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万科2014年年报:销售额达2151亿 坚定转型

房天下   2015-03-30 21:32

[摘要] 3月30日,万科公布2014年年度业绩。2014年万科实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

3月30日,万科公布2014年年度业绩。2014年万科实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于结算滞后于销售,2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,增幅略低,同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时,2014年底,万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升,增至1946.0亿元。

受益于积极销售和谨慎,2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%,为2006年以来水平。

2014年是万科成立30周年,也是万科转型元年。在业务上,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上,万科以合伙人机制为核心,推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划,为经营转型提供制度支持。

“未来十年,万科重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

根据同日公布的2014年度分红派息预案,万科拟进一步提高分红派息力度,每10股派送人民币现金股息(含税)5.0元(2013年度为4.1元)。以2014年末总股份数计算,万科现金股利达到约55.19亿元,占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

2014年,万科的整体税金支出达288亿元。

销售逆市增长,产业化一骑绝尘

2014年商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长,全年销售面积1806.4平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,并实现销售回款2090亿元。

在坚持中小户型普通商品住房定位的同时,绿色节能性能在万科的产品中也得到体现。2014年万科完成绿色三星项目面积205.3万平方米,绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米,较2013年均有增加。

2014年,万科联合中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构,采用了全产业链协同研发,完成了针对室内PM2.5污染的解决方案,以回应社会对空气质量的关注。据悉,这一室内除霾系统可在重度污染环境下,将室内PM2.5指标降低至风景区水平,今年将在万科项目中大范围推广。

过去一年中,质量精度更高、能耗更小的工业化技术在万科项目中也得到广泛应用,万科2014年新开工主流产品中,预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%。

已售未结规模创新高

由于结算滞后于销售,2014年万科结算面积为1,259.0万平方米,同比仅增长2.3%。受这一因素影响,2014年万科实现营业收入为1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比分别增长8.1%和4.2%。

但同样因为销售增长快于结算,万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底,万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1946.0亿元,较2013年末分别增长16.2%和19.9%。

白银时代,房企利润率普遍下降。相比2013年,万科的结算净利率也下降0.60个百分点,为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示,利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高,以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

2014年万科全面摊薄的净资产率为17.86%,虽然较2012-2013年的高点有所下降,但仍保持在较高水平。

“为推动战略转型,公司过去一年加大了各类创新业务的尝试,”谭华杰指出,“这些尝试增加了投入,虽然短期内难以体现在率上,但长期来看,将为公司发展提供更大空间。”

坚持理性拿地

2014年,万科累计新增加41个项目,按权益计算的占地面积约206万平方米,对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底,万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米,此外还参与了7个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

和2013年相比,2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示,之所以如此,是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调,但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市,2014年下半年,住宅(含)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%,但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”

尽管手持充裕资金,但面对土地和住宅市场的背离,万科仍然采取了理性的策略。

“进入白银时代,房价单边上涨的时代结束,市场波动加大,土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示,“以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”

资金充裕,加大回馈股东力度

2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为5.4%,为2006年以来水平。

从债务结构来看,2014年,境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着年内B转H的成功,万科实现了和国际资本市场更加全面、直接的对接,未来境外融资有望得到更加充分的体现。

“目前公司的资金状况处于多年来水平,“谭华杰表示,“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持,另一方面也使公司有能力更好的回馈股东。”

根据同日公布的分红派息预案,2014年万科拟每10股派送人民币5.0元(含税)现金股息。以2014年末总股份数计算,万科拟派发的现金股利将达到约55.19亿元,占2014年万科合并净利润的比例为35.05%,较去年提高5.18个百分点。

“三好住宅”+“城市配套服务商”

过去一年,转型成为万科提及频率的词汇。在此次年报中,万科披露了未来十年的业务版图构想:“三好住宅”+“城市配套服务商”。

“白银时代,住宅开发依然是巨大而且可持续的产业,未来十年住宅仍是万科的业务。” 郁亮表示,“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念,不断更新行业和消费者对居住体验的定义和标准,捍卫和扩大我们在居住品牌上的。”

另一方面,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式、新型商用、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

“我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮说。

一系列变化已经发生。从前海企业公馆、深圳留仙洞,到松花湖滑雪场,到正在筹备中的物流地产、家装业务,以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”……一个个看似独立的项目背后,万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。

启动事业合伙人变革

与经营转型同时进行的,是万科的事业合伙人制度变革。

2014年5月,万科推出事业合伙人持股计划,首批事业合伙人将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益,委托给深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(“盈安合伙”)的普通合伙人进行管理。自5月28日以来,盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股票。截至2015年1月27日,集合计划共持有万科A股股份4.94亿股,占总股本的4.48%。

另一项变革——项目跟投机制也于2014年4月正式启动。在该制度下,项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起项目,其他员工则可选择自愿参与。项目的经营成果直接和员工的挂钩

郁亮看来,与股东共同承担风险,是事业合伙人与职业经理人的区别所在。当同时存在共创、共享和共担机制的时候,管理团队的利益将与股东高度一致。

“从跟投的实施情况来看,员工认购踊跃。截止2015年3月25日,万科共有4837人参与跟投,占全公司地产编制人员的68%。”谭华杰透露,“从跟投实施情况来看,员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用,对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”

万科认为,任何来自外部的监督约束,哪怕再严密,也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。也正是这些积极的信号,给予了管理层应对白银时代挑战的信心。“无论从现有业务的效率、效益提升角度来看,还是从新业务的创新、创业来看,万科的事业合伙人制度都将成为重要的基础和保障。”郁亮说。

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