[摘要] 海外置业正受到越来越多者的关注,这种全球资产配置的理念,在当前楼市调控政策不断趋紧的情况下,也是应对滞胀的一条好的途径。
海外房产并非有钱就能投
海外房产，不能只是简单地博资本，也不是只要手中有钱就可以去投。者还应结合自身的实际情况，多了解和积累相关市场的知识，并借助专业服务机构的帮助。
“海外房产不能只是简单地博资本。”聊起海外房产，南森开门见山地说。
上世纪80年代起，南森就活跃于香港的房地产服务业和界，曾经是老牌英资测量师行“威格斯”的集团副主席兼全球总裁，后独资创办“ACN集团”，并长期致力于跨国业务和全球化服务。此外，他还曾作为亚洲地区的业内代表积极参与了多个全球房地产联盟体的运作。正是因为具备了这样的履历和跨国房产领域的经验，他对全球房地产市场的走势及其机遇有着独到的视野和见解。
两种都要考虑
其实早在2007年底，《理财周刊》推出《到海外买房》的封面文章，就引起了南森的关注。2008年10月，本刊又一次推出关于海外楼市的封面报道，更让他察觉到了国内者在房产上的全球眼光。
近年来，内地房价大幅攀升。相对于房产来说，租金只能算是“蝇头小利”，因此绝大多数房产者都喜欢博。但如果到海外房产，则不能这样。南森表示，去海外房产，资本、租金两方面都要考虑，“这样才算是理性的。”他说。想要获得资本，他建议者不要只是简单地去追涨，“追涨是一件比较危险的事情。”他说。相反，那些房价已经有所回落的欧美国家更加值得关注，一旦走出低谷，肯定会获得更大的资本。“当然，入市时机的把握就很重要。”他补充道。
另外，还要注重租金。在他看来，绝大部分国家住宅房产的租金一般能达到5%～8%，这是比较合理的。如果租金更高，则意味着更值得。
并非有钱就可盲目介入
是不是只要手中有钱，就可以去海外房产？南森给出的答案是否定的。
南森表示，除了要有资金实力这个先决条件之外，者还应结合其自身的实际情况并对众多其他因素给予充分考虑后才可真正迈出步伐。“简单地说，跨国在技术上本身就比国内来得复杂得多，且各国的情况又千差万别，再加上是‘隔山打牛’，故在未做好充分准备前，者应慎之又慎。”他说。
南森表示，发达国家也好，新兴市场也罢，各国的房地产市场都有其自身的特点，既有值得的一面，当然也有风险的问题。他认为，者应首先明确自身的实际需求，多了解相关知识，并应在寻求和委托专业机构的同时多比较和多分析，搞清楚自己为何要做出某种取向和选择，目的又是为何，切不可跟风或轻信谣传，更不该被那些“炒作”所忽悠。
寻求专业协助
在考量和论证海外房产机会及其可行性的过程中，者借助有较强专业实力并信誉良好的专业服务机构所提供的信息和参考资料乃至其他相关服务是必不可少的。
那么者究竟应该如何选择呢？南森给出了他个人的建议：经验、团队、资源、覆盖面和专业操守缺一不可。南北美洲、东西南北欧各国、大洋洲、亚洲乃至中东和非洲都有大量的机会，只有在了解更多国家和地区房地产市场的基础上，才有利于进行合理综合判断。
另外一点就是，考察服务机构的利益点在哪里。他说：“如果一家机构仅仅只是靠卖房来获取，卖房便是他们的要务，那么他们的建议能够做到中肯吗？”对于这样的机构，多存几分小心。
张月华：澳洲买房稳定
海外买房看起来容易，但涉及到不同的语言和法律法规，很容易误入歧途，者决不能人云亦云，看有利可图就一窝蜂跑过去买房。如果签约后发现问题再要反悔代价就高了。
杭州人张月华今年45岁。她告诉记者，丈夫以前是浙江某国有工程建筑公司的负责人，2003年的时候决定出来单干。2005年的时候，丈夫在上海新购置了一套房产用于出租。那一年起，她就开始做起了全职太太。
如今她每天的主要工作就是料理家务和照顾一个14岁的在上初中的儿子。此外她还一直在学习各种理财的知识，如今股票基金的早已不在话下，她从2007年起还一直在进行，但张月华自认为成功的一次决策还要数2009年初的澳洲买房记。
危机袭来没了方向
2008年9月，次贷危机骤然升级，国内市场也受到殃及。张月华回忆道：“当时股市一直在跌，人气涣散得一塌糊涂，房价也出现了下跌迹象，国内者一下子都没了方向。但丈夫正好有一个新项目完成，家里一下子又多了好几十万元的流动资金，我当时股票亏得很厉害，也没敢再去抄底，又不敢在国内继续买房，怕正好买在了泡沫破灭前的点。”就在张月华一时之间没了方向的时候，她一个已经移民澳洲的老同学正好回上海，在同学聚会上，他给了张月华一个建议：去澳洲买房。
“我同学当时给了两个理由，一是说从战略上看，国内房价连续疯涨多年，泡沫严重，太不合理，但澳洲房价过去十多年里都在以每年6%-8%的速度稳步上涨，而且移民持续涌入使得澳洲房价长期上涨的空间大。现在手上有钱，与其集中在国内，不如分散到国外去。二是从战术上看，当时由于正好受到金融危机冲击，澳元兑人民币在两三个月里从6元多跌到了4元多，等于现在只要花150万元人民币就能买到半年前得花200多万元人民币才能买到的house（别墅），是个千载难逢的好机会。”她说。
实地探访决定澳洲置业
尽管张月华和丈夫之前都没有去过澳洲，对澳洲买房的手续、税费、选房要领等都一窍不通，但在张月华看来，海外置业不但是分散风险的好办法，更是为孩子将来可能的留学以及自己和丈夫未来可能的移民做好前期铺垫工作。
于是2008年12月，她决定和丈夫去澳洲旅游，同时也实地了解一下澳洲的房地产市场。
次来到澳洲大陆，给张月华留下了美好的印象。“我之前也去过美国、欧洲等其他发达国家，和那些国家相比，澳洲给我的感觉是清净，社会压力没那么大，挺适合我们以后移民养老的。”张月华说道。
当然，张月华终决定澳洲买房的原因远不止这些。张月华认为，主流的移民国家中，移民条件相对轻松的是澳洲、加拿大和新西兰，可加拿大气候太过寒冷，新西兰位置又太过偏僻，相对于其他欧美发达国家，澳洲距离中国要近一些，而且位于南半球的澳洲是避寒驱暑的好去处。
至于具体选择澳洲哪个城市，张月华的老同学给她强力推荐墨尔本。一般来说，澳洲移民买房都集中在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯等几个核心大都会，其中尤以悉尼和墨尔本多。“但我同学说，由于维多利亚州（墨尔本所在州）这些年在、医疗、治安等方面一直在加强投入，对移民吸引力不断增强，所以每年的导入人口都多过悉尼所在的新南威尔士州。按这个趋势发展，再过十几年，墨尔本人口会重新超过悉尼，成为澳洲大城市。澳洲的房价变化受政府影响很小，主要是房屋土地成本和供求关系决定的，只要不断有外来移民进入，房价未来上涨的就会很大”。
另外，高质量的水准也是张月华看中墨尔本的重要原因。墨尔本拥有墨尔本大学、莫纳什大学等许多，“我同学告诉我，现在中国留学生去悉尼大学的很多，但其实墨尔本大学要比悉尼大学更好。如果在墨尔本买房的话，以后儿子高中毕业就可以来墨尔本读大学”。
同学给出买房六大建议
在澳洲旅游期间，张月华的老同学除了给予热情接待外，还综合张月华的置业要求，给出了不少买房建议。
首先，买房就是“Location,Location,Location”，好的地段，交通便利，生活设施齐全，邻居素质高，社区安定，不仅是自己生活舒适的前提，也是未来房产的保障。
其次，对于张月华这样的型购房人，买Apartment（）不如买House（别墅）。一是因为中国人海外买房普遍喜欢买地方大的，可以有双草坪甚至游泳池，以后住起来更惬意；二是House的土地都是自己的，不用缴纳物业费，将来的空间也更大；三是土地的使用、房屋的改建等都更加自如，受到的约束较小。
第三，房屋所在地的安静度很重要，不能因为价格就买大路边或街角的房子，因为影响人身体健康的不仅是车辆来往时产生的噪音，还有震动，长期处于这两种状态下人容易神经衰弱。
第四，是BrickHouse（砖房）而非TimberHouse（木房）。因为木房隔音、隔热效果较差，容易冬冷夏热，而且防白蚁要求高，还要每3-4年给房子做一次刷漆维护，比较麻烦。
第五是朝向问题。国内都希望朝南，澳洲则向北。
是房屋大小，对张月华一家来说，至少要有3个卧室（考虑到今后父母或亲友可能来住，至少要多留一个卧室），楼上、楼下至少要各有一个卫生间，厨房要足够宽敞、明亮且通风良好。
租金5.3%
由于澳洲旅游签证时间到期，张月华夫妇俩很快回到国内。在澳期间张月华委托了同学介绍的一家房屋中介机构为他们物色合适的房屋，之后不到一个月的时间，张月华就看中了一套wheelershill区的别墅，占地700多平方米。2009年春节前夕，张月华夫妇再次赶往墨尔本实地看房，看房满意后，便请了建筑师对房屋进行测评，房屋质量也没什么问题，谈判到，以35万澳元成交。以当时的汇率，算上消费税，张月华实际支付了人民币160万元左右。张月华说：“那年春节我们一家都是在墨尔本过的，次在夏天过春节的感觉很独特。”
随后签署合同、申请贷款、缴纳税费以及日后的出租养护等问题，张月华都交给中介公司进行打理，自己并没有费太多心思。她说：“当时出租的时候一个月有1500澳元的租金，今年已经涨到1700澳元了。我算了一下，租金年大概有5.8%，不过租金的8%要作为服务费给中介，他们帮我们进行房屋养护、清洁卫生、租金收取等相关工作，所以实际大概有5.3%。”
今年年初，张月华从中介那里得知，像她这样的房子，现在市价大概能卖到40万澳元，两年内房价上涨了大约15%左右，如果按照目前的汇率换算回人民币的话，有240多万元。这样的涨幅当然不能和国内房价相比，但这种让人感觉更安心，更持久。
海外买房还需谨慎
回顾自己澳洲买房经历，张月华总结说，海外买房看起来容易，但涉及到不同的语言和法律法规，很容易误入歧途，者决不能人云亦云，看有利可图就一窝蜂跑过去买房。如果签约后发现问题再要反悔代价就高了。
据了解，澳洲的买房程序是：买家看中房屋后，先通过中介向房东提交offer（开价申请），房东同意后双方签约并支付定金，签约后有若干个工作日的cooling（冷静期），由于贷款受限或发现房屋存在质量问题导致买家要求退房的，卖家应无条件退还定金。一旦过了冷静期，买家再要退房，就不光是定金没收，还要赔偿房东相关损失。
同时，还必须要找高资信的中介公司，聘请澳洲律师全程参与买房流程，以防其中有诈。重要的一点是，签约前一定要实地看过房子，决不能人在国内，只是听中介公司花好稻好地描述和拍胸脯地保证就拍板买房了。
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