[摘要] 适逢第四季度，调控细则即将进入新一轮的时段。住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。
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限购两年或仅“面上”的深圳房价跑跌？
纵观近两年来，深圳新房成交均价仍处在“2万元”左右徘徊。自2010年实施限购以来，深圳房价在“均价”上处于跑跌状态：2010年，深圳新房成交均价为18954元/平米，而2011年则略涨，为18984元/平米。实际上，躲在“深圳房产均价”后边的实际售价或会让吃一惊。
近期前海(社区网论坛商铺)楼盘开售即定价3万元/平而成功卖出，脱离关内房价，“私自”的情况在2012年成深圳楼市又一看点。深圳关内新房成交均价是关外的2倍以上，业内早已耳闻。有研究数据表示，按深圳新房成交均价从高到低，前十名的“高价盘”中约50%的均价在5-10万元/平米，均价的超级豪宅“东部华侨城”售价则超过10万元/平方米。
近日有报道称，北上广深贵楼盘均价更是超过10万元/平方米。而且只是单盘多套合计后的均价，在均价的背后还有更多高房价未“浮出水面”，这些高价也让购房者却步于置业计划之外。而合富辉煌分析师黎文江指出，大部分网民直观看到的房价是挂牌价、开发商叫价，与实际成交价格有一定差距，属正常现象。
而根据搜房网数据监控日前统计，上半年深圳新房成交均价下跌楼盘的比例为31%，持平与的楼盘则占了69%。随着房地产市场调控的深入，保护刚性住房需求得到普遍认同。相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。有业内人士指出，刚需大量入市促使楼市回暖，而首套房贷利率松动、深圳入户政策放松大量刚需获得房票也是使楼市看起来“很火”的重要原因。
刚需爆发 深圳楼市再迎涨势？
深圳住房公积金贷款即将于本月上线，购房刚性需求或将得到再一次爆发。经历了楼市限购两年，在金九银十的传统旺季的背景下，深圳购房者显得更为“理性”。“刚需一族”在攒足多项条件后，在“金九银十”期间买房成了大概率事件。
同时，政策微调不断，中国下半年经济形势不容乐观，通胀压力加大。楼市走势仍处在“政策市”的围城之下，“从目前的形势来看，楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中指研究院华中分院副总经理姚锐说，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量。尤其是在“金九”这么关键的季度，开发商必将加大推盘量，产品面加大，刚需选择性加大，必将拉动深圳楼市的再一次“涨势”。
经济学家谢国忠表示，降息意在稳增长促增长，客观上也可能使楼市加速回暖，但千万不可误解为降息是一个旨在“挽救”房地产市场的政策转向。此外，在土地出让金不断“缩水”的情况下，政府财政将如何平衡？地方政府松绑调控的动力仍存，未来地方频“微调”可能成为常态。
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