与其“以旧换新”，不如大方救市！

住房“以旧换新”潮

从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出，房地产市场仍在等待企稳回升。

近期，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，多地都使出了“绝活”，提高当地楼市的活跃度，一个新政策趋势正在蔓延——商品房“以旧换新”。

据不完全统计，今年以来已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等12地开启了房产“以旧换新”活动，便利购房者卖旧买新，释放改善性购房需求。

据中指研究院监测，目前已有超30城表态支持“以旧换新”，方式则主要以下几种

——一些城市通过国有平台公司收购二手住房，然后进行市场化交易；——一些城市则通过中介机构帮助出售旧房，以此加速住房的流通。

此外，还有一些城市针对购买新建商品住房给予契税优惠或者发放补贴等政策，以刺激市民的购房热情，进而促进改善性住房需求的释放。

真的对症下药了吗？

目前，全国多地出台住房“以旧换新”政策，正是试图“对症下药”，旨在疏通二手房交易时间长、挂牌量大、手续繁琐等阻碍交易的堵点，力争有效促进一二手房流通，助力楼市预期转好。从政策落地效果来看，不同城市成效不同。

以深圳为例，在深圳正式官宣房产“以旧换新”之前，乐有家已联合深圳绿景白石洲项目，于4月19日率先试点开展“以旧换新”活动。4.20-4.21首个周末集中主推后，绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。

紧接着，4月23日深圳13个房地产项目开展商品住房“以旧换新”活动，该活动旨在通过联动模式，提升住房交易便利度，更好满足居民刚需和改善型住房需求，减轻居民购房负担，从而激活潜在的换房需求。

能激活多大需求？前提是……

然而，具体能激活多大需求，受到多种因素的影响，难以直接量化。

该政策针对的是计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民，即换房人。因此，需求的大小与这部分人群的数量、换房意愿以及经济状况等密切相关。如果换房人群体较大，且换房意愿强烈，那么该活动激活的需求可能会相对较大。

活动的具体政策、优惠措施以及执行力度等也会对需求产生影响。例如，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以及中介机构优先推动换房人旧房交易等举措，都有助于降低换房风险，提高换房人的积极性。此外，如果活动还能提供购房价款、佣金等专属优惠方案，将进一步吸引换房人参与。

市场环境和经济形势也是影响需求的重要因素。如果房地产市场整体稳定，经济形势良好，那么换房人的信心可能会增强，从而增加换房需求。

本意是好的，但不如大方救市

不过，话说回来，这种“以旧换新”政策虽然看起来美好，有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。但在实际操作过程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房，毕竟，这种政策要想真正落地并取得效果，还需要各方面的共同努力。

这种商品房“以旧换新”做法或许本意是好的，但是最终效果却未必会如人意。

在房地内参看来，新房市场的盘活，其实不该以挖二手房的墙角为起点，而是应该恢复市场的秩序正常化，盘活整体的流量来实现。现在的以旧换新的做法，最终效果可能将加剧严峻楼市断流的状况。

所以，我们更盼着：大大方方地救市，大方地放开所有的楼市限制，让市场归于市场，让保障归于保障。