道华房产律师团

房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家

十五年专注大宗疑难房产法律服务

专注于各类房产、小产权纠纷法律服务领域，包括：商品房、二手房、回迁房、安置房、小产权房（历史遗留违法建筑、绿本房、猪肝棕本房、农民房）等房产买卖、租赁、抵押、装修、物业纠纷、商铺转租、拆迁安置补偿、确权、买卖、赠与、分家析产、遗产继承、离婚分割、侵权维权、违约、执行、租赁等争议提供专业解决方案，为购房者、售房者、出租人、承租人等提供一站式专业、优质、高效法律服务知名律师事务所。服务区域：深圳 东莞 福田 南山 罗湖 龙岗 宝安 大鹏 龙华 盐田 光明 坪山

导语：1997年委托人购买位于深圳市罗湖区的一套商品房住宅。购房款一次性付清后，委托人也如愿得以入住，但是开发商却一直未办理房产证，且该小区整栋楼均未进行办理，其后委托人入籍香港，办理房产证的事项也随即拖延了20余年。2022年委托人针对自身家族产业进行资产规划时，针对该房产办理房产证事宜与开发商沟通，此时才得知开发商已经在2004年已经宣告破产，新的承接主体对于该历史遗留问题也多次以情况不清楚、材料不充足为由拒绝进行办理，委托人前往房管局多次询问均未得到有效的解决办法，遂委托道华房产律师团办理。道华房产律师团接受委托后，郭晓阳律师针对原开发商破产事宜前往深圳中院调取卷宗，明确承接主体后，迅速办理小区公告以及登报流程，并且与房管局沟通，在明确税务完税后，迅速帮助当事人现场办理房地产证，道华房产律师团历时三月成功帮助委托人办理完成产权证，成功促成委托人后续家族信托业务的办理。

一、案情回顾

委托人在1997年购买的商品房，自交房以来一直未办理房地产证，随后委托人入籍香港，在办理家族信托时才想起深圳罗湖房产的房产证办理事宜，20余年的时间，开发商破产、办理房产证材料确认、相关权属证明无从查证，极大地加剧了委托人办理房产证的难度。委托人委托道华房产律师团后，团队根据委托人提供的材料以及团队过往的实践经验，迅速梳理本次非诉案件的办案流程：

1、固定委托人购房凭证以及付款凭证，明确案涉房屋的实际购房者身份。

在过去的二十多年里，由于各种因素的影响，房地产市场发生了翻天覆地的变化。这些变化不仅涉及房价、政策，还涉及开发商的破产和变更主体等重大事项。这些事件导致委托人目前的购房材料存在相互佐证的证据匮乏的情况，严重制约了后续的办证事宜。因此，当务之急便是固定当年的购房凭证，以避免出现任何不必要的纠纷和损失。

在这个过程中，购房凭证是证明购房合同真实性和有效性的重要依据，也是办理房产证的重要材料之一。因此，固定当年的购房凭证不仅有助于证明购房合同的真实性和有效性，还有助于保障委托人的合法权益。

为了解决这个问题，团队调查和了解当年的购房合同和相关材料，确认购房凭证的真实性和有效性。随后团队与开发商承继主体进行沟通确认，确保这些凭证得到认可和接受。根据深圳市规划和自然资源局发布《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定（征求意见稿）》，符合下列情形之一的，可以按照本规定予以处理：

（一）在1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成或竣工且用地单位至今仍占有使用的不动产。

（二）原特区在1993年7月1日《深圳经济特区房地产登记条例》实施之前，原宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工，有土地权属证明或者报建相关材料的不动产。

（三）在2021年1月4日《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》发布之前，已经批准预售且已实际销售，未完善相关手续的不动产。

（四）已批准房改或者出售，但未完善相关手续的公共住房及相关配套商业设施。

（五）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善相关手续的不动产。

（六）市、区人民政府（含新区管理机构，下同）或者部门持有的不动产，或者经市、区人民政府同意纳入处理范围的不动产。

根据上述征求意见稿可以明确，委托人可适用上述规定第三条进行办理房地产证，在明确法律前提后，道华律师快速介入，帮助委托人办理不动产登记证书。

2、道华律师前往深圳中院调取开发商破产卷宗，明确开发商目前的承继主体。

根据委托人提供的信息，案涉房屋的原开发商早在2004年就已经被宣告破产。如今，新的承继主体并未积极解决开发商遗留的历史问题。因此，调取相关卷宗以确认原开发商的破产情况迫在眉睫。

为了解决这一问题，郭晓阳律师亲自前往深圳中级人民法院调取卷宗。在查阅过程中，道华律师根据这些开发商破产拍卖的凭据得以确定新的承继主体。这一发现为后续的沟通明确了方向，也使委托人对未来的进展充满了信心。

3、道华律师与新的承继主体进行斡旋沟通，促使新的开发商出具证明，确认委托人的购房身份，道华律师迅速办理小区公告手续。

根据《企业破产法》第120条第2、3款规定，管理人在最后分配完结后，应当及时向人民法院提交破产财产分配报告，并提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到管理人终结破产程序的请求之日起十五日内作出是否终结程序的裁定。裁定终结的，应当予以公告。《企业破产法》第121条规定，管理人应当自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。委托人目前面临破产后承继主体确认的关键性问题，如未能进行确认委托人委托身份，则本案办理房产证根本无谈起。

在原开发商破产后，案涉房屋所处地块被新的开发商拍卖承继，道华律师立即与新的开发商进行了沟通，通过委托人的购房合同、购房收据以及深圳中院的裁定、卷宗等凭证等材料，通过道华律师的专业素养和卓越的沟通能力成功促使新的开发商确认了委托人的实际购房人身份。

在确认委托人的实际购房人身份后，道华律师立即着手办理小区公告事宜。团队出具了专业的除权公告，并要求开发商进行盖章确认。得益于团队对法律程序的熟练掌握以及团队的专业配合，开发商顺利完成盖章手续。

4、基于程序正当合法性，在办理完成小区除权公告手续后，道华律师紧接着办理除权公告的登报事宜。

随着新的开发商对小区除权公告的正式确认，为了确保案涉房屋的除权程序合法、正当，并符合相关规定，开发商和相关机构应同时办理社会除权公告手续。道华律师作为委托人的代表，迅速与报社取得联系，为委托人的除权公告进行登报除权。这一步除权手续的顺利完成，为后续在房管局办理房产证扫清了权利障碍，确保了委托人对于房产的权利得到合法保障。

二、 小区内部和社会层面除权完成后，道华律师前往房管局办理房地产证

1、道华律师克服开发商不到场困境，为委托人提交办理产权登记材料。

经过除权公告盖章确认后，开发商便对后续的办理程序表现得十分消极，甚至拒绝参与。这种不负责任的行为极大地增加了办理产权证的难度。在此背景下，道华律师积极与房管局领导进行沟通，详细解释了小区除权公告原件以及登报材料的提交过程。同时，团队郭律师还明确要求开发商出具授权委托书，以确认委托人办理产权登记的身份合法性。道华律师的坚决和努力最终获得了成功，房管局顺利接收了委托人的相关材料。

2、道华律师促使房管局成功受理，同时依据办理要求出具了办理历史遗留公告并再次办理了登报手续。

在房管局对委托人的材料进行严格审查后，他们发现这些材料与委托人房屋所处地块的变更情况密切相关。经过深入调查和分析，房管局出具了一份正式的历史遗留公告文书。这份文书对于委托人来说具有极高的价值，因为它证明了他们房屋的合法性和历史遗留问题的解决。

在这个过程中，道华律师发挥了关键作用。团队多次与房管局领导进行沟通，向他们详细分析了委托人目前办证的紧迫性以及目前委托人办证的程序正当性。团队的论述逻辑严密，推理精确，使得房管局领导能够充分理解并认可委托人的权益。在听取了道华律师的意见后，房管局对于道华房产律师团前序除权工作表示了高度认可，再次证明了法律程序的重要性和必要性，以及律师在其中发挥的关键作用。

3、道华律师协助委托人解决税务历史遗留问题后，顺利扫清最后的办证障碍。

在办理完成房管局的历史遗留公告手续后，针对办理产权登记涉及的税务问题，道华律师协助委托人前往税务局查询办理案涉房屋的税务问题。这一过程需要律师和委托人共同参与，以确保所有相关文件的准确性和合法性。

在办税大厅，道华律师针对该房屋的历史遗留问题与税务局工作人员进行了详细的沟通。由于历史遗留问题涉及的情况比较复杂，需要双方耐心细致的沟通，以确保问题得到妥善解决。经过沟通后，税务局工作人员现场出具了税单。这个税单是办理产权登记的重要文件之一，需要仔细核对以确保信息准确无误。核对无误后，委托人按照税单上的金额支付了税款。支付完成后，税务局最终出具了完税证明。

这一系列过程的完成，标志着办理产权登记过程中的税务问题得到了圆满解决，也扫清了办理产权登记路上的最后一个障碍。完税证明是证明房屋所有人已经缴纳相关税费的凭证，也是办理产权登记的重要文件之一。在办理产权登记时，必须提交此证明才能完成整个登记流程。通过道华律师的协助和沟通，委托人成功地解决了历史遗留问题带来的税务问题。

三、 道华律师协同委托人前往房管局现场打证，历时三月委托事务顺利完成

在取得了由税务机关出具的翔实且权威的完税证明后，道华律师协同当事人携带这些重要文件以及历史遗留公告登报的详细材料，前往房管局现场办理房屋产权证书。在此过程中，道华律师以其卓越的专业素养和坚持不懈的精神，成功地帮助委托人在现场就完成了房屋产权证书的办理。这一成果，不仅为当事人解决了困扰已久的房产证办理问题，也为委托人的家族信托业务及财产规划扫清了障碍，铺平了道路。

这一历时近三个月的案件，充分展示了道华房产律师团在处理复杂、棘手案件中的专业能力和高效执行力。他们凭借丰富的经验和精湛的法律知识，成功地为委托人解决了困扰其20余年的房产证办理问题。这无疑是对道华房产律师团高度责任感和专业水准的最好证明。委托人对道华房产律师团的工作成果表示极度满意，赞扬团队在整个过程中展现出的专业素养、敬业精神和显著的工作成果。

四、道华律师案件评析

道华律师在房产纠纷领域有着多年争端解决经验，在接受本案委托后，结合案件情况进行综合评析，针对办理房产证涉及法律及程序问题，道华房产律师团有着条理清晰且规范化的流程，确保最终产权证的成功办理。

邹俊岳律师认为，本案面临的不仅是开发商破产后续承继主体协助配合问题，同时委托人自身港籍身份所涉及的房屋办理产权证的登记以及房产购买名额问题均是制约本案的难题。

针对这一纠纷难点，道华房产律师团凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，接受了委托并制定了详细的办证路径。首先对案件材料进行了深入的分析，结合过往的成功判例和实践经验，确认了从开发商入手办理小区内的除权公告的策略。

除权公告是解决这类纠纷的关键环节，通过这一步骤，可以确保委托人的权益得到合法保障。在确认了除权公告的办理路径后，团队着手办理社会除权程序。这个过程同样关键，因为它涉及除权公告的公示和法律效力的确认。为了确保这个环节的顺利进行，律师团积极与相关部门沟通协调，提供必要的文件和证明，确保除权公告能够及时公示，为下一步的办证工作打下坚实的基础。接着，团队前往房管局提交了办证所需的材料。这些材料包括但不限于委托人的身份证明、房屋购买合同、除权公告公示证明等。

在提交材料的过程中，律师团对每一份材料都进行了严格的审核和把关，确保材料的真实性和完整性。在房管局出具历史遗留公告后，团队又马不停蹄地前往税务机关办理税务完税证明。这个环节是办证的又一关键步骤，因为它涉及税务的合法性和合规性。为了确保税务完税证明的顺利办理，团队积极与税务机关沟通协调，提供必要的文件和证明，确保委托人的税务状况清晰明了。最后，在完成了上述所有步骤后，团队终于帮助委托人成功办理完成了产权证。这一刻的成功，是律师团凭借专业知识、实践经验以及与各部门的良好沟通协调的结果。

五、 相关法律法规索引

1、深圳市规划和自然资源局发布《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定（征求意见稿）》，符合下列情形之一的，可以按照本规定予以处理：

（一）在1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成或竣工且用地单位至今仍占有使用的不动产。

（二）原特区在1993年7月1日《深圳经济特区房地产登记条例》实施之前，原宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工，有土地权属证明或者报建相关材料的不动产。

（三）在2021年1月4日《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》发布之前，已经批准预售且已实际销售，未完善相关手续的不动产。

（四）已批准房改或者出售，但未完善相关手续的公共住房及相关配套商业设施。

（五）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善相关手续的不动产。

（六）市、区人民政府（含新区管理机构，下同）或者部门持有的不动产，或者经市、区人民政府同意纳入处理范围的不动产。

2、《企业破产法》第120条第2、3款规定，管理人在最后分配完结后，应当及时向人民法院提交破产财产分配报告，并提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到管理人终结破产程序的请求之日起十五日内作出是否终结程序的裁定。裁定终结的，应当予以公告。

3、《企业破产法》第121条规定，管理人应当自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。

道华房产律师团，房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权法律服务领域，依托强大的本土资源优势，成功代理涵盖土地交易，房地产项目，城市更新，以及商品房、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）买卖违约、侵权确权，拆迁补偿，继承析产等各类纠纷数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》、《道华工程·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。

在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。

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