[摘要] 国家住房和城乡建设部政策研究主任秦虹在深圳举办的“2012中国房地产开发创新峰会”上表示，货币政策巨变引发了美国2008年的金融危机以及楼市崩盘。今年6月份开始房地产市场销售和价格开始起稳，与地方政府频繁放松楼市调控措施并无关系，而央行和国家的货币政策变化所致，但政府的调控政策没有放松。
大家说，房地产有这样一个特性，是不是在中国独有的？是不是普遍性的规律？
其实根据我的研究，我觉得房地产有这种特性，它是不光是在中国有的，如果我们研究一下发达国家，比如说美国、日本，他们都有过房地产市场泡沫破裂的经历，都是和它背后货币政策的调整有直接的关系。
2008年的时候在美国做访问学者，待了八个月。住哪里呢？八个月我住哪儿？大家想想，我不可能住宾馆，因为我住不起，住宾馆太贵了。我也不可能像中国绝大多数访问学者一样，住在的集体宿舍，因为咱们国家大部分访问学者都是高美国高校做访问学者，高等院校都有给师生准备的集体宿舍地可以住在那儿。因为我在美国2008年做访问学者是在银行做访问学者，他们没有提供于住宿的条件，我只能自己租房子，到社会上租房子，到一个陌生国家陌生城市租房子，我租在哪儿？我租了一个美国人家里租了一间房，住在人美国人家里。
我亲眼目睹了2008年，美国金融危机严重的时候，房地产市场泡沫破灭，给美国人家庭带来的影响。什么影响？也是一个小区，一个月左右的时间，或者是半个月的时间，它的邻居左边这个邻居插了一块牌子，这个邻居家搬走了，卖房的牌子。由于他还不了银行贷款，银行把房子收回来了，拿来出售。
大概又过了一段时间，他的另一个邻居又插了一块牌子，银行在出售他那个房子，因为他同样还不上银行贷款，被银行收回了房子。
大家知道这些邻居们在一起住了多年，互相抬头不见低头见，看到他的邻居搬走，其实对美国人心里影响很大的，大家心里很不舒服的。
那么我当时在思考一个问题，美国房地产市场泡沫，这一轮泡沫是如何兴起的，又是如何破灭的，为什么如此严重的影响到美国人的家庭。我想当时这也就是在美国，哪些人搬走了，自己找地方租房子，房子被银行收走了拿去卖。这在中国出现这种情况，那是不可想象的情景，也就是美国市场经济这么多年，他们对市场承受力还是强的。我研究结果简单告诉大家。
我认为美国房地产市场泡沫这一轮兴起和破灭，背后直接原因就是货币政策调整。
2000年，大家知道2000年美国科技泡沫破灭，为了寻找新的经济增长点，为了鼓励美国经济的增长，美国折算就开始降息，开始降息是2000年开始降息，是快速降息到了2001年之后，2001年大家知道美国发生什么事情？9·11事件，9·11事件美国政府为了振兴美国经济，稳定美国人的信心，开始大幅度降息，从2000年开始，连续25次价息，联邦基准利率从6%一直降到1%，连续大幅度的降息，导致了一个什么结果？导致了美国大量的人，过去不买房子的人，开始进入房地产市场购买房屋。
大家知道，美国在当时有一句话叫做，贷款基本没费，贷款买房子基本没有费用，因为利率很低。
第二句话叫，买房基本不贵，什么时候买房都。因为房价在涨，你今年买贵，但是明年又了，明年买房价是不是又贵了，但是明年房价又涨了。
大家看这个图是美国1976年到2007年，这二十年变化，连续上涨的就是2000年之后的房地产价格。
这个图是以2000年作为点，基数为100的话，美国各州和主要城市房价上涨程度，贷款买房基本没有费用，费用很低，买房基本不贵，什么时候买房都，因为房价在上涨。
也就是降息结果，放松货币结果，导致房地产需求量大增。房地产需求量大增必然导致房价上涨，这就没有任何悬念，所以房价上涨。
那么房地产泡沫怎么就破灭了？为什么咱们说它是泡沫呢？ 咱们这里面还有很多故事，是因为美国过去常年，能够达到银行长期固定利率贷款的家庭，他的信用记录分必须在6.6分以上，咱们说次贷危机，美国房地产次贷危机咱们解释为低收入家庭买房危机是不准确的，次贷危机是次级信用家庭购房，就是信用低的家庭在美国是拿不到固定利率买房的，但是货币宽松之后，这个时候美国政府就允许那些长期拿不到美国固定利率贷款的家庭，可以让他买房子了，但是是浮动利率，因为他信用记录分比较低。所以只能用浮动利率贷款买房子。
所以美国过去常年住房自主率，2004年美国自己住自己房子自住率常年稳定在63%左右，大量人因为信用记录是拿不到银行固定利率贷款买房子的，但是由于这个货币政策的调整宽松，允许他们买房子浮动利率，导致了2006年的时候，美国的自住率，达到69%，历史的水平，原来不能买房都买房子，都买房子需求量大增导致价格上涨。
怎么破灭了？2004年美国遇到粮食和石油这两个基础产品价格上涨，导致了通货膨胀。大家知道石油价格上涨到2008年涨到什么情况？涨到每桶140美金。粮食价格为什么上涨？其实全球并不缺粮，但是为什么粮食价格也上涨呢？就是因为石油价格上涨，导致汽油价格上涨，南美很多国家拿粮食做燃料，所以导致了粮食价格也上涨。石油和粮食两个基础产品价格上涨，导致了美国出现了通货膨胀。
那么美国政府怎么应对通货膨胀？我认为全的政府应对通货膨胀都是一个办法升息，但是大家知道美国政府怎么升利息？从2004年开始到2006年，两年时间，美国基准利率从1%一到5.5%，连续17次升息。
短时间内大幅升利，导致美国利用浮动利率贷款的家庭，偿还银行贷款的利息，成倍提高。那么当一个家庭他的还款能力连银行贷款利息都还不上的时候，对于这个家庭来说，月还款附带越重报复越重，办法 是什么？断供，你不能按时还银行钱，银行只能把房子收回来。但是银行拿房子没用，只能出售换现金。一时间大量出售，买房子人少，房子市场泡沫就此破灭，就此房地产市场泡沫破灭引发全球市场危机，是因为他们证券话卖给全球。
之所以衍生品它怎么卖给全球者？就是房地产市场兴起和破灭，背后实际原因就是货币政策短时间内宽松和短时间内收缩，升息导致这个变化。
实际上我们在研究日本的房地产市场泡沫的兴起和破灭也一样道理，也就是说我们一定注意到，房地产它是特殊的产业，它对货币政策是高度敏感的。今年按照这样一个逻辑在分析今年，我也认为今年房地产调控政策，实际上是没有放松的，行业抑制投机性需求限购，限贷。这些政策根本没有改变。为什么出现变化了呢？就是因为今年，两次降准和不到一个月时间政府连续两次降息，改变了人们对房地产市场预期变化，过去观望不再观望，过去等待不再等待，直接导致价格不再上调出现一个小幅提升。
延伸阅读：
人民日报:未来中国楼市房价不会出现
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