春节前深圳出台了二手房指导价，让整个深圳楼市充满着扑簌迷离，二手房市场仿佛被按下了暂定键。
据乐有家研究中心数据显示，深圳二手住宅日均过户量不到100套，很多购房者都把目光转向一手房。
作为深圳新政之后拿到预售证、年后开盘入市的龙岗大盘新霖荟邑花园去化率“感人”，着实令人匪夷所思。
据网友爆料，项目早已在2月14日开盘入市，认筹100多批（诚意金5万元），开盘去化仅19%。
“单价3.6万起”、“总价2字头”、“家门口学校”等条件，按道理应该能够吸纳不少热度。
可现实却出乎意料，隔了大半个月之久，目前还没有售罄。新霖荟邑花园为何入不了普罗刚需的法眼？
今天就和湾区地产扒前往项目现场一探究竟。
新霖荟邑花园位于龙岗区新生区域仙田路与新城路交界处（内心os:新生在哪？），最近的地铁是3号线双龙站，却有3公里之遥，换乘公交车至少也是4个站加走路1.5公里，地铁便捷“无福消受”。
据销售介绍，2025年将会有21号快线和3号线沿线新生站开通，将会改善出行。但湾区地产扒查了一下发现，新生站导航到新霖是1.2公里，走路18左右，销售宣传却是1公里内，还要苦苦等待四年。作为深圳东部地区，“地铁”算是置业中的硬指标，如果刚需选择又偏又无地铁的项目，先不说跟不跟得上大市，起码出行相对不便。项目四周农民房和厂房密布，见缝插针的矗立着新盘和次新楼盘，新旧交替参差不齐。道路植被稀疏，1.3公里有个新生公园，走路需要19左右，整体居住环境一般。
项目为纯住宅用地，总建面约22万平方米，容积率低至2.5，自带约3620㎡底商。项目分三期销售，目前销售的是一期，建面约11.6万㎡，总共有804户，车位1:0.99，绿化率40.4%，两梯四户，毛坯交楼。去到现场发现，现在建设楼层大概在20层左右，没有听到任何施工的声音。工牌概况牌显示竣工时间却标明是2020年1月20日，1年过去了还在慢悠悠的搭楼添瓦，与“深圳速度”对比形成强烈反差。据销售介绍称，项目将会在2022年八月前可以交房。
据预售信息，一期备案住宅802套，住宅建面74-98㎡，均价4.1万/㎡（毛坯），单价区间3.6-4.3万/㎡，总价区间275-421万/套。价格如此之诱人，去化结果却不尽人意，只有19%，是有多少的硬伤市场才会拒绝为之买单？
先来看看外围的环境，人烟稀少且生活不便。周边转了一圈，发现项目周边人气不足，放眼望去路上行人三三两两。3公里内无大型商超，周边全是清一色的建材、名车美容、瓷砖、电动车、五金等的商铺，连日常的便利店在这里都没见着，更别提商超，居住感一言难尽。虽说项目每栋小区都规划了底层商铺，但是现在都建设中，而且户型也不大，未来很难有中大型的商场入驻，无法满足更高阶的购物需求和更多样的生活方式。
交通上，虽周边靠近新城路和仙湖路，距离盐龙大道也很近，道路交通还算便捷。但地铁、现在规划的地铁3号线距离还有3公里，车位比又仅有1:0.99，如果偶尔外出无所谓，但是如果需要上班通勤的话，就比较麻烦。后面的新城路和仙田路车流量比较大，对小区有明显的噪音影响，加上盐龙大道的车流噪音会直接影响到6栋靠马路的户型。
项目的优势或在于自带18班公立幼儿园，旁边是九年一贯制公立的仙田外国语学校（综合实力不算特别有竞争力），已于2019年9月开学，旁边还有一所私立的德邦高级中学。
讲完外部配套，再来看看产品。小区的公摊面积大，使用率过低是硬伤之一。如86平户型，实际房屋面积就只有66.88平，得房率差不多就只有75%左右，所以86平的小三房看起来也是比较拥挤的，主卧还算将就，2个次卧就真的很小。
而且1、8栋紧靠入户大门，下面有个广场，后期底层可能会有噪音风险。1、7栋，以及2栋部分房源不对外出售，贴有“股份公司”字样。据销售介绍，现在还剩90套房左右了，B户型目前售完。但截至目前在备案平台上看到，备案活签了预售合同的房源仅有23套。被剩下的尾盘户型主要有73和少量96平刚需户型，73㎡双阳台设计，再加上空间使用率低，2个卧室显得相当逼仄，一家子居住显得拥挤。营销中心除个别销售驻场之外，也倍显冷清，看来购房者除了注重性价比更倾向住的好。
地产全知道2021-03-08 16:40:49
