[摘要] 2009年4月29日，宋某、张某签订《房屋买卖协议》，约定：张某将福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产出售给宋某，成交价为119.5万元。宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，4月30日支付3万元，5月8日支付5万元。双方办理过户手续前支付13.9万元。余款在房产过户给宋某
【法官简介】
龚萍，女，硕士研究生学历，深圳市中级人民法院房地产审判庭审判员，国家三级法官。
【法官手记】
“无处分权”规定有利交易安全
我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定从立法上明确了物权变动的原因与结果相区分的原则。
在房屋买卖过程中，当事人签订合同的行为是引起物权变动的原因，而房屋权转移则是物权变动的结果。出卖人在签订合同时对房屋是否具有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，只是影响能否发生房屋权转移的物权变动效果。也就是说，出卖人在签订合同后不能取得权或处分权，那么就不能发生房屋权属变更的法律效力，而买卖合同本身的效力并不受到影响。
本案中，房屋是张某与吕某共同共有的。而我国《物权法》规定，对共同共有财产的处分，其权利必须由全体共有人共同行使，任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利。因此，张某未征得其他共有人同意而出卖共有房屋，该行为是一种典型的无权处分行为，涉案的买卖合同并不因该无权处分行为而应当被认定为无效，二审判决依照相关司法解释规定所作出的认定和处理无疑是正确的。
当然，法律这样规定并不是对房屋出卖人的无权处分行为给予了保护或者鼓励，反而是对该行为给予了更为严厉的制裁。这是因为，对于房屋权人而言，无权处分情况下的合同虽然有效，但属于《合同法》百一十条规定的“法律上的不能履行”，并不会导致其丧失房屋权。
而对于房屋买受人而言，如果认定合同因无权处分而无效，其只能要求出卖人承担缔约过失责任，而该责任的赔偿范围是比较狭窄的，一般只包括为了签订和履行合同所支出的合理费用，而不包括合同履行的预期利益（如房屋），出卖人的赔偿责任较轻。而认定合同有效，买受人作为守约方，则可依据合同中的违约条款要求出卖人支付违约金、赔偿合同不能履行的预期利益损失，这既在一定程度上减轻了买受人的举证负担，又可使其获得更大程度的权利保护，同时也给予了无权处分人以更为严厉的违约制裁。因此，上述法律规定，在实践中无疑将起到保护交易安全、提高交易效率的积极作用。（龚萍）
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