[摘要] 尽管外界对于万达集团的房地产产品“稳赚1号”争议不断，但显然这并没有减少者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1内全部。
“稳赚1号”真的稳赚？
从上述的分类来看，万达的“稳赚1号”更倾向于理财型房地产。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的的卖点外，该产品还设计了相应的退出机制，和增强流动性的方式……
根据公开的资料，“稳赚1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权根据筹集情况调整基础资产。
“稳赚1号”在基础资产全部投入营运之前，由发起人以资产管理方式进行资金运作，并将产生的作为对人的，在全部投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保障盈利。
根据产品说明书，“稳赚1号”的预期合计年化率为12%起，包括两部分：一部分是租金，预期年化率6%，在每年派发日(7月15日)发放;另一部分为物业，预期年化6%，将在退出时一次性发放。
写到这里，一切看起来都没有什么问题，可是“稳赚1号”真的稳赚么?“风险与并不对等”是多位业内人士对该产品的解读。
笔者从项目方获悉，6%的租金是根据万达以往业绩和整个行业的平均水平综合测算的。公开数据显示，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%。其中，2014年，平均每个万达广场年租金收入为1亿多元。
而对于物业，“稳赚1号”也设计了三种退出方案，通过REITs或其它方式上市、向第三方转让相应权益或自由租赁物业、万达集团于第7个派发日之前回购。
对于“稳赚1号”是不是类REITs的争议还太早，毕竟还要几年以后才有可能通过REITs退出，而且这只是三种退出机制的之一。如果终是万达自己回购了，那么万达发售这个产品更像是一个远期交易，而且借款利率还不算高。
某美国房地产平台的产品总监认为，人购买“稳赚1号”享受物业，算是变相股东，可以归属到股权的范畴。另外和本金均在后发放，而不是每一期返还则是的风险，也是股权的特征之一。
“但这个项目注明并不保本付息，这意味着大众作为LP (有限合伙人)冒着亏掉本金的风险，有可能有6%的利息。同样的产品如果在美国，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的债权产品年化率也在8%左右。”他表示。
关于REITs的退出方式是否可行，国内的政策究竟为何，都是横在“稳赚1号”面前的关卡。此外，未来房地产行业波动所带来的风险将如何应对?假设房价出现大幅度下跌，谁将承受这个损失?该产品说明书里也并未提及。
“稳赚1号”究竟是否稳赚，还有待考量。
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