最近，对楼市影响比较大的一件事，就是房地产信贷政策有望重回宽松。
资金是楼市的发动机，信贷宽松无论是对于购房者还是房企而言，无疑具有积极意义。
那么，对于深圳楼市的影响，又有几何呢？
房地产信贷触底反弹
首付比例、利率利好刚需
10月21日，国新办举行的第三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，促进房地产市场平稳健康发展，将在五个方面落实工作：
这五大方面，围绕刚需信贷展开，同时又从租房、保障房等方面进行工作补充。
而在前一天召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产“合理资金需求正在得到满足”。
中国人民银行副行长潘功胜也指出，“对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
从9月底“两个维护”提出，到现在高层密集发声，意味着房地产市场信贷政策，即将适度回归宽松。
事实上，为了平稳楼市房价过快过热上涨，从去年开始的那一轮信贷收紧，配合各地出台的调控政策，确实起到了很好地促稳定作用。
尤其是四大一线城市、强二线城市，无论是楼市还是房价，都得到不同程度的抑制。就连被称为“坐火箭上冲天”的广州楼市，如今也进入投资客比惨的时代。
然而，不可否认的是，房贷的过度紧缩，又对刚需群体造成了极大误伤。
尤其是二三四线城市，今年以来楼市陆续进入冰封状态，新房成交量持续下滑，甚至直接影响到地方GDP。
所以，高层发声表示要松绑房地产信贷，政策的主要落脚点，也是针对这些城市而言。
毕竟，中小城市经济对房地产市场的依赖程度，还远未到能够完全剥离的程度，一耙子打死，并不合适。
所以，未来几个月，预计房地产信贷投放将会加速，需求端尤其是刚需房贷需求将得到满足，且利率也极有可能下调。
而供给端，更多则在于缓解房企融资的困难，一方面推进旗下项目进度加快，另一方面，依托市场回暖，资金回笼也将加速实现。
春风能否度过玉门关
对深圳楼市影响几何
事实上，进入10月份以来，已经有多个城市不同程度下调了首套房贷利率。
那么，房地产信贷宽松，对于深圳楼市又有多大影响呢？
概帮主认为，对二手房市场的影响，可能要远大于对新房市场的影响。
近两个月，深圳新房市场持续火热。无论是9月中下旬的7盘日光，还是国庆开端以来的前海、香蜜湖豪宅当天售罄，网红刚需盘和豪宅市场实现双丰收。
根据深圳房地产信息平台数据，国庆期间深圳新房成交达1081套，比去年同期增长164％！要知道，这是在时隔11年后，才再度上演的国庆新房“破千”奇迹！
然而，与新房火热形成鲜明对照的，是二手房市场的持续“冰封”。
根据深圳中原数据，9月二手住宅市场成交仅1765套，环比8月成交下降13.6％，同比去年暴跌近八成，创12年同期新低。
这说明，深圳新房市场从不缺购买力，比较惨的反而是二手房市场。
一方面是受参考价政策影响，另一方面，就是二套房房贷政策的过度收紧，以及利率过高。
目前，深圳各大行实行的房贷利率标准是，首套房执行LPR（当期3.85％）＋45BP，即5.10％；二套房执行LPR（当期3.85％）＋95BP，即5.60％。
在深圳这样的高房价城市，这个利率标准其实已经很高了。然而，你看到新房市场因此而转冷了吗？
并没有。
因为深圳楼市向来只缺房子，而不缺购买力。
但是对二手房市场带来的影响，却又不一样。
从上半年以来，深圳二手房信贷就一直在收紧中。年中甚至已经出现多家银行放款延期、暂停业务办理的情况。
二手房市场从价格到信贷的双重压制，导致很多购房需求大量向新房市场溢出，打新愈加趋热。
这其中，比较吃亏的是二套刚改买家。
他们中的很多，因家庭人口变化或居住面积过小，有着非常现实的二套置换需求。但由于受到参考价及信贷限制，无法及时出手。转而购买新房，又在购房资格和积分上处于极大劣势。
按理说二套刚改某种程度上也是刚需，其合理换房需求，不应该被压制误伤。
但是，此次信贷政策只提到在首付比例和利率方面，对首套房予以支持。不知在后续落地时，能否考虑下二套刚改客户？
最后要说的是，本次高层对于房地产信贷政策的发声，始终在强调一点，那就是因城施策。
所以，深圳究竟能否吹到“春风”，仍然是未知数……
房地产大师2021-10-23 11:44:04
