一半是火焰，一半是海水。
层层叠叠的调控高压下，分化成了当前深圳楼市的主旋律，泡沫也在滋生进碎，化漾。
"只涨不跌"的百花人报价下调，东龙岗有房按指导价卖，罗湖一家业主降价15万卖房却无人接盘……来势汹汹的二手新政靴子落地已有2个月，调控威力仍在继续发酵，市场呈现东热西冷的态势。
同时，难度陡增的新规也让不少“躺枪”刚需心有余而力不足，央行深圳中心支行打开通路严查经营贷，深圳7部门严查“深房理”违规炒房，一连串打击楼市硬核举措直接暴打了炒房客，激起了市场的千层浪，与此同时，讨论声此起彼伏。
目前，楼市降温不少，有人溃退惶惶自危，有人观望观望等待入市，更多的是，被裹挟的业主、购房者、中介机构等，构成了深圳目前楼市现状的真实底色。
业主惜售情绪减弱，一次性付款的买家增多。
《金三银四红五》，不过就深圳二手市场而言，《金三银四红五》已然明显爽约，从2月的近腰斩到网签量共4869套，直接哑火。
对于“银四”，也是承压不小，签到是否能突破5000的大关是个问题。
新政后，二手网签量、过户量均下跌至1000套以上，南山、宝安等西部地区成交量也出现明显下滑。
2021年一季度深圳全市二手住房备案数量为17963套，备案房源数量为近5年同期。但受28新政影响，春节后二手住宅实际成交量下降逾六成。
值得注意的是，一季度的备案量更多地受到2020年四季度和今年1月实际成交量的支撑。由此可见，第二季度二手房备案量将有一定程度的下降。
季度二手成交排行榜10中，龙岗以6个包揽优势成为置业热区。
其主要原因在于，龙岗等东部片区二手市场价与指导价相差不大，相对于挂牌强势的西部来说，价格优势明显，因此备受抢手。
如三月初火起来的“按指导价卖房”摩尔城小区业主，便位于东部龙岗。
据报道，该套约145㎡精装大四房以指导价出售的消息一出，业主直接被中介带着11个买家团团围住，无助之下，业主仅用全款+抽签的方式筛选买家，愣是让开发商大吃一惊。
而且由于二手新政提高了首付比例，选择一次性付款的买家增多，选择一次性付款买房的购房者在3月二手成交中相较1月上涨了7个百分点。
但从成交房源价格来看，单价7万+的房源较新政前下跌了8%,400-500万套减少3%,500-750万套减少4%。
当前，随着业主对二手房源定价政策的消化，惜售情绪已从之前强烈的抵触转为逐步接受，挂售房源数量几乎恢复到新政前水平，但挂牌价格依然坚挺，除极少数急售房源外，多数仍选择“死磕到底”。
看起来买家可能乘机捡漏，实则也不敢盲目乐观，保持着狐姿态观望，凭着对市场的敏锐感觉，随时准备撤退或向前冲。
中介费每天300元，公寓独立出价。
以打新为主，二手淘笋为辅，二手市场在混乱中，被官方“加料”的公寓市场劲爆了很多。
根据网友爆料，日前后海某楼盘的一套公寓放出高价，从9000万直涨到近1.3亿，买家们追捧欲求，业主们最终还是没有卖出。
除了住宅标杆的老大哥，深圳部分在售公寓项目的市场热度也明显上扬。
福田梅林某盘，延续去年单月成交破4亿的佳绩，2月份成交超20套，总成交3.29亿，其中单日揽金6800万；
香蜜湖区某盘，套均总价为900万，1月成交40套，3月初成交30套，有的客户直接打包2-3套；八卦岭某盘，1月热卖5亿+，近日某日成交8套。
据统计，深圳3月共成交1098套商务公寓，同比增长145%；成交面积7.6万㎡，同比增长129%。
房子市场的火爆，与新政的促进作用并不相干。
停止审批，通燃气，1年不到，深圳就出手3次，还把整个深圳的公寓市场“牛来了”，冲出了一波劲爆的火热行情。
但其火爆的背后却喜忧参半，被楼市调控组合拳打得措手不及的刚需刚需们，买不起豪宅盘，买不起刚需盘，打新除了要承受强大实力对手不断降价的打击，还要面临购买二手门槛越来越高的严酷现实，压力山大。
刚需买主进退两难，转而购买公寓毫不奇怪。
「拼社保、拼资金、拼积分，现在想在深圳买一套房太难了，本以为自己实力还可以，打着新，最后发现小丑是我自己。」在深工作小十年的思杰不由感慨。
由于项目价格符合置业预期，加上周边配套良好，2月，思杰打新西部某刚需热盘，在与一众“社会保障巨子”的竞争中，被278个月的入围社会保障线无情打回现实。
待到三月，打新规则发生巨变，10年内无人转让，无房可积40分，“社保巨子”优势不再，喜出望外的思杰认为自己终于可以翻身，满怀期待前去打新光明某红盘，不料资料一查被打回“原形”，被拒绝原因是“征信查询次数过多”。
一连串的拒绝，让思杰感到绝望，无奈之下，他将目光转向商务公寓，被中介带着看了几个项目，在离公司不到3公里的地方，选择了龙湖开发的一个3字头的一个盘。
诚然，面对史上最严厉的调控，何止绝望，只有思杰一个人。市场行情低迷中介生存现状也不容乐观。
「市场不景气，一不小心就没了生意，一不小心就成了单眼皮儿，年老之后就走了一大批，留下了不少人，纷纷转投公寓、新房等市场，很难。」拥有五年房产经验的中介阿明表示。
深圳阿明对腾讯房产说，为了出单，现在他每天都要打不少于100个电话，但还是比不上业界一些一天打二百三个电话的前辈。
说“贷”色变，只是换个痛点。
有别于以往调控重拳出击，开年头以来深圳楼市的高频调控，可以说是集中火力严查购房资格。
为了防止银行资金违规流入房地产市场，购房者需要提供近一年或更长时间的银行流水，再加上征信报告、收入证明、购房合同、房款来源等购房资格信息也是一网打尽，足以劝退一大把购房者。
一月份深圳6盘齐开首日，为赶在央行系统关闭之前打印出征信报告，各大银行征信网点便上演了一场挤爆“打新”大战。许多网民直呼，“买房比高考更紧张刺激”。
三月份在打新网红地光明某辣子鸡热盘万人“同台竞技”中，不少人因为流水问题直接被拒之门外，遗憾成了分母一枚。
最近网上流传的一则关于严查首付款资金的奇葩故事更是让人哭笑不得：当事人因为首付款流水，有一笔来自前妻的20000元转账，需要证明前妻为何是前妻。
各种故事，相似的结局，在楼市精准调控的打击下，不止炒房客迎来了致命一击，刚需、刚改、改善型群体也纷纷“躺枪”。
不过神奇就像深圳楼市一样，即便重重关卡设阻加码，但因肉眼可见的倒挂差价，仍不影响一群购房者前赴后继。
据美联物业研究中心数据显示，前一季度全市一手房网签量17095套，环比增长5.3%，同比增长151.6%，新房市场呈现供需两旺态势，福田、南山分别以总成交均价113234元/㎡、106161元/㎡，稳居首位。
只是不能忽视的是，如今深圳楼市正在风声鹤唳，从3月相关部门官宣严查经营贷，到近期深圳七部门展开的“深房理”事件调查，谈“贷”色变，成了多数入局者的真实写照。
二次定价靴子的落地持续发酵，加上新资料统计的审核力度之大，全面围堵经营贷，深圳楼市虚高的房价泡沫正在被撕裂。
根据中国人民银行深圳中心支行发布的数据，截至3月底，深圳市各类本外币存款余额为103551.04亿元，比2月份的105442.22亿元减少1891.18亿元。
据保守估计，今年3月已有2000亿热钱撤出深圳。
稀奇古怪的暴风雪前，深圳楼市热钱外流，足见调控对炒房客心理的有力震慑。
“目前二手房市场普遍降温，只有新房因为存在价格倒挂，还保持着相当的热度，刘晓博表示。这一轮在深圳的“冷周期”，预计将持续1-1年半。
小雨楼市知识杂谈2021-04-19 10:40:46
