道华房产律师团

房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家

十五年专注大宗疑难房产法律服务

专打深圳重大疑难房产、小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为包括：商品房纠纷、红本房、二手房纠纷、回迁房纠纷、安置房纠纷、小产权房纠纷（历史遗留违法建筑纠纷、绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷）、厂房纠纷、商铺纠纷相关的买卖合同案件、租赁、抵押、装修、物业、转租纠纷案件、拆迁安置补偿、确权、赠与纠纷案件、分家析产、遗产继承、遗嘱公证、离婚分割纠纷案件、侵权维权、违约、过户、租赁等争议纠纷案件提供专业解决方案，为房产纠纷买方、卖方、业主、开发商等提供一站式法律服务十大知名律师事务所。深圳律师 东莞律师 福田律师 南山律师 罗湖律师 龙岗律师 宝安律师 龙华律师 光明律师 广东律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师

导语：2023年5月20日委托人父亲（以下简称王父）在深圳去世，留下数栋小产权房，市值4300余万元。王父生前有过五段婚姻，婚生子女共7人，为避免去世后子女因遗产问题反目成仇。特立打印遗嘱一份，但由于当时委托办理遗嘱事宜的律师疏忽大意，导致王父所立遗嘱不符合法定形式，存在严重的效力瑕疵，部分子女对遗嘱效力提出质疑，要求按照法定继承由大家平均分配房产。委托人为家族和谐团结，维护兄弟姐妹亲情，找到道华房产律师团。道华房产律师团接受委托后对每一位继承人对遗产继承的真实想法进行细致分析，拟定遗产分配协议并协助全体继承人办理公证，同时通过诉讼程序推动进展，制定专属解决方案。完美助委托人解决小产权房遗产继承纠纷，既维护了家庭亲情又保护合法财产。

一、 案情回顾

2023年7月委托人王女士找到道华房产与工程律师团队寻求法律帮助。委托人父亲（以下简称王父）于2023年5月在深圳家中因病去世。据委托人自述，王父生前共有过五段婚姻经历，去世时是在与第五任妻子婚姻关系存续期间，共计生育了包括委托人在内的7个子女。王父生前于2015年留有打印遗嘱一份（经过某律师事务所见证）。遗嘱中包括绿本小产权房、历史遗留违法回执等四套房产，预估市价4300余万元。因打印遗嘱的制作不规范，各继承人对遗产分割产生严重争议。继承人们就遗产继承问题开展了多次家庭会议，委托人自己也尝试过多种方法调解家庭矛盾但最后都无功而返。不仅遗产继承的问题没有着落而且兄妹亲情也出现了裂痕。委托人别无他法，为了维护家庭的和谐与亲情的稳固，顺利地对遗嘱中的小产权房进行继承分割，委托人代表各继承人找到道华房产律师团希望能够提供有针对性的法律帮助。那么，解决小产权房屋的遗产继承问题，首先就是要了解什么是小产权房、小产权房的法律效力如何？

二、 深圳小产权房发展的历史进程

1、小产权房屋应运而生的特殊历史背景

深圳作为自小渔村发展而来的一线城市，改革开放40余年来，存在大量未经合法用地或报建手续建设的历史遗留违法建筑。虽然以上历史遗留违法建筑在特定时期，为深圳的发展提供了大量成本低廉的居住、生产用房，在某种意义上促进了城市发展，但随着时代的发展，现有土地综合利用效率逐渐跟不上城市发展需求，地上建筑容积率一般较低。因此为了充分释放土地价值，深圳需要不断开展房屋征收、违法清拆、城市更新、土地整备等活动，以提升土地开发强度，提高土地利用效率。

2、深圳历史遗留违法建筑（小产权房）的定义

根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称违法建筑）是指：（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理条件，尚未接受处理的违法建筑；（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。2001年出台的“两规”，提出了历史遗留违法私房及历史遗留生产经营性违法建筑的概念。历史遗留违法私房是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律法规所建的私房。历史遗留生产经营性违法建筑是指1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。

3、“绿本”“两证一书”“历史遗留回执”的不同法律性质

（1）“绿本”房产证是指根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新〈房地产证〉的通知》、2002年深圳市规划国土局关于重新发布《关于颁发新＜房地产证＞的通知》以及2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》，记载非市场商品房地产。这种绿本是有备案，但不可以过户，并且禁止买卖。

（2）1993年撤销宝安县，设立龙岗区和宝安区，同年7月份颁布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》之后，用地审批权限由以前镇级审批转为区级以上单位审批。“两证一书”是宝安县撤县建区前，原深圳特区外村民私人建房的报建材料。《暂行办法》颁布之后“两证一书”就退出历史舞台。“两证一书”实际上也只是批复文件而已，没有按期兴建或者完工后超标或者逾期不登记，也同等于违建。

（3）历史遗留回执有两种，分别是2002年的《历史遗留违法私房申报收件回执》和2009年《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。

2002年的《历史遗留违法私房申报收件回执》是《两规》要求所有申报者按“两规”处理（即有条件的确权转正）有此回执则证明当时有申报，但未处理，所以依然还是违建；2009年的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》这是深圳人大关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，简称“三规”。“三规”对于违法建筑的定义即所有2009年6月2日以前建成的全部都算历史遗留违法建筑。“三规”对于遗留违法私房，只是进行一个普查统计，并无进一步处理。

三、 道华律师全面梳理本案争议焦点

1、工作人员粗心大意，小产权房遗嘱不符合法定形式，无法按照遗嘱分配遗产。

本案被继承人王父深知自己名下有数套小产权房屋，部分小产权房屋仅取得“绿本”或“历史遗留回执”，房屋可能陷于“权属不明”的状态，难以确认小产权房是否属于被继承人的“个人合法财产”，且自己子女众多，为避免自己去世后因为遗产问题导致众子女反目成仇，大家庭分崩离析，特在2015年自己精神清醒、状态良好的情况下委托某律师事务所起草了一份的遗嘱，对自己名下的小产权房屋进行了详细的分配，并在律师的见证下签署了打印遗嘱。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

这份由某律师事务所进行见证的打印遗嘱共计三页，被继承人王父、见证人律师均在遗嘱第三页签字，填写年月日，骑缝有王父签字及指纹、加盖广东某律师事务所律师签章及年月日。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。但是该份打印遗嘱不符合《民法典》规定的每页内容上立遗嘱人、见证人签字并注明年月日的法定形式，遗嘱存在严重效力瑕疵。因此小产权房屋究竟如何分配产生重大争议。

2、未经行政处理的小产权房屋，法院极有可能不予受理，造成委托人救济途径受阻。

本案案涉房产属于小产权房屋，未办理不动产登记，建设时也未取得建设规划许可。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》涉案房产在使用过程中虽已向两规部门申报了历史遗留问题违法建筑普查登记，获得“历史遗留回执”但行政主管部门至今尚未对该违法建筑历史遗留问题进行处理。根据以往司法实践经验，法院有可能认为在行政主管部门对该房产违法建筑历史遗留问题进行处理前，暂不具备认定该房产合法权属的条件，对本案小产权遗产继承案件不予受理。如果法院对于案涉小产权房屋不予立案审理，委托人的继承利益将受到极大损害。

3、小产权房屋产权效力存在“瑕疵”，如果法院认定其不是被继承人个人“合法财产”，委托人将遭受重大经济损失。

因涉案房产为小产权房屋，尚未取得不动产权属证书、相关部门也未对涉案房产的合法性进行审查并作出认定，法院极有可能认为涉案小产权房屋尚不能确定是王某父死亡时遗留的个人合法财产，认定不宜进行分割。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。小产权房屋是否属于被继承人的个人合法财产在司法实践中也存在不同处理。

四、道华律师逐一突破本案难点，将小产权房遗产分配落到实处

1、道华房产律师帮助当事人梳理遗产清单，规避法律风险。

道华房产与工程律师团接受委托后，指派道华房产律师向委托人出具财产清单，指导并协助委托人从不同财产类别进行自查，填写相关财产情况，理清遗产范围。对被继承人个人财产与夫妻共同财产进行明确界定、被继承人个人财产与已经变更登记到他人名下的小产权房屋进行清晰区分，避免可能存在的争议和遗产遗漏导致日后各继承人间再度发生争议及纠纷。

2、道华房产律师提前介入，协助继承人拟定遗产分配协议，并协助办理公证。

道华律师就遗产分配涉及相关法律规定进行分析，对各继承人进行调解，向各继承人分析利弊。一旦推翻被继承人订立的遗嘱按照法定继承分配小产权房份额可能导致更多的法定继承人加入房屋分割当中，使继承人能够分配到的遗产份额更少，严重损害遗嘱继承人的遗产利益。在道华律师专业的法律调解下，各遗嘱继承人终达成和解一致。道华律师迅速在原有遗嘱的基础上，根据各继承人达成的遗产分割方案起草遗产分割协议等配套文件，使各继承人对小产权房屋份额的继承分割问题的顺利进行奠定了坚实的基础，规避遗产继承的相关诉讼风险。

道华律师指导各遗嘱继承人一同携带遗产分配协议前往公证处进行协议公证。因为遗产分配协议涉及继承分割小产权房屋份额，许多公证处认为小产权房屋所有权无法确权所以不予进行公证。道华律师找到公证处对公证事项进行变通，仅要求公证员对各继承人签署遗产分配协议的签署行为进行公证，确保各继承人都在平等自愿的基础上共同签署遗产分配协议，同意按照遗产分配协议所写明的份额对小产权房屋进行分割。这一措施不仅进一步增强了遗产分配协议的法律效力还妥善规避了原遗嘱存在效力瑕疵的问题。

3、道华律师结合过往经办案例与深圳地方政策与法律规定启动诉讼程序，取得胜诉判决确保当事人利益最大化。

道华律师根据委托人真实诉求，以王女士等其他两个兄妹为原告向剩余全部继承人提起遗嘱继承诉讼，请求法院依法判令被告依照遗嘱及遗产分配协议向原告返还应得遗产份额。

案涉小产权房屋根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》规定进行了历史遗留违法建筑普查的申报，但是并未获得产权确认办理房产证，无有关行政部门的处理结果。庭审过程中道华律师当庭指出，房屋建造人申报违法建筑后，取得“历史遗留违法建筑申报回执”，这就意味着房屋建造人取得一定条件下确认产权的可能性，这是一种可期待利益，虽然违法建造房屋本身暂时还不具有完全的产权，但是这种可以转为合法建筑的期待性利益是合法的，建筑人本身也事实上对该建筑具有占有、使用、收益的相关权益，这种可期待利益和相关权益是可以通过遗嘱处分和继承的。

道华律师提交管辖法院的过往司法判例“涉案房产属历史遗留违法建筑，虽未办理房产登记手续，未取得完全的产权，但已经在所属街道办审核办理了历史遗留违法建筑的相关申报手续，申报人对该房产具有进行管理、使用、收益的权利。”本案历史遗留违法建筑在办理申报手续后，虽然没有取得完全的所有权，但是申报人对房屋具有管理使用收益的相关权益，并且也可以通过遗嘱和继承的方式将这种权益转移给继承人。

道华房产律师在庭审中强调，涉案小产权房屋虽未取得权属证书，但具有使用价值，在被继承人死亡后遗留的情况下，可以作为遗产分割。最终，法院支持了我方的全部诉讼请求，依法判决遗产分配协议中属于我方小产权房屋份额的使用权判决归委托人享有。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此，法院的调解或判决文书成为确定小产权房继承权的合法有效凭证。

五、 道华律师案件评析

道华律师在小产权纠纷领域有着十五年争端解决经验，在接受本案委托后，结合案件情况进行综合评析，提前介入案件，在排除法律风险后启动诉讼程序，充分维护委托人合法权益，取得胜诉判决。

邹俊岳律师认为，在司法实务中，如果行政主管部门还没有对“小产权房”历史遗留违法建筑问题进行处理的，根据法律规定，对该房产的权属确认纠纷不属于法院受理民事诉讼的法定范围，当事人应先行向行政主管部门申请违法建筑处理。但是，小产权房继承纠纷解决的是房屋使用价值的归属，对于能够证明合法使用权的小产权房继承案件，法院依然会作为遗产进行分割。

在审判实践中，因为旧城改造利益的驱使，出现大量无法交房，或者一房多卖的情形。同时，也有许多卖方反悔要求确认买卖合同无效，返还房产的情形。一般情况下，应从几方面进行判断：

1.在土地性质上，就深圳市地区司法实践而言，法院的裁判思路可能略有出入，但整体偏向于认为深圳小产权房附着的土地性质为国有，房屋买卖不违反宅基地禁止转让的强制性规定，进而认定小产权房屋买卖合同有效；

2.在政策法规方面，无论是在原农村集体土地上建造的村民私宅，还是后续在非农建设用地上建造的统建楼，其性质均属于非商品住宅，无法进入市场自由流通，且深圳市政府明确禁止该类房屋的买卖，房屋产权证书上通常也会注明“不得买卖、抵押”等类似字样。深圳市对小产权房禁止买卖的相关规定在效力层级上属于政府规章，并非法律、行政法规的强制性规定，故对该规定的违反原则上不必然导致买卖合同无效。

3.在房屋产权方面，深圳地区合法建造的小产权房，因所附土地性质已变更为国有，且禁止转让的相关法规并非法律、行政法规的效力性强制性规定，若不存在其他无效事由，法院通常会作出有效认定。虽然基于政策限制等原因，小产权房无法办理变更登记手续，买受人暂无合法路径取得房屋完整的所有权，但这属于房屋买卖合同能否全面履行的问题，一般不影响合同效力。

最后要强调的是遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。涉案小产权房屋虽未取得权属证书，但具有使用价值，在属于被继承人死亡时遗留的财产的情况下，可以作为遗产分割。如该类房产法律不予分割使用权，容易导致各继承人先占先得，有违公平原则，不利于社会和谐稳定。

六、 相关法律法规索引

1、《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条，违法建筑，是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

2、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十条，第十条依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。

3、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第六条，第六条违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应当予以登记造册，进行处理。

4、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第六条，除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。未经征用的集体所有土地或未经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。

5、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第三条，农村城市化历史遗留违法建筑的处理试点工作，应当遵循《决定》第一条规定“全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决”的基本原则。

6、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

7、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

8、《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。

道华房产律师团—小产权房纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，立足于深圳粤港澳大湾区，拥有众多资深房产律师和专家顾问，依托强大的本土资源优势，深耕房产法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁），尤其擅长解决包括但不限于：土地、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）相关的买卖合同、违约侵权、产权确权、拆迁补偿、分家析产、遗产继承各类疑难纠纷，成功处理涉及小产权房各类纠纷案件数百件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。

在过去十多年间，团队律师同时担任众多知名房企、城市更新单元实施主体等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新（旧改），房地产开发等领域，提供一站式房地产全产业链专业法律服务。

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