上周三就有5套包括高尔夫独栋别墅、纯水岸五期别墅等在内的顶豪溢价成交，吸金约4.4亿。其中沙河高尔夫独栋别墅起拍价仅3906万，历经493次竞价最终1.6亿成交，溢价率410.34%，刷新深圳法拍史最高溢价率纪录！
最近南山一小区砸盘了！16套法拍房同时将于5月16号起拍（据说是当年的威廉酒店），这个小区就是蛇口的花园城三期。从阿里网查得是查封房，抵押权人是南京银行苏州分行，起拍单价仅约5.85万！这个价格够劲爆吧！砸得正在卖房的业主冒金星！目前查到，这次上架的66/79/83/93㎡同户型二手房市场最近成交价在9万多左右，其他户型今年二三月成交价已经跌到了8字头，甚至还在不断下探。按这个节奏，这次法拍一旦尘埃落定，很可能会把整个小区的成交单价拉到7字头！
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16套砸盘对整个小区来说影响非常大，甚至是重构小区定价系统！但对于买得早的原业主来说其实并没有那么糟糕。从不动产登记单上的登记价可以算出，当时业主购入的单价仅1.35万一平，哪怕这次按底价成交，业主也是赚的，总价翻了好几倍，只是赚多赚少而已！
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16套法拍房源同时上架，像这类大规模的出货盛况，还是2022年年底的28套宝能城。宝能城是法拍市场的常客了，相比之下花园城三期在法拍市场仅出场了两次。宝能城是西丽的标杆盘，凭着自身的品质，哪怕法拍房源较多的情况下，二手成交依然相当坚挺。2022年宝能城89㎡四房成交约960万，去年底89㎡四房成交价还保持在1000万左右。![]()
花园城三期不同，在蛇口来说比上不足比下有余，16套同时砸盘，对小区的二手业主而言是相当吐血！拿之前的半岛城邦来说，今年2月初7套四期法拍房上架，仅成交了3套，其中两套115平左右3房成交价在11-12万，1月同户型二手成交还在15-16万。这次法拍结果出来后，半四最新成交价还没有出来，二期已经钉死在了10万的单价区间，之前一直在10-12万徘徊。
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半岛城邦是蛇口的标杆，标杆盘都被这样的大量砸盘整的如履薄冰，更别说花园城三期这样的小区了。
不过需要注意，花园城三期这16套法拍房都是二套或三套合并拍卖，需要多个购房名额（可以联名买房，需要提前申请办理联名手续）。且都是在20栋16层，20栋之前是设计的酒店式公寓，户型做的非常鸡肋，阳台除了看南海大道就是看蛇口医院，景观一般。唯一可欣慰的是对口的育才学校还不错。
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图源阿里法拍
虽说是5.85万的均价起拍，但都是两三套一起卖，算下来总面积在130-220㎡左右，最低起拍也要700多万。就已知的房源条件来看，愿意花几百上千万又能满足名额要求的买家可能不会很多。估摸流拍的概率远远大于成交！一旦流拍，二拍起拍价格更低！去年底花园城三期一套83平法拍房，一拍流拍后，二拍563万起拍，624万成交，折合单价7.5万。这次那么大的量，成交价很可能低于上次的价格，预估会在6-7万成交。
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图源阿里法拍
一旦拍卖情况或价格不尽人意，不仅拉低买家的购买预期，也会对挂牌业主的信心造成不小打击。
花园城位于蛇口片区，2004年-2006年入伙，里面业主基本都是早些年的招商局、银行和国企的员工。小区分2块地共20栋约1177户，户型为48-178㎡1-5房。
1号地为1栋、2栋、3栋、4A栋、4B栋，共5栋；2号地为6栋-20栋，全部为8-18F的小高层。占地8万平，容积率2.1，绿化率50%，居家非常舒适！
其中2号地以大户型为主，6栋、7栋、8栋都是147-179平的4房，2梯3户；10栋-19栋以103-125平的3房为主。9栋则是小区的楼王单位，2梯3户，是2号地里面积最小且唯一的2房户型。
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小区楼下是12号线四海站，旁边蛇口人民医院、四海公园、沃尔玛，配套非常丰富成熟。带育才一小和育才二中的学位，不过距离较远，离育才一小2公里左右，育才二中0.8公里左右。
小区以刚改户型为主，又是小高层大花园社区，在蛇口这一片还是比较稀缺的。加上配套优势，受不少本地的自住买家青睐。不过需要注意花园城三期位于南海大道最堵的路段，上下班高峰期避免不了拥堵，不过这也是蛇口等这些老城区的通病了。
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