[摘要] 仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“受年初需求增长迅速的影响，写字楼市场2011年上半年整体表现平稳。但是，受经济复苏缓慢以及国内银根收紧对部分实体经济产生的影响，部分企业对未来业务发展前景持谨慎的态度，二季度写字楼扩充需求出现暂时性放缓。”
广州，2011年7月19日—2011年二季度广州写字楼租金升幅收窄，大面积的租赁成交量减少，净吸纳量环比有所下降。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“受年初需求增长迅速的影响，写字楼市场2011年上半年整体表现平稳。但是，受经济复苏缓慢以及国内银根收紧对部分实体经济产生的影响，部分企业对未来业务发展前景持谨慎的态度，二季度写字楼扩充需求出现暂时性放缓。”零售市场在二季度继续稳步增长，强劲的消费需求驱使零售商继续寻求商场的零售商铺，上半年有大型项目推出，但因供应持续紧张及资金充足，租金及资本值仍继续攀升，市场保持活跃。豪宅市场在楼市调控政策效应下，本季表现平淡，成交低迷，但租金受到需求支撑，本季涨幅明显，下半年上涨空间持续，整体资本值则保持平稳微升。内需增长刺激零售相关行业对物流园需求，空置率走低，租金维持高位水平。产业园继续受IT及金融业需求带动，成交活跃。
写字楼市场
企业趋审慎，扩充需求放缓。本季1,500平方米以上的主要租赁成交有TBWA、欧时力、平安保险、美亚保险和铺地产，成交量较一季度减少。全市写字楼净吸纳量约为14万平方米，其中大部分来自新竣工写字楼的前期预租率。2011年首六个月净吸纳量为33万平方米，空置率从年初的11.7%上调至二季度末的12.3%。
成交下降，租金升幅收窄。2010年写字楼租金已经积累较大升幅，是新供应，二季度末写字楼平均租金每平方米约133元（按建筑面积计算），租金水平已经接近甚至达到金融风暴前高位，即135元。租户需要重新调整预算，也延缓了部分企业升级写字楼的租赁活动，扩充需求显著放缓。同时，面对今年年末及明年初即将有大量新增供应，业主态度审慎，加租空间不大，导致写字楼平均租金升幅逐渐呈现缓慢的态势。二季度的租金升幅出现明显的放缓，环比仅微升0.9%，上半年轻微上升3.7%。
预租竞争激烈，预期租金保持平稳。因部分年内竣工的写字楼预租情况良好，我们预期供应量洪峰对空置率的压力将会下降。但需求放缓对下半年预租率的影响，以及可能出现在新竣工项目的租金优惠策略，将压抑大部分现有写字楼的租金升幅，预计下半年整体写字楼租金下半年保持平稳，但写字楼租金仍有上升空间。
供应量增多，市场活跃。展望今年下半年，随着的型写字楼入市增多，预计市场将保持活跃。然而，受到信贷收紧与利息高企的影响，买家将以企业用家为主。由于同期分拆产权式写字楼物业供应也会增加，预计整体资本值保持平稳上升，而位于核心路段的物业将备受追捧。
商铺市场
消费需求依然强劲，物价走高。在清明节、端午节两个小长假和五一周的节日消费带动下，广州零售市场在二季度继续稳步增长。1-5月全市社会消费品零售总额累计同比增长15.5%，继续保持两位数的增长速度。强劲的消费需求驱使零售商继续寻求商场的零售商铺。
商铺供不应求，新增供应几乎完全消化。位于天河商圈的太古汇购物在本季度竣工，是太古集团在广州的综合项目，为市场提供约12万平方米新增供应。虽然商铺供应量增加了，但由于新项目的预出租率都普遍较高（开业时太古汇181个商铺已全部租出），加上旧项目大多完成了租户组合调整，本季度整体市场空置率偏低，可供出租的商铺面积仍然有限。至二季度末，整体市场空置率较上季度回落0.1个百分点至3.5%。
餐饮类运营商及外国零售商表现活跃。租赁市场方面，今年上半年餐饮类运营商表现为活跃，扩充势头强劲，其中成交包括：沪菜餐饮连锁小龙、快餐连锁品牌一茶一坐、火锅连锁黄记煌和汉拿山集团一举进驻正佳广场；咖啡连锁品牌LAVAZZA在中华广场220平方米的新店开业；咖啡连锁品牌Costa在花城汇租下140平方米的铺位等。
外国零售商对广州零售市场的信心进一步加强，有的开设市内门店，有的扩充在各大主要商场的租赁面积。其中，本季Gucci于丽柏广场开设其在广州的首店；零售巨头Inditex 集团引入旗下四个品牌Bershka、Stradivarius、Pull &Bear 和OYSHO，新铺将位于正佳广场；即将开业的珠江新城太阳城购物一次性签约引进近20家西班牙时尚品牌，包括Elisa Paloo、DUYOS、Agatha Ruiz De La Prada等。
资金流入，租金及资本值继续攀升。本季虽有大体量新增供应，但受零售商们强劲的扩张需求和新项目较高的预出租率支持，商铺租金持续上升，二季度全市平均租金环比增长3.4%，上半年上升4.0%。住宅限购使更多资金流向商业地产市场，优厚的租金加上良好的租赁市场前景，令需求上升，平均资本值以环比增长3.4%，上半年上升4.6%。
本季整栋商业物业买卖有香港廖创兴集团以总价人民币3.5亿元出售1.75万平方米的创兴广场。
二三线城市表现活跃，但短期对广州影响不大。除广州外，目前周边二三线城市大举进行城市基础设施升级，积极兴建购物，零售商也有拓展二三线城市的意愿。其中，以佛山、中山和惠州近年表现为活跃。例如，位于惠州商务区约15万平方米购物——华贸天地刚刚开业，国际时装品牌Armani、Hugo Boss、 Guess及CK已抢先入驻。另外，泰国尙泰百货也计划进军佛山零售业市场，开设百货公司。
供应持续紧张，市场活跃。随着消费品零售总额继续稳定增长，零售商仍然热衷扩张，我们预计短期内供不应求的状况仍然持续。下半年供应量预计将达到过去七年位，但普遍在开业前已达到了较高的预出租率，因此预计整体空置率将维持较低水平。由于市场前景乐观，加上预期持续通胀，预料业主会考虑继续加租。展望下半年，更多资金由住宅市场流入商业地产市场，预计市场将会保持活跃 ，整体资本值会继续平稳上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
