[摘要] 2010年4月8日，经深圳某地产代理公司介绍，罗某与缪某签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：缪某向罗某购买位于深圳市福田区某小区房产，房屋总价款为370万元。缪某应于合同签订时向罗某支付定金5万元，并于合同签订后2日内向罗某支付剩余定金5万元。
【法官手记】
限贷政策不等同于不可抗力
违约责任中的免责是指违约行为虽然构成，但根据法定或约定的有效免责条款（法定的免责条款主要指不可抗力），违约方免予承担违约责任。在国家限贷政策出台后，产生了是否因限贷政策免责的问题。对该问题，基于社会效果，不应适用无过错归责原则。应当结合当事人是否依约积极履行合同、是否构成违约行为，限贷政策与合同事实上不能履行两者之间是否形成直接因果关系，限贷政策是否属于不可抗力等三方面进行审查判断是否应当免责。本案买方未能免责的原因如下：
一、当事人未依约积极履行合同，构成了违约。在本案中，涉案合同有效，对当事人罗某和缪某均具有法律约束力，罗某已经按照合同的相关约定履行其先履行义务、办妥了全权公证委托手续，缪某应当积极履行其应当履行支付首期款、办理银行按揭等后续合同义务，但没有任何证据证明缪某曾向相关银行申请贷款。缪某在罗某多次催告的情况下，仍拒不履行，缪某的行为构成违约，存在违约行为成为其承担违约责任的前提。
二、限贷政策与合同事实上不能履行两者之间未形成直接因果关系。在本案中，缪某不能证明相关政策出台与缪某不能履行合同之间有因果关系。缪某未能提供相应的证据证明其已经按照合同的相关约定向相关银行申请办理按揭贷款，也未提供充分的证据证明因限贷政策原因导致涉案房屋贷款额度减少、首期款的支付比例大大提高。缪某未能提供证据证明在相关限贷政策出台后，因政策原因导致其履行不能。因此，在缪某未能提供有效证据的情况下，不能直接认定系因限贷政策导致涉案合同履行不能并免除缪某的违约责任。
三、限贷政策不等同于不可抗力。《合同法》百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，限贷政策系限制贷款的比例，并非禁止贷款；涉案合同已经约定，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。买卖双方已经预见到银行贷款可能不足以支付房款余额，同时约定了补救措施——买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。缪某可以在向相关银行申请按揭贷款后，根据银行的贷款比例补足剩余首期款，继续履行合同。因此，本案亦不能将限贷政策视为不可抗力而免除缪某的责任。
综上，房屋买卖双方在订立合同后，即使国家出台限贷政策，亦应当积极履行合同，避免违约行为的发生，在调控政策出台后，亦应当取得因调控政策导致合同继续履行不能的证据，地维护自身的合法权益，而不能将限贷政策当成违约行为的“保护伞”。否则，一旦出现违约行为，仍需依法承担违约责任。
（柯云宗）
【法官简介】
柯云宗，法学硕士，深圳市中级人民法院房地产审判庭审判员，二级法官。
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