深圳湾价格重构后,哪些小区依然坚挺?

扫码关注我们

深圳所有新房开盘信息都会在上面发

这几年深圳楼市下行，绝大部分片区整体都跌了30%左右，以一些普宅的小户型为主；相比普宅，一些豪宅片区，如深圳湾、华侨城和香蜜湖的大户型豪宅还是比较坚挺。

但从去年下半年开始，一些豪宅片区的产品也受到市场和政策影响，成交价直线下滑。从深圳湾的太古城南区、到蛇口的双玺和半三，再到香蜜湖的天域香山，华侨城的香山美墅，无一幸免。

其中深圳湾较大跌幅是从去年下半年才开始的，刚好卡在深圳官宣“双证合一”的时间点。不少人说现在深圳湾的房子大幅降价，其实这个说法是比较片面的。所谓的降价是因为双证合一之前一本证大平层稀缺，很多人不愿意或没有名额买两本证。

自合一以后，双拼房回归市场竞争，开始倒逼一本证的业主价格回调。所以与其说是降价，不如是回归市场真实的价位。现在离双证合一已经过了大半年，深圳湾价值也已经得到重新评估。

太古城南区47平2房，深圳湾曾经热门刚需上车户型。去年初成交总价730万。如今同户型报价跌至570万，跌幅22%。

阳光海滨单证133平4房，近期一套中层成交价2370万。相比高峰期成交价3300万，跌幅达28%。

深圳湾悦府一期263平4房，3年前最高成交单价32万/平，总价8500万。去年底同户型7300万成交，相比高峰期跌了1200万。

三湘海尚208㎡4房去年初3760万成交，单价18.08万。今年同户型同楼层3860万成交，还出现小幅微涨。

鸿威海怡湾150㎡去年8月底2400万成交，折合单价16万。近期回落到1998万，单价在13.32万，跌幅16.75%。

整体跌幅比较严重的都是双拼房占比较高的小区，如太古城南区、阳光海滨。受去年大量双拼房的冲击下，加上小区户型没有亮点，又看不到海景，不少单证房源价格下行；相比之下，中心河以东的小区，如三湘海尚、卓越维港、鸿威海怡湾，因景观较好、双拼房占的不多而比较抗跌。

点击关注！掌握更多热门片区解读！

为什么深圳湾会出现这样整体性的价值调整，这离不开片区背后的户型构成。

深圳湾作为典型豪宅区，片区内小区共18个，8100多户。其中一本证5400多户、两本证2700多户（113-177m2），占了整个片区房源量的三分之一。深圳的其他片区也有双拼房，但没有哪个片区的双拼房占比那么高。

图源网络

一本证中，除了太古城南区43-89m2和其他小区少量89㎡以下的小户型外，再往上就到170m2。而110-140m2这类主力购买人群需要的中间面积段不到400户，只占了10%，集中在翡翠、恒裕滨城一二期、太古城、吉祥龙这几个小区。

所以在双证合一之前，你如果有2000万又想买深圳湾，只能在89m2的户型里面挑一挑，再往上就要到200㎡5房的4-5000万，价格跨度非常大。

双证合一后，110-175㎡面积段，总价却不到3000万的双拼房一下被激活了流动性，也唤醒了很大一部分双拼业主的置换或变现需求，相当于深圳湾激增了近3000套的供应。

去年楼市下行，原本信心就不足，需求量本来就没提上来，又突然增加这么多大户型。且这些产品价格相比单证房更香、选择性更多、面积段更大，大多数户型设计也比单证好，这样一来竞争力一般的单证房价格自然被拉下水。

但对双拼房来说无疑是利好，如之前2000万左右的预算，按合证之前看的最多的应该是曦湾天馥的85㎡3+1房，太古城北区的114㎡的四房，绿海湾的113㎡。

双证合一以后这个预算可以直接看太古城北区的136㎡4房，鸿威海怡湾的150㎡4房，绿海湾的137㎡。同样价格现在买到的面积更大了，而且户型和小区品质比之前还好。

这样一来双证房也就开始微涨（一般还是低于原单证）。比如卓越维港南区，175m2业主挂盘价从2000多万直接飙到3700万，业主表示3500万就有人可以立马接手。

三湘海尚175m2高层看海，双证合一前，成交价大概2600万，到了年底成交涨到3000万左右。

同一个小区不同户型价格也发生了很大的变化。如鸿威海怡湾，在没有合证之前142㎡四房去年7月成交价大概在2680万。合证之后，2700万就可以买165㎡的四房，户型更大，海景也很不错。

以前买深圳湾会考虑是单本还是双本，现在更多是看重景观，其次是户型。双拼房占比较少，且户型和景观较好的小区在这一轮行情下相对抗跌。

总的来说，当一个小区或者片区短期内激增太多竞品，业主又开始大面积砸盘时，最开始承受不住的就是那些性价比差品质又一般的户型。在整个小区或片区价格受到冲击时，也会连带影响其他片区。就拿龙华某个新盘大幅降价来说，对周边房价乃至整个片区也会造成冲击。

而深圳湾作为深圳几大公认的豪宅区，它的价值重估更是直接影响到其他几大豪宅区房价，如香蜜湖、华侨城。当然也少不了距离最近的蛇口，双玺和半岛城邦的价格就因此遭到波及......