产权了，交房再晚个一两年，也就35年左右的时间可以居住，未来要是卖房，市场流通性会很差。

更何况，深圳北站片区近年来新房供应量大，未来二手房市场竞争会很激烈，可能会影响房价升值空间。

③交付质量存在风险。

虽然中洲集团是知名开发商，但近年来部分项目曾出现交付质量争议，还有公司债务问题日益突出。

2024年，中洲控股营业总收入23.43亿元，同比下降35.74%，归母净利润-4.16亿元，同比下降2009.35%。这种大幅度的下降可能表明公司在经营活动中遇到了重大困难，导致其营运效率降低。

2024年，公司预计净利润为负值，亏损额度达到192,000万元，较上一年度有所增加。

这些数据均表明中洲可能面临极大的债务问题和资金压力，后期中洲迎玺3期能不能如期交付，交付质量等问题，我们暂时打个问号。

想要低价，就要接受项目的不完美。没有项目既有好价格，又样样挑不出毛病的，就看自己如何选择啦。你会买中洲迎玺3期吗？留下你的答案。