[摘要] 2009年4月29日，宋某、张某签订《房屋买卖协议》，约定：张某将福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产出售给宋某，成交价为119.5万元。宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，4月30日支付3万元，5月8日支付5万元。双方办理过户手续前支付13.9万元。余款在房产过户给宋某
【案情简介】
收取定金后拒绝卖房
上诉人（原审被告）：张某
被上诉人（原审原告）：宋某
2009年4月29日，宋某、张某签订《房屋买卖协议》，约定：张某将福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产出售给宋某，成交价为119.5万元。宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，4月30日支付3万元，5月8日支付5万元。双方办理过户手续前支付13.9万元。余款在房产过户给宋某后3日内支付给张某。如买卖双方任一方取消交易，需赔偿对方定金金额。
签约后，宋某分别于2009年4月29日、4月30日和5月8日向张某支付2万元、3万元和5万元，张某分别出具了2万元和3万的“订金”收据、5万元的房款收据。后因张某未按约履行合同义务，并以处分房产未经其他共有权人同意导致合同无效为由，通知宋某取消交易。双方就赔偿事宜协商未果，宋某遂将张某起诉至法院，请求判令：1、张某双倍返还定金5万元；2、张某承担本案诉讼费用。
涉案的深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产，于2006年6月5日登记到张某和案外人吕某名下。张某与吕某于2009年7月7日与案外人李某签订《深圳市二手房买卖合同》，将该房产售与案外人李某，并于7月9日完成转移登记。
【裁判理由及结果】
违约方应返还双倍定金
目前，此案经一审法院审理认为，因诉争房产原为张某及案外人吕某共有，而涉案买卖合同是由宋某与张某签订，故本案诉争焦点是宋某与张某签订的《房屋买卖协议》的效力问题，即涉案买卖合同是否因张某构成无权处分而无效。
从庭审事实看，应视为案外人吕某已通过其行为追认了张某的无权处分行为，从而消除了涉案合同的效力瑕疵。具体而言：张某及案外人吕某于2009年5月21日申请注销涉案房产的抵押，并于2009年7月7日再与他人签订《深圳市二手房买卖合同》将房产另售，从这些事实看，案外人吕某在宋某、张某签订买卖合同期间具有出售涉案房产的意思，根据证据规则，吕某与张某于2009年5月21日共同申请注销抵押的行为应视为是为履行涉案合同做准备，涉案合同的效力瑕疵事实上已为吕某的追认行为补正，故涉案合同应认为是合法有效，对宋某、张某具有约束力。
张某拒不履行涉案合同约定的义务，并与其他共有人将房产另售，已构成根本违约，应依约承担定金责任。定金适用应以当事人的明确约定为前提，合同约定宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，宋某亦依约支付了该2万元给张某，张某出具的收据中虽然使用“订金”字样，但不影响定金性质的认定。对于张某出具一份3万元的“订金”收据，因无合同依据，不能认定为定金。
本案实际发生定金为2万元，对于该2万元定金张某应双倍返还宋某，因张某已将宋某支付的包括2万元定金在内的10万元返还给宋某，故张某应按定金罚则再返还宋某定金2万元。据此判决：一、张某于本判决生效之日起十日内返还宋某定金2万元；二、驳回宋某的其他诉讼请求。
经一审宣判后，张某不服，提起上诉。深圳市中级法院二审认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
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