[摘要] 楼市调控开出一剂“猛药”——收紧信贷政策。随着北京明确“认房又认贷”，卖一的换房者首付比例从以前的三成大幅提至六成，部分刚需受到较大程度抑制。
近日，楼市调控开出一剂“猛药”——收紧信贷政策。随着北京明确“认房又认贷”，卖一的换房者首付比例从以前的三成大幅提至六成，部分刚需受到较大程度抑制。
业内人士指出，若类似信贷收紧政策在一二线城市铺开，楼市在二季度出现成交量较大幅度下跌现象不可避免，房企的销售也将面临下滑，房价走势面临变数。
不过，一些房企已着手调整产品结构，减少小户型供应。
1/3换房者首付翻番
从4月8日起，北京购房者购买二套房，无论是公积金贷款还是商业贷款，首付款比例都不得低于七成，此前执行的是六成。
事实上，首付提高一成，对有足够经济实力购买二套房的人来说，影响并不明显。但央行和北京住房公积金的新政真正具有“杀伤力”的是：明确“认房又认贷”的二套房判定标准。
“在北京市建委房屋交易权属信息查询系统里显示无房，但通过央行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录的，将被认定为符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例必须达到六成。
这等于说，我之前贷款买了一套一居室，现在想卖掉再套两居室，首付就得六成。但这在以前是符合首套房条件的，首付只需三成。购房者门槛显著提高了。”中原地产研究总监张大伟表示。
根据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。
也就是说超过三分之一的购房需求首付将从初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。链家地产市场研究部张旭也表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。
此外，北京公积金贷款还对首套自住住房进行了严格限制，对购买首套房的刚需人群无异于“雪上加霜”。其中包括根据个人信用等级不同对贷款额度的限制；月收入超过北京市职工月平均工资3倍的，月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
张旭认为，相对于北京当前的房价水平，公积金贷款额度本已属偏低状态，目前新政又进一步把部分有首套需求的人挡在门外，影响范围更大。
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