[摘要] 前几年，山东县域级房地产开发程度，多数县城纷纷规划设立开发区，新区建设搞得如火如荼….但这样的开发节奏却远超过县城的实际需求，市场迅速饱和，供过于求矛盾很快凸显。
山东宁津县—环鲁西北小城：人口外流，房价上涨动力不足
需求不足，同质竞争，房价不高。我们县城的房价在3500元/平米左右（多数楼盘定价都在3000-4000元），与收入水平相比，房价不太高。以一家三口为例，父母工作，孩子，父母两人每月共收入5000元，孩子没有收入。假设在县城购置一套90平米的普通住房，总房款约30万元，房价收入比为5-6。
中小盘为主，户型合理，房子不错。楼盘的开发商多以当地开发商为主，楼盘规模普遍不大。楼盘多位于城区周边，户型多以南北通透和纯南为主，目前新建楼房多为高层和小高层，前几年则以无电梯的多层为主。
购房一步到位，刚需改善差别不大。多数人购房目的是结婚成家，或从农村搬到县城居住，所以人们大多在购房时选择两居或三居，满足三代同堂的居住要求。先购居室，待经济条件宽裕后再购买改善性房子的不多。由于当地的楼盘无论从价格、地段，还是从户型、配套，均差别不大，加之当地人多偏向于就近购房，所以县城几乎没有刚需、改善、的区分。
销售周期长，以传统宣传方式为主。与大城市相比，这里的楼盘销售周期普遍较长，不少楼盘销售一年多，仍有库存没有出清。开发商往往选择传统的广告投放渠道，比如户外墙体广告、散发传单、也有在纸媒上刊登广告。
未来几年人口仍将净流出，房价上涨动力不足。未来几年青年人外出务工仍将成为主流，人口仍将保持净流出。人们普遍不太看好县城楼市，认为房价上涨动力不足，部分人已在德州或济南拥有房产。
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