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Uber模式影响整个行业:房地产开发拿地模式正被重构

房地产观察家  2015-08-18 17:28

[摘要] 和之前不同的是，我们曾经熟悉的拿地环境已经悄然出现了巨变。它们变得如此之快，多数行业人士甚至还没有觉察到。

下面我们来看看这样的变化到底出现在哪里？

一、多数城市土地市场从供不应求到供过于求

土地财政模式造就了前15年中国房地产市场的繁荣。周其仁教授在其的论地根与银根的关系文章中，已清晰的将土地与银行所形成的“面与水”的关系总结成了前十年经济增长的推动力。

然而，出来混迟早是要还的。

粗放的发展时代过去了，地方政府前期卖掉了太多的地，造成了库存积压，资本消耗。土地市场从卖方变成了买方市场，地方政府对待开发商的态度也异常热情。

然而面对处处是土地、多数是陷阱的市场环境，每一个开发商在择地环节上都需要慎之又慎。选择进入城市、选择合适地段、确定产品模式，是其中的关键问题。

有过深入拿地经验的同仁都知道，没有拿错的地，只有做错的拿地策略。拿地战略的本质是个量体裁衣的过程。

因此，这样环境下，地产商在选择项目的时候，需要广泛搜集信息，寻找到合适的土地资源进行定向匹配。而且更加重要的是，不是每一块我们中意的地都能以预估的价格拿到，一旦招拍挂条件超出预先设定，不得不再进行重新选择。

对于多数开发商来说，一块土地成功摘到的背后，是几十块上百块土地的调研、谈判和选择的过程。那些地产部负责拿地的同仁，往往需要谈过多少人、喝过多少顿酒才能获得靠谱合规的土地信息，背后考验的是强大的地缘人脉。

因而，在这种情况下，如果不能纵向打开拿地的地域限制，那么摘地的成本会极高，周期也会很长。在这样的环境下，信息的对称性和交易的便捷程度就显得尤为重要。

二、玩家变了，高度职业化的品牌玩家需要更透明的市场环境

白银时代，随着行业整体利润率的下滑，中国几万家房企中，大量中小型、非专业的房企将逐步被市场淘汰。品牌房地产企业将占据绝大部分的市场份额。

当市场变成专业玩家为主导的时候，进入白银时代的房地产业，这种地缘属性正在逐步被打破。

一夜之间，我们忽然发现，大量城市的用地信息会汇总到前100名的上市房企的部的手上。他们是中国的土地买家。

而这些的专业玩家们，将拿地变成了企业集团重要的战略部门。他们从每个城市搜集汇总信息、处理交易、进行测算、参与拍卖，工作流程很清晰且高效。但在这项工作中，难的环节和不确定因素集中在土地信息的准确性和全面性。

问题的关键在于负责拿地决策的部门可能不属于一个城市，而是分管了多少城市。地方城市的土地信息不对称，已经成为品牌开发商介入城市的新的困惑。

由于信息不透明，错失了一块好地，或者等到土地挂牌时才发现商业机会，导致后续补课跟进，这样的事情屡见不鲜。

有时候会出现的问题是，某个城市每次挂牌的地块出来，都有若干房企举牌的身影。这并不是他们有多大的胃，而是因为每次得知挂牌的消息都已获得较晚，只能匆匆测算完后，随即跟着举牌，希望能有幸获得土地。

土地市场上严重的信息不对称构成了行业发展的掣肘。

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