VIP打新通道 | 中洲迎玺三期,北站最后豪华家?拿证、88折、约6万均价,附价格表

北站最后大盘，中洲迎玺三期楼盘拿证了！附全部价格表...

2025年2月14日

爱住家打新速递

刚需改善皆可关注，中洲迎玺三期已取证！上车龙华北站优质项目，82 - 144㎡ 3 - 5房热售中。

据说样板房开放迎参观人潮，是今年上半年重点标杆项目！

楼盘概述

中洲迎玺三期位于龙华大道与民丰路、民塘路交汇处，处于北站超核中心核心版块。项目由8栋住宅楼和1栋幼儿园组成，地段优势明显，公建配套丰富。周边规划有华润高端商业，学校资源也较为优质，对口中学成绩突出（深外龙大学区，但是更近的是格致学校，需分析招生积分优劣势）。产品户型多样，对刚需和改善客户都比较友好，但项目批地时间早，产权年限剩余约37年。

北站周边新盘情况：

打分（满分5分）

【刚需系数】：4星 【基本条件】：4星

【投资系数】：3星 【周边竞争力】：4星

【教育系数】：4星 【全市竞争力】：3星

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户型概述

中洲迎玺三期紧跟新规，对户型设计进行了深度优化，尤其在尺寸空间方面实现了重大突破，诸多亮点值得关注：

其一，户型面积全面升级。相较于前期，各户型面积均有显著增加，79 平的精巧户型拓展为 82 平，93 平进阶至 97 平，113 平扩容到 117 平，140 平跃升至 144 平，为居住者提供了更为宽敞舒适的生活空间。

其二，价格诚意满满。此次曝光的价格极具吸引力，预估总价 500 万起，性价比超群。其中，82 平的三房两卫户型，售价 510 万出头，更有部分特惠房源低于 500 万；97 平三房两卫，价位在 600 - 650 万区间，低楼层房源价格更是低于 600 万；117 平的阔绰四房两卫，总价处于 740 - 770 万之间；144 平的奢适五房两卫，约 920 万左右，低楼层房源价格低于 900 万，充分满足不同购房者的需求。

其三，虽价格微涨但物超所值。相较于二期，三期价格虽有一定幅度上扬，如 97 平三房总价高出 30 多万，四房、五房因面积增大，总价分别贵了 50 万、60 万左右。不过，三期在户型优化上成效斐然，不仅空间布局更为合理，得房率也大幅提升，让每一分投入都换来更高品质的居住享受。

当下，北站片区房地产市场竞争激烈，华润旗下的超核润府和紫云府已然售罄，中海珑悦理仅存少量大户型房源，保利招商龙誉剩余房源也为数不多，中洲迎玺一二期同样仅剩少量大户型四房可选，整体呈现出房源紧俏、无房可售的局面。在此形势下，中洲迎玺三期携诸多优势重磅登场，即将入市的它极有可能如一颗重磅炸弹，瞬间引爆市场，掀起新一轮购房热潮。

基本情况

【备案价格】：82 - 96㎡三房总价498万起；117㎡四房总价740万起；144㎡ 5房总价900万起

【折扣】：开盘88折，需7天准签

【总价区间】：498万起 - 900万起

【住宅套数】：本次推售780套（3栋1-5单元），规划总户数1272户

【户型面积】：82㎡三房两卫、96㎡三房两卫、103㎡ 3 + 1房两卫、115㎡四房两卫、144㎡五房两卫

【交房标准】：精装修

【有无安居房】：暂无相关信息

【地铁】：最近的是白石龙地铁站，高德实测约900米，北站地铁口约1.2公里，龙华大道规划有27号线樟坑站，距离约300米

【周边学校】：小学为龙腾学校，属于深外龙 + 玉龙 + 龙腾初中大学区，隔壁规划有华润代建的九年制格致学校

【备案时间】：2025年2月14日

【意向登记时间】：2025年2月15日

【公证摇号时间】：暂无相关信息

【正式选房】：2025年2月22日

【签约时间】：暂无相关信息

【认筹人数】：暂无相关信息

【认筹比率】：暂无相关信息

【入围积分】：暂无相关信息

【去化套数】：暂无相关信息

【去化率】：暂无相关信息

项目信息

【总用地面积】：约3.69万㎡

【总建筑面积】：约21.9万㎡

【物业类型】：住宅

【产品年限】：70年（1992年12月 - 2062年12月）

【容积率】：约4.24

【绿化率】：约40%

【产品面积】：82 - 144㎡ 3 - 5房

【总户数】：规划1272户

【总楼层】：3栋1 - 2单元总高48层，3 - 5单元高31层；5栋1 - 3单元总高48层

【梯户比】：2T3、2T4、3T5户

【使用率】：暂无相关信息

【均价】：暂无相关信息

【交房标准】：精装修

【交房时间】：预计2027年下半年

【车位比】：约1403个车位，超过1：1

【物业费】：5.8元/㎡·月

【物业公司】：中洲物业

【开发商】：中洲控股&信达投资，深圳市黄金台项目开发有限公司

【项目地址】：龙华大道与民丰路、民塘路交汇处

# 优势点评

# 性价比点评

# 劣势点评

项目楼书

项目简介

项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

项目分共三期开发！二期剩部分楼层房源，属于清盘阶段！

2023年12月一期正式开盘改名“中洲迎玺花园”，最低单价降到5.83万/㎡的起步（同年3月超核xx中心（一期）开盘，毛坯备案均价约7.24万元/㎡，马路对面龙誉花园二期获批预售，备案均价约为7.05万元/㎡）

2024年上半年中洲控股负债率为84%，创近五年同期最高。2020年中报至2023年中报，其负债率分别为82.42%、80.3%、78.1%、78.26%

2024年中国信达深圳分公司现金出资42亿元入局！

2024年二期正式开盘选房，备案均价7.2万，85折后均价6.2万/㎡

2025年2月左右，预计三期开盘选房

位于深圳北站附近，这里也是未来龙华区内，产城融合做得最出色的地方。周边配套成熟，地理位置优越。不堵车时，自驾去福田中心区的莲花山，最快 15 分钟就能到。地块大，小区内的生活活动空间宽敞，场景也比较丰富，没有保障房、回迁房，纯粹商品房。

三期的数据也已经出来了，项目规划8栋楼住宅?一栋幼儿园；总占地3.68万，总建面21.9万，计容积率16.5万㎡，容积率为4.48，总规划为1272户，停车位1405个

3栋1单元：总层高48层3梯4户，01户型144平，02.03户型96平，04户型115平

3栋2单元：总层高48层3梯4户，01.04户型115平，02.03户型96平

3栋3单元：总层高31层2梯4户，01户型103平，02.03户型94平，04户型115平（无障碍户型）

3栋4单元：总层高31层2梯5户，01户型103平，02，03，04，05户型82平

3栋5单元：总层高31层2梯5户，01户型103平，02.03户型82平，04.05户型94平

共计此次推售共计780套，其中144平45套 ，82平180套 ，96平300套 ，103平90套 ，115平165套

户型分析

83㎡的3房2厅2卫，设计采用经典竖厅格局。进门设有入户玄关，客厅开间 3.5 米，采用 LDKB 一体化设计。有 3 个卧室，主卧面积 13.98㎡，次卧分别为 9.05㎡和 7.08㎡（包含墙体飘窗）。厨房呈 L 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 12.94㎡，房屋朝向为西南、正南或西北。

83㎡的3房2厅2卫，设计采用经典竖厅格局。进门设有入户玄关，客厅开间 3.5 米，采用 LDKB 一体化设计。有 3 个卧室，主卧面积 13.98㎡，次卧分别为 9.05㎡和 7.08㎡（包含墙体飘窗）。厨房呈 L 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 12.94㎡，房屋朝向为西南、正南或西北。

93-96㎡的3房2厅2卫，该设计采用经典竖厅格局。进门设有入户玄关，客厅开间 3.6 米，采用 LDKB 一体化设计。三开间朝南，三个卧室面积分别为：主卧 14.71㎡，次卧 7.89㎡，另一间次卧 7.06㎡（均包含墙体飘窗）。客厅与次卧相连，外通 6.4 米长的大阳台。厨房呈 U 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 14.21㎡，房屋朝向为东南或正南。

104㎡的4房2厅2卫，该设计采用横厅南北通透格局。进门设有入户玄关，客餐厅开间达 5.75 米，采用 LDKB 一体化设计。四个开间朝南，四个卧室面积分别为：主卧 14.1㎡、次卧 10.02㎡、次卧 9.34㎡、次卧 4.65㎡（含墙体飘窗）。客餐厅连接 7.21 米长的大阳台。厨房为 U 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 14.41㎡，阳台主要朝向正南或东南。

115㎡的4房2厅2卫，设计为竖厅南北通透格局。进门设有入户玄关，客厅开间 3.65 米，采用 LDKB 一体化设计。四开间朝南，4 个卧室面积分别为：主卧 16.7㎡、次卧 9.7㎡、次卧 7.4㎡、次卧 7.1㎡（包含墙体飘窗）。客厅连接次卧，有一个 6.6 米长的大阳台。厨房呈 U 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 16.35㎡，阳台主要朝向正南或东南。

143㎡的5房2厅2卫，有 5 房 2 厅 2 卫。采用竖厅设计，南北通透。进门设有入户玄关，客厅开间 4.15 米，采用 LDKB 一体化设计。四个开间朝南，5 个卧室面积分别为：主卧 16.18㎡、次卧 10.76㎡、次卧 7.72㎡、次卧 6.92㎡、次卧 4.97㎡（含墙体飘窗）。客厅连接次卧，带有一个 7.4 米长的大阳台。厨房呈 U 型，卫生间干湿分离。赠送面积高达 18.85㎡，阳台主要朝向正南。

周边配套

交通方面：

距离深圳北站约1公里，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。距离27号线樟坑站（规划中）约500米。

教育配套：

项目小学学区：龙腾学校小学部，格致中学民治学校小学部；

初中学区划分：龙腾学校初中部，深圳外国语新学校龙华学校初中部，格致中学民治学校初中部，玉龙学校初中部。

格致中学民治学校：总占地面积3.6万㎡，是1所九年制36班公办学校，可以提供1800个学位，校区在2024年4月27日已经正式动工，在2023年首次招生，目前是借址龙腾学校办学。这个学校最大的特色就是以优质高中，创办中小学；其本部致力打造全国理工科技特色校，创建全国航天航空特色校；2023年深圳唯一一位、龙华区首个背中科大少年班录取的学生就出自该校；

创校近三年来，民治校区初中部学生在各级竞赛中摘金夺银30多人次。学校先后获“全国教师专业发展研修示范学校”“广东省航空航天特色学校”“深圳市科普基地”“深圳市科学教育特色学校”“深圳市最受关注新锐学校”“深圳基层改革创新先行示范典型案例学校”“深圳市围棋传统特色学校”等荣誉称号。

深圳外国语学校龙华学校：深圳四大名校之一，深圳外国语学校集团在龙华开设的首家分校，该校区开办于2018年9月，是一所九年制公办学校，现规模79个班，在龙华的成绩排名也一直是名列前茅。

深圳外国语学校龙华学校：深圳四大名校之一，深圳外国语学校集团在龙华开设的首家分校，该校区开办于2018年9月，是一所九年制公办学校，现规模79个班，在龙华的成绩排名也一直是名列前茅。

据了解2024年深外龙华学校初一录取到了第三类95.7分，租房就是属于第三类，只要你买了中海珑悦理?龙华户籍，你就是第一类，深外龙初中大学区很大---虽然北站新盘陆续入住，发现积分确实在上涨。但依然买房基本都能上！

商业配套：附近规划的华润万象系商业：建面约 13.4 万㎡的高端商业综合体，由华润打造及运营的五星级万象系品牌，就在项目附近，步行距离预计在 10 分钟以内。

星河 COCOCity（民治店）：距离中洲迎玺约 1.2 公里

红山 6979：距离项目仅 2 公里左右

龙华天虹：距离中洲迎玺大概 2 公里左右

华南首家 Costco 旗舰店：该店在建中，其位于项目周边，具体距离未明确，但参考周边其他商业体的分布及相关描述，预计驾车在 10 分钟左右能到达

缤果空间、上河坊购物乐园、嘉熙业广场等购物中心：这些商业体都在项目周边直线距离 3 公里左右的范围内

医疗配套：深圳市第二儿童医院距离约700m，与福田儿童医院实行“一院二区制”，提供1500张床位（福田儿童医院的1.6倍）。另外有约1.7公里的新华医院总建面约50万㎡，是国内一流的三甲综合性医院。

中洲迎玺三期：繁华背后的隐忧楼评

中洲迎玺三期14号已拿证，15号开始登记，22号开盘，开盘统一88折（需7天准签）。

折后单价5.1万-7.1万，折后411-1023万，82-83-94-97㎡-6-144㎡ 3-4房。

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中洲迎玺三期：繁华背后的隐忧楼评

在当前深圳的房地产市场中，中洲迎玺三期吸引了众多购房者的目光，然而，在其看似光鲜的外表下，也存在着一些不容忽视的劣势，同时其周边配套设施也有值得深入探讨之处。

先谈谈项目存在的劣势。产权年限问题是一大硬伤。该项目批地时间为1992年12月，产权年限仅剩下约37年 。这与新批地楼盘完整的70年产权相比，差距明显。较短的产权年限不仅会让购房者在心理上产生顾虑，而且从长远来看，可能会对房产后续的价值评估、抵押融资等方面产生负面影响。

交通方面虽看似便利，但背后也有隐患。项目靠近龙华大道和梅观高速，车流量大带来的噪音干扰成为了居住的一大困扰。尤其是对于对居住静谧性要求较高的人群，低楼层住户可能会长期受到车辆行驶产生的噪音影响，难以享受安静舒适的居住环境。想象一下，当你在忙碌一天后想要在家中好好休息，窗外却不断传来嘈杂的车流声，这样的居住体验无疑会大打折扣。

周边城市界面也有待提升。目前周边部分区域存在老旧建筑和待拆迁地块，使得整体城市界面显得不够整洁美观。这不仅影响了居住的直观感受，而且在一定程度上反映了该区域的发展进度和成熟度。对于追求高品质居住环境的购房者来说，这样的城市界面可能无法满足他们的期望。

学校方面的不确定性同样让人担忧。尽管周边学校资源看似丰富，有龙腾学校，且处于深外龙 + 玉龙 + 龙腾初中大学区，隔壁还有规划中的华润代建的九年制格致学校。但学区划分和学位安排往往会随着政策的调整而发生变化，这就意味着业主无法确定自己的孩子未来能否顺利进入理想的学校就读，为有子女教育需求的家庭增添了不少困扰。

从居住的便利性来看，部分户型3T5户的梯户比也成为了一个问题。在早晚高峰时段，等电梯的时间可能会大幅延长，给业主的出行带来不便。如果遇到紧急情况，较长的等电梯时间可能还会耽误事情，影响居住的舒适度和生活效率。

再说说周边配套设施。商业配套方面，周边有在建的13万平龙华版万象城，以及已建成的多个大型商圈，如红山6979、星河COCO City等。从长远来看，商业氛围将十分浓厚，能满足居民多样化的消费需求。但目前在建项目仍未完工，短期内想要享受全方位的商业服务还不太现实。

交通配套上，虽然临近深圳北站，轨道线路多达6条汇聚，“地铁 + 高速 + 高铁”的组合可高效连接全城，且最近的白石龙地铁站高德实测约900米，北站地铁口约1.2公里，龙华大道规划有27号线樟坑站，距离约300米。但如前文所述，靠近交通主干道带来的噪音问题对居住环境产生了负面影响。

医疗配套方面，周边有深圳市第二儿童医院、新华医院等医疗资源，为居民的健康提供了一定的保障。不过，这些医院的就医压力可能较大，在就医时可能需要花费较多时间排队等待。

生态配套上，附近有白石龙音乐公园、玉龙公园等休闲场所，居民可以在闲暇时光享受户外活动。但公园的规模和设施完善程度相对有限，对于追求高品质生态休闲环境的居民来说，可能无法完全满足需求。

虽然中洲迎玺三期有着自身的优势，但这些劣势以及周边配套设施存在的一些不足也确实存在。购房者在考虑入手时，需要全面权衡利弊，结合自身的实际需求和接受程度，做出谨慎的决策。

中洲迎玺三期14号已拿证，15号开始登记，22号开盘，开盘统一88折（需7天准签）。

折后单价5.1万-7.1万，折后411-1023万，82-83-94-97㎡-6-144㎡ 3-4房。

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价格表：

中洲迎玺三期14号已拿证，15号开始登记，22号开盘，开盘统一88折（需7天准签）。

折后单价5.1万-7.1万，折后411-1023万，82-83-94-97㎡-6-144㎡ 3-4房。

备案价均价7.25万，5.65-8.09万。

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