[摘要] 深圳客潮来潮退 莞楼市热度骤降 然而进入7月，受股市下跌影响，深圳客撤离东莞，楼市成交迅速下滑，部分主打深圳客市场的楼盘成交量下降过半，来访量下降五至七成。
原因：临深成交量成为楼市温度表
从楼市变化来看，临深成交量影响着东莞楼市温度变化，深圳客来了，东莞楼市成交量快速上升，深圳客走了，楼市成交量出现明显下滑。
从上半年住宅成交排行前十的项目看，刚需发力显著以及深圳客外溢势头强劲。业内人士认为，上半年楼市政策宽松，刚需、改善需求入市，及别墅成交上升促使上半年楼市量价齐升。
东莞中原地产市场研究部介绍，持续宽松政策的刺激是推动上半年楼市成交火爆的重要原因，去年限购政策的逐渐放开后，继2014年11月22日央行启动近两年次降息，2015年央行接连降息降准，加上二套房首付比例降至四成、公积金房贷新政等多项政策利好叠加，促使购房者入市门槛和购房成本大幅降低，长期受压抑的改善需求大幅释放。
不过，进入7月，上半年火热楼市出现变化，随着深圳客撤离，临深成交量下滑，整体楼市成交量也出现下降。瑞峰置业市场研究部表示，楼市在持续了近一个季度的“成交”后，开始进入新一轮的蓄客阶段，楼市交投氛围恢复平淡，成交下滑在所难免；同时，深圳客因股市资金被套，需求减少，临深楼市成交降温，也造成东莞整体楼市成交量的下滑。
对策：适度促销吸引购房者
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周在东莞普通住宅成交排行前50名中，有近九成的项目价格环比升降幅度小于4%，表明目前大部分开发商坚持“稳价跑量”的营销策略不变，但股市负面影响开始传导到楼市，或明显冲击楼市后市成交，尤其是型物业受股市影响。
该研究部建议，短期内开发商应紧抓手头客源，或通过适度促销积极引导购房者入市，避免后市因客源减少致使市场竞争剧烈从而陷入“出货难”的困局。瑞峰置业市场研究部也表示，对于下半年房地产市场，由于股市大幅波动的不确定性，给楼市也带来不确定性，市场预期或从乐观转向观望，因此建议房企有货尽快走货，以防整体金融形势发生转变带来不利影响。
后市预期 产品：改善需求房型受热捧
自去年第四季度开始，改善需求得到释放，改善需求产品也成为的户型之一。据东莞中原地产市场研究部统计，上半年东莞改善需求大幅释放，其中首改需求释放为猛烈。
而据东莞中原地产市场研究部介绍，目前受改善型置业者欢迎的主要是110~140平方米之间的三房产品，这类产品无论从实用功能、面积分割，还是价格等方面，都改善置业群体的置业条件，该研究部认为，首改产品将逐渐成为市场新宠，但目前库存已告紧，因此预计下半年开发商会尽快推相关产品入市，填补供应缺口，抢占市场份额。
价格：预计三季度价格小幅上升
在价格方面，从个盘来看，不少楼盘定价仍然保持平稳，并没有出现明显上涨。业内人士预测，下半年东莞住宅价格将呈现“三季度小幅上升，四季度平缓”的走势。
东莞中原地产市场研究部分析，第三季度盘价格或小幅上调，入市别墅新盘多，也将拉升全市住宅均价。一方面，由于楼市快速升温，不少楼盘在二季度实现热销，随着资金回笼逐渐到位，这些楼盘的可能性有所增大。
而部分供应告紧的区域如凤岗等，区域内盘应势现象也将明显。另一方面，第三季度别墅新品供应放量较大，别墅交易量上升也将拉升住宅均价。
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