[摘要] 1月1日，2014年房地产百强销售业绩如约公布，绿地超越万科，成为新的龙头老大。与此同时，万科总裁郁亮所说的行业“天花板”也在2014年显现，以住宅为核心业务的万科，2014年销售业绩增幅仅两城，和鼎盛时期不可同日而语。
1月1日，2014年房地产百强销售业绩如约公布，绿地超越万科，成为新的龙头老大。与此同时，万科总裁郁亮所说的行业“天花板”也在2014年显现，以住宅为核心业务的万科，2014年销售业绩增幅仅两城，和鼎盛时期不可同日而语。房企销售规模的低速增长，一方面和基数的提高有关，同时也是行业“变天”、楼市进入下半场的真实写照。
在此形势下，房企言必称“转型”。那么，对于大多数房企而言，究竟如何转型才能保持继续增长，不被行业淘汰出局。是万科、碧桂园的合伙人制度？绿地、龙湖的商办物业路线？还是华夏幸福的产业地产模式？《每日经济新闻》记者通过采访房企高管、地产机构、行业，对此展开了探讨。
2014年堪称中国房地产标志性的一年，一方面，这一年出现两家销售额超2000亿元的房企；另一方面，持续近十年的国内房企“一哥”宝座易主。
万科日前公布的销售数据显示，2014年公司实现合约销售金额2151.3亿元，同比增长21.1%。几乎就在同一时间，绿地集团宣布，公司2014年的销售金额为2408亿元，其中国内部分2255亿元，海外部分153亿元，这意味着连续多年稳居国内房企销售宝座的万科，2014年被绿地拉下了马。
业内分析认为，拥有更多元化的经营业态，是绿地得以超过万科的重要原因。这也引发了行业的思考，随着住宅市场的“天花板”渐行渐近，大型房企如何实现华丽转型，以便在未来5~10年继续保持稳定增长？
在中信证券房地产分析师陈聪看来，无论是出于可持续发展还是提高估值的需要，龙头房企都应该对转型未雨绸缪。虽然住宅市场的新房相关业务景气度即将见顶，但商业地产、社区服务、养老地产等细分领域依然是一片蓝海，这些领域中绝大多数并没有形成成熟和可靠的盈利模式，这将成为行业龙头好的转型切入点。
单一住宅时代终结/
万科多年来专注于住宅项目开发的发展思路一度备受业界推崇，如今随着销售的宝座旁落，单一住宅的时代或许已经终结。
数据统计，2014年前三季度，绿地与万科的销售金额持平，真正拉开差距是在第四季度，一方面，绿地多个海外项目自11月起陆续开售并热销，如悉尼绿地实现超过40亿元的销售金额，北悉尼绿地珑玺首批成交8亿元，伦敦绿地兰姆开盘销售5.25亿元，多伦多项目开盘即实现7亿元销售金额等，全年海外业务销售总额达到152亿元。
另一方面，商业地产的大宗交易同样功不可没，写字楼一直是绿地的明星产品，整栋出售是其主要操作套路，尤其是绿地在上海徐汇滨江、卢湾滨江、滩等地区的写字楼项目，由于总价较高，整栋销售对业绩的提振作用明显。
“绿地在产品类型的多元化方面起步更早，成熟产品较多，又擅长与政府合作，因此在住宅以外的产品上比万科更有，这是公司登顶2014年销售榜的关键。”某业内人士告诉《每日经济新闻》记者。
事实上，随着住宅市场“天花板”渐行渐近，行业增速整体放缓的势头愈发明显。以2014年为例，虽然当年诞生了两家2000亿级房企，但千亿级企业总数并未增加。与之相对，2014年20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比2013年下降7个百分点，且重点房企中逾半没有完成年度销售目标。
“房企所能达到的规模由行业决定，而行业的规模直接的决定因素便是人口，消费群体的总量越大，可支撑的房地产规模就越大。”上述业内人士认为。
国家统计局数据显示，中国劳动年龄人口在2012年达到顶峰。老年人口数量的上升和新生儿的下降使得潜在的住房需求不断减少。因此，对于大型房企而言，达到一定规模后或许应该停下来，想想千亿之后的路应该怎么走。
寻找下一个蓝海/
新城控股副总裁欧阳捷指出，越来越多大型开发商深知转型的迫切性，并积极在产业链上找机会开展多元化业务。在中国经济即将迎来消费升级与人口老龄化的背景下，以商业地产、社区服务、养老地产为主的细分市场在未来5~10年将迎来高速增长。
“随着中等收入人群的增加，中国经济将进入消费时代，消费力的增长将带动租金上涨，因此商业地产在未来十年蕴藏着巨大的机会。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然目前线下零售受电商冲击陷入低迷，但O2O（线上对线下）有望成为商业地产转型的关键：以万达为例，它已经成功联合腾讯、百度打造电商平台，能导入后者巨大的线量，随着未来数百家万达广场陆续开业，这批数量庞大的购物不仅是客户的线下入口，同时还能担任物流基地，实现8公里以内免费配送。因此，一旦线上线下完成衔接，万达便拥有足够的资本叫板阿里巴巴等电商巨头。
尽管目前购物面临供应过剩的威胁，但欧阳捷的团队调研发现，83.5%的购物均扎堆在一二线经济发达城市，数量庞大的三四线城市目前的商业业态仍以百货、步行街为主，购物存在巨大的供应缺口，这类城市能为开发商提供约10年的“跑马圈地”时间，待物业经过培养期后，房企还可以通过O2O等新技术提升经营效果，从而带来源源不断的租金收入。
由商业地产衍生出来的另一个巨大机会，是REITs（房地产信托基金），它的本质是把流动性较低的房地产物业，直接转化为资本市场上的证券资产，通过租金收入和房地产提供，让中小者也能参与房地产业的。中信证券的研究报告显示，截至2014年6月，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元，是美国的大开发商市值的六倍多。
陈聪表示，长期以来，我国的无风险利率相对较高，物业较快，造成租金长期相对偏低，商业地产的持有无利可图，因此开发商往往选择散售。但中长期来看，社会无风险利率有下行的可能，物业速度也会放缓，这会导致物业租金逐渐具有吸引力。未来随着我国REITs政策的放开，将吸引越来越多开发商持有商用物业，并逐渐变身为拥有一个物业组合的类金融企业+服务平台。
除了商业地产，数量庞大的存量住宅同样蕴藏着巨大的机会。以往，绝大多数者认为物业管理盈利空间有限，但物业管理却是掌握存量房源的好切入点，一旦能够通过物业管理建立起和小区住户的粘性，将产生巨大的附加值，包括小区住户的社交、购物、、医疗等各层面的需求，都可以通过这一平台获得。
在陈聪看来，国内物业服务公司彩生活在港上市后之所以受到追捧，是因为它让者看到“通过物业管理掌握房源，搭建中国存量房服务平台”的可能性，但彩生活在存量房市场的份额其实并不大，未来会有更多的开发商加入到存量房资源争夺战中，并探索出一条打开存量房业务大门的商业模式。
此外，从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011~2015年）》中可以看到，第六次人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，中国已步入老龄化社会。更值得关注的是，老年人口还在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。
老龄化社会的来临，一方面将导致国人养老负担加重，但另一方面，“银发经济”将催生出蓬勃的市场需求，例如养老地产。欧阳捷认为，目前我国大多数养老地产是以养老的名义卖房。事实上，中国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，未来养老地产的发展核心应该是围绕社区养老服务、住宅适龄化改造展开，由于我国老龄化人口规模庞大，更适合房企通过服务而非地产实现盈利。
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