[摘要] 2014年，房地产市场风云突变，各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整，下半年起，限购措施基本退位，信贷环境持续好转。
五、一线城市土地市场一枝独秀
2014年土地市场整体处于平淡期，但城市间的情况分化严重，一线城市表现明显好于其余城市。开发商为规避风险逐渐回归一线城市，中原监测的十家标杆房企在一线城市购地占比，为2009年以来历史第二高位。
从地价表现来看，根据中原监测的40个城市前11月用地的平均楼面地价看，一线城市得益于热点地块的持续入市，同比上涨约54%，而二线城市微跌约4%，三、四线城市小幅下跌约6%。
与此同时，一线城市热点地块虽受追捧，高溢价地块不断涌现，但成交热度依然低于去年，凡宅地必高溢价成交的现象不再；且从成交土地的可建面积和新房销售面积对比来看，一线城市土地供应不足现象已经得到改善。”因此，房企后续拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断。
六、京沪流动人口聚集态势加强
11月18日，《中国流动人口发展报告2014》发布，显示流动人口流向集中的趋势不变，特大城市人口聚集态势加强。不同省份的跨省流入人口数量发生较大变化，上海、北京作为两大核心城市，吸纳跨省流入人口的趋势进一步增强，两地的流入人口数量皆有所上升；而广东、江苏两省的跨省流入人口降幅较大，这是由于劳动密集型产业向内地转移的力度加大。人口净流出省市的未来房地产需求有限，而经济发达城市稳定的人口增长带来稳定的住房需求，依然发展前景看好。
七、城镇化推动农业转移人口
3月16日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布，推进城镇化健康发展，成为优化经济发展空间格局的重要内容。规划提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右(目前为53.7%)，户籍人口城镇化率达到45%左右(目前为36%左右)。
为此，户籍制度改革成为关键所在，尤其是如何实现大约1亿农业转移人口城镇的问题。国家相关部门表示，要优先解决好进城时间长、就业能力强的人口；农业转移人口市民化成本分摊由政府、企业、个人共同分担，其中公共成本主要由政府承担。
而对于不同规模的城市，将进一步实施差别化政策，同时加强建立居住证制度。对于城区常住人口在500万以上的城市，人口规模将严格控制，并完善积分制度。而对于中小城市，则将全面放开或有序放开政策。
城镇户籍所带来的医疗、资源，是吸引农业人口转移的主要因素。因此开放中小城市户籍是新型城镇化得以落实的前提条件。而城镇人口的持续增长，将带动住房需求稳定增长。
八、“棚改”计划平衡了商品房建设放缓
今年3月5日，国务院总理李克强作“两会”政府工作报告，提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这对未来房地产市场，尤其是重点城市将产生显著影响。
与之前的保障房建设计划不同，棚户区改造在经济上更有保障。在大城市核心区等土地价值高的区域，可进行商业化“棚改”操作，地方政府和开发商均能取得。同时，被改造棚户区内的居民，不论是采用货币或实物补偿，均将在住宅市场产生新增需求。而且，被改造区域基础设施优化，将提升区域房地产价值。因此，棚户区改造既是一项民心工程，也是政府对经济“微刺激”的重要手段。
九、房地产中介行业面临变革
6月13日发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将房地产经纪服务的收费定价权下放到省级政府自行决定。未来，房地产经纪服务收费有望逐步走向市场化，服务费用将和中介公司的服务质量挂钩，由市场决定。
事实上，2014年房地产中介行业一方面受到市场销售下行带来的业绩下滑压力，另一方面不得不面对互联网平台冲击所引发的行业变革，于是开始探索新的经营模式。终何种模式能够成为终赢家，还有待市场检验。
十、万达上市路终成真
作为国内商业地产的领军者，万达集团经过酝酿，几经波折的上市计划终将在今年实现。对于国内大量有意进入商业地产领域的房企而言，万达上市提供了一个规模快速扩张和获得稳定的成功样本。
集团旗下的地产公司万达商业地产拟于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。此次万达商业发售H股为6亿股，指定发行价在41.8至49.6港元之间。
据报道，终以接近招股价区间的48港元定价，筹得约37亿美元，成为亚洲市场今年的IPO。此外，11月28日证监会[微博]发审委通过了万达院线的A股申请。
因此，万达集团的商业及电影院线两块核心资产，将双双登陆资本市场，在H股与A股市场齐头并进。随之而来的，万达正在向“全球的线上线下生活消费和文化娱乐平台提供商”这一目标迈进。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
