道华房产律师团

房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家

十五年专注大宗疑难房产法律服务

专打深圳重大疑难房产、小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为包括：商品房纠纷、红本房、二手房纠纷、回迁房纠纷、安置房纠纷、小产权房纠纷（历史遗留违法建筑纠纷、绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷）、厂房纠纷、商铺纠纷相关的买卖合同案件、租赁、抵押、装修、物业、转租纠纷案件、拆迁安置补偿、确权、赠与纠纷案件、分家析产、遗产继承、遗嘱公证、离婚分割纠纷案件、侵权维权、违约、过户、租赁等争议纠纷案件提供专业解决方案，为房产纠纷买方、卖方、业主、开发商等提供一站式法律服务十大知名律师事务所。深圳律师 东莞律师 福田律师 南山律师 罗湖律师 龙岗律师 宝安律师 龙华律师 光明律师 广东律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师

导语：案涉房产位于深圳市罗湖区人民北路，于20世纪80年代建成，已办理房屋所有权证，但未办理首次登记，单纯以签署房屋买卖合同的方式历经多次转让，委托人周某以入深干部身份，2002年从国企单位处购得该房屋，但因前手交易环节中的多家企业均已吊销，周某向不动产登记中心申请办理产权变更屡遭拒绝。2021年，年近八旬的周某自行向法院起诉，请求确认房屋所有权并办理产权证，一审法院以案涉房产未取得首次登记和未查得分户产权数据及登记记录为由驳回周某诉请。距离上诉期剩余两天时，周某委托道华房产律师团代为上诉，由隋悦然律师全程主办该案件，在及时递交上诉状后，积极向不动产登记中心了解案涉房产基本情况、指导委托人取得不动产登记中心复函，逐步完善证据链条，凭借丰富的房产纠纷解决经验，深圳中院裁定发回一审重审，发回重审过程中，道华律师全面向法院分析本案基本情况及法律依据，最终深圳市罗湖区人民法院确认案涉房产归委托人周某所有，并判令被告配合办理房屋过户手续，案件获得全面胜诉。判决生效后，道华律师全程协助周某办理过户，帮助周某顺利拿到二十年无法办理的红本房产证。

一、案情回顾

深圳上世纪80年代到90年代期间，由于土地和房屋是由两个行政单位分别主管，短暂出现了房屋所有权证（又称“猪肝本”“棕本”）这一类物权凭证，与房屋所有权证一起配套使用的为国有土地使用证。根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”等相关规定，“猪肝本”与“红本”“绿本”一样，都是为证载权利人确认物权的合法凭证。“猪肝本”非市场商品房，司法实务中，办理“猪肝本”房产转移登记手续时，一般要求必须先办理房地产初始登记，转为市场商品房后才能进行流转。

案涉房产由深圳某开发公司建设，建筑面积138平方米，位于深圳市罗湖区人民北路3110号（原128号大院内）。1985年，深圳某车公司从深圳某开发公司购得该房产后转让给深圳某丰公司，深圳某丰公司又将该房产转让给深圳某昌公司。2002年，委托人周某以员工身份，从深圳某昌公司购入案涉房产，深圳某昌公司出具《收款收据》，载明该房产房款已交清，并盖有深圳某昌公司公章。

委托人周某起诉前，多次与深圳市不动产登记中心沟通办理过户事宜，但按照《深圳经济特区房地产登记条例》第十四条第一款“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请”的规定，如委托人想要以直接在不动产登记中心办理过户，需要全部交易环节的合同相对人均前往不动产登记中心确认合同真实性并按照登记条例规定配合办理相关手续。但本案中，深圳某丰公司、深圳某昌公司已处于吊销状态，周某无法通过有关当事人共同申请的方式办理不动产登记。不动产登记中心告知周某可以通过司法途径解决，委托人便自行向深圳市罗湖区人民法院起诉，经法院查明，案涉房产未取得首次登记和未查得分户产权数据及登记记录，罗湖区法院一审驳回了周某全部诉讼请求，至此，周某对案涉房产确权一事陷入僵局。

二、道华律师经总结争议焦点如下

周某一审开庭未委托律师导致败诉，知晓仅靠自身力量无法办理过户手续，在上诉期剩余两天时，全权委托道华房产律师团处理该事宜。道华律师经全面分析研判，总结本案争议焦点如下：

1、“猪肝本”房产是否可以在不动产登记中心确权？

2、“首次登记”是否为办理不动产登记过户的前提？

3、委托人自行起诉时，遗漏了必要诉讼参与人，如何在二审中寻求救济？

三、道华律师全面解析争议焦点

1、未登记领取权属证书的“猪肝本”可以在不动产登记中心确权。道华律师认为，一审法院已查明案涉房产登记权利人为深圳市某车公司，就不应再以“未依法登记领取权属证书”为由驳回周某诉讼请求。

案涉房产系1985年由深圳市某车公司向深圳市某开发公司购买，深圳某车公司已取得深圳市人民政府颁发的房屋所有权证，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”的规定，可知深圳某车公司已经取得权属证书，而原判决却无视深圳某车公司已取得房产证的事实，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条，以案涉房产未取得权属证书为由，驳回周某诉讼请求，属于对案件事实认识错误，适用法律错误。

2、“首次登记”并非办理不动产登记过户的前提。

案涉房产不属于必须办理首次登记的不动产。案涉房产约于1985年前建成，因历史遗留问题，开发商未办理首次登记，但深圳市人民政府已经给深圳市某车公司颁发了房屋所有权证，即已经通过在后的行为认可了案涉房产权属的完整性、可转让性。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第27条“凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第五十八条规定者除外”，以及第58条：“本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效”的规定，可知案涉房产不属于必须办理首次登记的不动产，且深圳市某车公司同一房产证名下的其他房屋，均已在没有首次登记的情况下办理过户手续，故一审法院以未取得首次登记等为由驳回周某诉讼请求明显不当。

3、递交上诉状同时提交追加被告申请书，提交新证据，弥补委托人自行提起诉讼时存在的方案漏洞，为本案发回重审起到重要作用。

经查阅一审卷宗，发现本案一审中，委托人向法院递交一份深圳市不动产登记中心2009年的一份复函，内容为“128号大院口口栋口口口房产...现登记权利人为深圳市某车公司”等内容。一审法院审理时，在明知案涉房产登记在深圳市某车公司名下的情况下，基于本案与某车之间存在利害关系，却并未依职权追加深圳市某车公司作为本案当事人，以致无法查明本案案件事实。故道华律师接受委托后，在递交上诉状同时提交《追加被告申请书》，并多次与深圳市不动产登记中心沟通，协助委托人取得深圳市不动产登记中心《关于128号大院相关情况事项的答复》（深不动产登函[2021]6口口号），再次明确在二审诉讼过程中最新的房产权属情况，强调一审法院遗漏与案件有直接利害关系的被告，违反法律程序，应当发回重审。

四、深圳中院采纳道华律师庭审意见，裁定撤销原判，发回一审法院重审

结合道华律师以上对争议焦点问题的充分论证、对证据链的完善，足以证明：1、案涉房产的确权不存在法律规定上的障碍；2、深圳市某车公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，而一审法院并未依法追加该公司参加诉讼，属于遗漏当事人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第（四）款的规定，应当发回重审。最终，深圳市中级人民法院采纳道华律师庭审意见，裁定撤销原判，发回罗湖区人民法院重审。

五、法院改判确认房屋归周某所有，判决证载权利人配合办理过户

发回重审庭审阶段，法院同意裁定追加深圳市某车公司作为本案被告。道华律师再次协助法院查明以下关键事实：案涉房产虽然登记在深圳市某车公司名下，但深圳市某车公司在国企改制时，未将该房产作为深圳市某车公司的资产列入改制范围；经向深圳市产权登记中心查询，案涉房产无产权查封、抵押的记录。经过道华律师充分举证、全面分析案件事实、论证法律关系，充分向法院证明案涉房产买卖流程，深圳罗湖区人民法院确认案涉房产归委托人所有，判决被告深圳市某车公司协助将登记在其名下的房产过户至委托人名下。

六、被告拒不履行配合过户法律义务，道华律师强制执行更换红本房产证

1、深圳市某车公司不愿协助委托人办理不动产登记过户手续。

因案涉房屋于2002年即交由周某使用，至今已有二十余年，虽登记在深圳市某车公司名下，但深圳市某车公司经历国企改制，从未将该房产作为自身资产进行管理，其某车公司内部人员早已更换多次，对于该房屋的各项事宜均不知悉，因此，对于本案的判决文书，深圳市某车公司不愿履行法院判决的办理过户义务，道华律师协助周某启动强制执行程序。

2、道华律师指导周某补缴税款，并向法院申请强制执行，案涉房产成功在不动产登记中心办理过户。

道华律师全程指导周某在补缴税款，同时基于深圳市某车公司不愿协助办理过户，道华律师协助周某对启动强制执行程序，向法院申请协助执行函，道华律师陪同周某携带生效判决书等材料前往不动产登记中心办理过户登记，经过七日制证时间，最终周某成功将房屋过户至其名下，并将“猪肝本”更换为红本房产证，至此，本案完满结案。

七、道华律师案件评析

隋悦然律师认为，房屋所有权证为深圳特殊历史时期短暂存在的产权凭证，基于房屋所有权证的特殊性，流转过程几乎仅靠交易环节各方签订的买卖合同，很多猪肝本房产由于交易时间过长，交易环节中的手续保管也不完善，无法通过向不动产登记机关申请的方式办理权属证书。且房屋所有权证所涉法律关系复杂，实践中真实操办过房屋所有权证转红本类型案件的专业团队并不多，找到承办过相关案件的专业律师团队，才能最大程度保障自身合法权益。

1、“猪肝本”为深圳特殊历史时期短暂存在的产权凭证，“猪肝本”转红本建议寻找具有实际操作经验的律师团队。

笔者查询目前公众号、部分公众媒体，大部分推文中对于“猪肝本”仅是进行释义，鲜少提供相关转红本的操作办法。“猪肝本”转红本，目前有两种方式：（1）非诉方式：①当事人需先向住建局递交申请材料，补缴地价，获取住建局书面批复；②拿到批复后，向不动产登记中心递交换取红本市场商品房不动产权证的申请资料（需要猪肝本证载权利人配合，其中涉及多次转让的，需要交易环节中的全部当事人协助配合）；③按照普通二手房交易办理递件过户手续。（2）诉讼方式：卖方不配合的情况下，以猪肝本证载权利人为被告提起诉讼，保留好交易环节中的相关凭证，制定符合自身案件情况的诉讼请求，取得生效法律文书后，向法院申请强制过户。

2、“猪肝本”档案收集并不健全，导致部分房产在不动产登记打印出的登记地址与起诉时实际地址不一致时如何处理？

基于“猪肝本”房产存在的时间较为久远，部分房产证载地址、不动产登记中心登记地址与根据目前市政规划确认的地址之间登记存在出入，如何证明被诉房产与不动产登记房产，以及猪肝本证载房产为同一房产，也是实务中存在的问题。本案中，不动产登记中心登记的地址为深圳市罗湖区人民北路128号，而根据目前市政规划，案涉房产位于深圳市罗湖区人民北路 3110号。道华律师建议，遇到这种情形，可以通过查询房产宗地号、提供房屋买卖合同载明的地址，并结合迁入房产后的相关政府机关登记信息（如户口本）等完善证明材料，以尽可能降低因无法指明具体房产导致的诉讼风险。

3、司法资源有限，及时聘请专业律师，才能最大程度保障自己的合法权益。

我国的庭审制度为两审终审制，也即一个案件经过两级人民法院审判即告终结，每个案件可被分配的司法资源有限。实务中，道华律师团队经常接到部分当事人因一审自行起诉败诉后，委托道华律师提起上诉的案件。基于司法实务中二审发回重审、改判概率不足20%，一审阶段的诉讼方案往往在一定程度决定了案件最终胜败的走向。本案中，委托人一审未聘请律师，自行提起诉讼后，法院尚未对委托人提出的诉讼请求进行实体审理，直接以“不属于法院管辖”驳回了委托人起诉。委托人在上诉期届满前2天才委托律师团队，实际已经将案件自身风险处于最大化，尽管道华律师团队凭借十五年实战经验，帮助委托人最终完成了“猪肝本”转为红本房的诉讼目的，但在复杂案件中，还是建议委托人在一审阶段聘请专业法律人士，以尽可能节省案件周期，最大程度保障合法权益。

八、相关法律法规索引

1、《不动产登记暂行条例》第三十三条，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

2、《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条，本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

3、《深圳经济特区房地产登记条例》第27条，凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第五十八条规定者除外。

4、《深圳经济特区房地产登记条例》第58条，本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。

5、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款，房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

6、《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，当事人可单独申请。

道华房产律师团，房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权法律服务领域，依托强大的本土资源优势，成功代理涵盖土地交易，房地产项目，城市更新，以及商品房、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）买卖违约、侵权确权，拆迁补偿，继承析产等各类纠纷数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》、《道华工程·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。

在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。

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