[摘要] 2014年，房地产市场风云突变，各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整，下半年起，限购措施基本退位，信贷环境持续好转。
2014年，房地产市场风云突变，各项指标高位回落，主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整，下半年起，限购措施基本退位，信贷环境持续好转。
今年年末召开的经济工作会议未提及房地产业相关内容，可见楼市调控“去化”方向确立。
同时，我们也应看到，房地产市场上需求日益减少，且被理财产品、海外置业等分流，使得整体需求回落。
从长远看，一线城市的人口持续流入，带来稳定的市场需求，因此吸引了诸多房企开始积极购地。新型城镇化的推进，成为市场长期发展的重要支撑；而大规模的“棚改”则能平衡商品房建设放缓对于经济增长带来的负面影响。
但是，城市间的分化依然明显，虽然一线城市年底销量回升，但部分三、四线城市存量仍在高位，供大于求情况严重。
另外，从行业层面来看，房地产中介行业在市场调整及电商冲击的双重压力之下，今年不得不面临变革调整；此外，万达作为国内商业地产的领先者，经过的酝酿，几经波折的上市计划终于在今年年底实现。
一、主要城市房价集体下跌
从今年2月18日至20日的三天之内，杭州共有八个楼盘加入到大军当中，幅度高达5000元/平方米。紧随其后，2月21日常州豪宅项目出现大幅。杭州、常州两地掀起了2014年的风，并逐渐扩散到其他大中城市。
根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，从5月起连续七个月出现环比下跌，其中8月环比跌幅达到1.2%，创2011年以来新高；至于发生环比下跌的城市数，9月、10月均达到了69个，同样创下2011年以来之。就具体城市而言，在11月数据中，除厦门和郑州，其他68个城市的房价均发生同比下跌，杭州更成为同比跌幅的城市。
二、限购退位 楼市调控去化
2014年，房地产行业各项指标均高位回落，同时市场逐步显现出趋势性变化。正是在此契机下，各类肩负特定历史诉求的干预手段适时退出。
整体来看，已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。于是“限购”、“限贷”、“限价”等各项干预手段在持续退出。
限购方面，据中原研究院监测，约有47个城市曾执行过住房限购措施，而至2014年末，除北、上、广、深四大一线城市及三亚外，其余城市均基本取消了针对购房的种种限制；限贷方面，今年9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(俗称央行[微博]“930新政”)对拥有多套住房家庭、及非本地居民的住房贷款禁令一并取消，由各商业银行具体确定。
三、信贷环境好转 促进市场复苏
2014年楼市销售突然陷入低谷，信贷紧张是其背后的主要原因之一。同时，个别小房企因资金压力倒闭、房地产信托违约等负面消息集中在年初爆发，也影响了市场信心。2月底兴业银行[1.45%资金研报](14.49,0.71,5.15%)宣布，停办房地产夹层融资这种利于开发商在项目获批销售前筹集资金的金融服务。以此为标志，其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。不仅开发商融资受限，个人按揭贷款也受到很大影响。
对此，央行与银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将政策重点从以往的鼓励购房需求，扩大到支持改善型购房需求。
然而，在11月21日，央行意外宣布降息，随之而来的信贷环境变化，对于当下房地产市场的影响举足轻重。在基准利率下调的前提下，房贷实际利率也有望从阶段性高位逐步回落。
四、经济工作会议再度未提房地产调控
12月9日至11日，2014年经济工作会议举行，明确经济发展进入新常态。对于房地产市场——包括住房问题，则未作出任何直接表态。
对比过往两年的经济工作会议，2012年提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”；2013年虽未提市场调控，但从民生工作的角度出发，要求努力解决好住房问题，特大城市要提高住宅用地比例。
而2014年的会议对房地产相关内容只字未提，进一步体现出层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。2015年，将延续当前的调控思路，地方政策则会取决于各地市场变化，具有更多灵活性。
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