01
近日，一则深圳市城市更新开发企业协会《关于开展深圳圳已完成计划公告城市更新项目延缓支付过渡费专项调查的通知》引起市民关注。
这则通知从侧面说明深圳旧改“延缓支付过渡费”现象已经在蔓延。
在人民网领导留言板上，有村民/业主反馈开发商停发过渡费，投诉的对象中不乏有实力的开发商。
6月20日，南都·湾财社报道，有业主反映，其位于龙岗良安田新村的房屋，在8年前便已被拆迁，但自己至今无法住进回迁安置房，甚至连应得的过渡费都未能如期到账。业主向记者表示自己仍未收到今年上半年的过渡费，项目开发单位也并未给予他有关回应。
而日前网上更爆出坪山仓吓村旧改项目开发商对回迁业主发布公告书，网上哭穷，称为了推进项目盘活和复工交楼，请求减免拖欠的过渡费和违约金。
开发商向回迁业主提出3点诉求：
1、请求减免 2024年1月1日起至交楼期间的过渡费。
2、请求免除《房屋拆迁安置补充协议》中约定的过渡费逾期支付产生的违约金和逾期交楼产生的违约金。
3、上述第1、2点双方签订书面补充协议。
同时，开发商承诺，在达到资方认可的签约比例后2.5个月内，一次性支付2022-2023年拖欠的全额过渡费，并启动项目复工，复工后7个月交楼。
谷仓吓村旧改项目公司是深圳市南科润房地产开发有限公司，为广东方直集团旗下子公司，目前两家公司均是失信被执行人、被法院列为限制高消费企业，失信行为均是有能力履行而拒不履行。
从人民网领导留言板业主的反馈信息来看，方直谷仓府一期交房时深陷质量问题，遭业主维权，一些问题至今年还没有得到妥善的解决。
02
曾经，深圳旧改是原住民一夜暴富的风口，多少“拆二代”，一夜暴富，开发商也分到房地产大规模运动的头啖汤。种房成为原住民最大的生活动力。
根据2015年深圳自然村落历史人文普查，深圳农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占深圳全市住房总量的49%。
如果这1.2亿规模的农民房都能转正为商品房，转换成货币，深圳能创造出多少财富！多少富翁！
但如今，深圳城市更新项目面临着大规模失效的问题，已有多个旧改项目被清退。这些项目因为长期毫无进展，资源浪费、周边市民反响强烈，以及部分开发商盲目申报立项后未能满足时效要求等原因，被计划清理机制常态化处理。
合一城市更新统计，截至2024年7月28日，深圳有1039个项目被纳入城市更新计划，但只有537个走到实施主体公示这一步，计划实施率只有一半左右。
2024年上半年深圳已有5个城市更新项目宣告失效，宝安有4个、坪山1个，涉拆除重建用地面积约55.17万㎡。
坪山：华润申报的中心公园东片区（一期）城市更新单元；
宝安：松岗街道大田洋工业区东方三队、四队片区城市更新单元；
宝安：西乡街道107发展带固戍片区城市更新单元；
宝安：福海街道新兴纸业厂区城市更新单元；
宝安：沙井街道东宝工业区城市更新单元。
就宝安来说，3月5日失效的西乡107发展带固戍片区城市更新单元，拆除建面约28万平，是宝安片区妥妥的“巨无霸”旧改。
从2022年至今，宝安区已有8个旧改项目失效，分布在福海、沙井、燕罗、西乡、石岩5个街道。
截图内容来源咚咚找房
2019年立项的宝安沙井金蚝小镇，拟拆除重建用地面积约140万㎡，属于体量宏大的“巨无霸”旧改，当时热度高居不下，然而立项四年多，迄今还没有明显进展。
2023年全年，深圳一共有9个项目公告失效，涉拆除重建用地面积约44.37万㎡。
截至目前，深圳共有19个项目被清理出城市更新计划，涉拆除重建用地面积约147万㎡。
从区域来看，宝安占比最多，一共有10个；其次是龙华，有4个；罗湖、南山、福田、龙岗、坪山各1个。
截图内容来源深圳买房计划
而据合一城市更新统计，截至2024年6月18日，正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。
03
在房地产开发大跃进期间，旧改可以乘东风，风风火火，成为香饽饽。然而，时过境迁，在房地产存量时代，一方面，农民房旧改产品还要和存量商品房竞争，销售缓慢；另一方面，旧改投入巨大，利润微薄，暴雷房企自顾不暇，旧改可能成为压垮房企的最后一根稻草。
所以，城市更新拖累房企，官司不断，暴雷企业又影响旧改，产生大规模“延缓支付过渡费”现象，不少旧改成为烫手山芋，鸡肋，不如直接弃之。这样就会出现深圳城市更新项目大规模失效现象，许多当年大规模种房的原住民就断了暴富的希望。
2010年，深圳公示第一批住宅旧改名单，其中，十一年里，金钻豪园拖垮了开发商，直接资金链断裂黯然退场。
其中，投资了上百亿的南苑旧改，是万科在南山的第一个项目，从金晖手中收购而来。当签约率达到90%时，曾经的合作伙伴接连以合同无效、破产解除协议为由，把万科告上了法庭。
官司打了七年，项目一度停滞，今年初才开始房屋实施征收，至今入市还遥遥无期。
2008年，布吉南门墩被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》，2021年佳兆业南门墩旧改项目一期正式动工。
2022年，佳兆业已连续有4-5个月没给村民们发放过渡费了，建设停滞不前，停工。
立项16年，布吉南门墩旧改还要“蹲”多久？南门墩旧改重启还有很漫长的路要走。
2024年4月，南方都市报报道，由于深圳市益田集团股份有限公司未履行支付义务，被甘肃九通置业有限公司（以下简称“九通置业”）向法院申请破产，殃及深圳木头龙项目。
与益田集团破产审查案件利益相关联的有北京信托。北京信托锦星152号成立于2021年，期限为2+1年，产品规模不超过38亿。信托资金用于受让深圳益田集团持有的罗湖木头龙城市更新项目（备案名“益田御龙天地”）、上海录润置业有限公司持有的上海益田假日广场项目资产收益权，信托资金最终用于前述项目的日常经营支出、归还标的项目因开发建设而产生的前期借款等。
值得留意的是，在此之前，上海录润置业有限公司就已被申请破产。
水天一剑2024-08-02 16:30:16来自广东省
