2023:宏观激荡,楼市买方恒纪元启动,超量供应,沙井、光明、龙华进入慢时代!

爱住家投资理念：科技核轴、深圳主心、湾区裂变、学位进阶，加微信azjhf2020、加微信群

最近，我更关注宏观和科产。

全球走出疫情危机，美国经济在硬着陆，给CPI熄火。

世界趋于稳定，外部压力导致中国企业发力基础科研的基石，更踏实地编织全球供销网络。

这让人们，对20年后的中国，更有信心和耐心。

种种压力，与国与民未必是坏事。没有过热和泡沫，就没有浮躁。沉下来做事，才能把产业根基夯实。

房地产，也走过一轮紧箍咒。倒下了个别的虚胖子，其他房企就像初愈后的阳康，在小月子里养身体，慢慢才能重回角斗场再做楼市战士。

可是，物理学还在。

哦不，是房地产经济还在。

土地财政的逻辑还继续存在。社会是个巨大经济循环体，土地和房地产，乃一切之源。

但是，要学会适应慢楼市。

房企要适应，个人置业者也要适应。

深圳，楼市尤其会分化。因为巨量供应的砸来，历届网红，如沙井、龙华、光明都会落马。前海能撑一撑。

但是，福田南会变成“7-8万”大杀器。让前海、宝安、西丽、龙华中心、罗湖，感觉更难过。

1、西部中心圈，从此进入吆喝时代

我们先来判断下，沙井的供应。

以前感觉沙井一房难求，本地客就能消化一切的感觉。

那是，因为在拓荒时代，大西部都是工业区、城中村。城市更新有其厚积薄发的规则，旧改推动到一定程度，超级大盘就接连来了。

然后，大家日子都不好过了。

2021年市场好啊，2000多套都卖掉了了。

2022年，市场虽然不好，但是沙井新房并不多，也卖了。

但是，2023年就不一样了。市场井喷，主要鸿荣源珈誉和华发冰雪城（人才房）这种大盘供应量都是2、3千套。

虽然可能分期销售，也可能跨年度去化，但是沙井供应量显然是井喷了。

这还算了，边上松岗、福永等，还有至少5000多套可上新，另外2022年也有1902套新房。

加起来，这大西部中心圈，在2023年的新房是1万多套了。

二手房将彻底走下7万的神坛。

2、光明走上高供应，去化进入慢时代

光明，在2022年就开始淡然。

供应不小，去化不快，光明中心区也要做广告。

但是，要知道，光明紧邻松岗、沙井。

所以，沙井那边的大西部中心圈的1万多套，也是在跟光明打擂台。

整个西部（除去宝中），算是2万套左右的潜在供应。

客户都在指向南山-高新区。

11号线往沙井，在建13号线往光明。

但是，诸西部楼盘，纠缠在此刻。

也许，深圳回到年成交10万套的时代，大家的日子才是轻轻松松吧。

3、龙华、福田南助力，深圳中轴供应也超大

龙华的供应，也是年年增加。

龙华的竞争，其实聚集在龙华中心圈这一代。这些年，龙华中心圈的旧改，太发力了。龙华中心圈：北站-红山-上塘-清湖-民治-雅宝。

深圳高收入的白领，被火力吸引到这里，然后发现了“打折天堂”。新盘太多，各自抢客。

挨着龙华的坂田，供应量一般般。

挨着龙华的福田北，供应量一般般。

但是隔空喊站，福田南的供应就给龙华以压力。为了自身的舒爽去化，福田南2023年猛烈地祭出“7-8万价区”，拦截龙华主流客群。福田南：福保、CBD南、上下沙、石厦、皇岗等。

注意，福田南这潜在的约莫3000多套货量，如果有过半楼盘愿意把价杀在7-8万，那么对罗湖、前海、西丽、宝中、龙华中心的攻击力是巨大的！

福田南卖完之前，大家都别想乐。

4、教育平权，一梯队集团校区新房也海量

深圳华强北的学位房，走下神坛，接近腰斩。

福田、罗湖、宝中、南山，小户型学位房都完败。或者说，其他中心地段小户型哪怕没学位，也是一样完败。

华强北百花回归到10字头。

学位房就成为买得到，买得起的存在。

既然买得起，那自然得尽量给娃一个好学校叭。

不过就是，学位房的价格门槛下降到多低，大家可能还没意识到。1梯队学校的分校新房，商品房在3-5万的大把。人才房就更是2万就可能带上1梯队分校。

据初步统计，隶属于5大本部和各分校辐射的新盘，已开盘和将开盘的，总房源达到了1.15万套。大部分已开盘，平均去化率40%左右。

估计2023年可售量（存量+新增），可能在4.5-6千套的样子。

对房地产行业来说，是从黄金时代，逐步退化到石器时代。

只能习惯吆喝式模式，再也不能躺平卖房。

但是，或许这是个黑曜石时代。黑曜石算是石器里，切割力最强的材料。值钱，又给力。

对于买家来说，就真是一个换房好时代。

有房家庭，可以换房。

无房家庭，可以攻人才房。

我们讲讲，置换黄金期，是多么的好窗口。

以往，置换的困难不外乎是：

现在好了，市场平静下来。热点区域走下神坛，各区域房价缩小了差距。

就是学位房，也大幅跳水，没有太泡沫的学位溢价了。

加上疫情放开，社会和生活恢复常态，经济肯定会起来。所以，刚需开始买房。

这样，二手房也开始能卖出去，不一定要跳楼价卖。

所以，房子卖地出，价格还正常，拿回的现金，能够上改善标的的首付。

平权时代，一切回归原点。

牌桌上，就看谁有运气和眼光。

到处卖得出去，到处都买得起。

哪里未来反弹更高？