[摘要] 前几年，山东县域级房地产开发程度，多数县城纷纷规划设立开发区，新区建设搞得如火如荼….但这样的开发节奏却远超过县城的实际需求，市场迅速饱和，供过于求矛盾很快凸显。
前几年，山东县域级房地产开发程度，多数县城纷纷规划设立开发区，新区建设搞得如火如荼….但这样的开发节奏却远超过县城的实际需求，市场迅速饱和，供过于求矛盾很快凸显。市场扩张过程中，许多县级市房价高过地级市，究其原因主要有以下两点：一是人多，山东是人口大省，89个县或县级市中人口过百万的有12个，在开发商眼中这类城市潜在大量的购房需求。二是部分县城经济发达、人口收入高，支撑了较高的房价水平。从长远来看，如何发挥县域经济、留住人才，是支撑其未来楼市需求、加快去化的重要保障。
山东单县—新盘扎堆开发区，置业和返乡置业支撑市场需求
单县经济水平不高，是传统农业及人口大县，外出务工经商人口多。单县是鲁西南一个小城，无铁路通过，因尧舜之师善卷（单父）而得名。在山东范围内属于“落后”县，人们多务农，缺乏支柱产业，外出务工人口多。近年来城中村改造、城区路网建设力度大，市容市貌“焕然一新”，有舜师步行街、银座、KFC等，常年外出的人回去经常找不见记忆中的路。
新盘扎堆开发区，开发量趋于饱和，但一枝独秀。2006年以来兴起”买楼”，房价自不足2000元/平方米一路上涨至3000元/平方米以上，价格堪比菏泽市区。随着县政府的东迁和县一中（省重点高中）新校、东大医院以及新建的几个商业综合体的启动，开发区成为热点，矗立着大大小小十几个高层、小高层楼盘，粗略计算建筑面积在350-400万平。从价格差异可以看出，非商业区、非楼盘销售压力大，县南环出现烂尾楼，但县政府和县一中周边价格坚挺。
置业和返乡置业支撑市场需求。县城当地人多有二套房子，或为儿女结婚置业，或改善需求。外来人口置业一部分为下属乡镇向县城迁移，多是为孩子有更好的条件和前途，就近周边买房。目前多为独生子女，乡镇师资力量差，生源逐年向县城集中。外来人口的另一部分为外出打工/生意人返乡置业，多为储备养老和婚房刚需。这部分人口的支付力较高，在务工/经商所在城市生活过之后，对居住商业配套、生活条件的要求提高，不愿意再回到乡下居住，回到县城安家也许是在他们承受力内的选择。总的来看，人口外流将为长期趋势，返乡置业将成为支撑市场需求的一大动力。
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