[摘要] 随着北京整体楼市上行，门头沟市场也水涨船高：区域新盘持续化趋势，新盘成交均价直奔4万元/平方米。作为一个六环外的郊区，门头沟为何会有如此底气？记者对此进行了探访。
数据显示，今年门头沟住宅均价高达33357元/平方米。十年时间，门头沟成了在售新盘单价普遍突破3万元的六环外区域。
随着北京整体楼市上行，门头沟市场也水涨船高：区域新盘持续化趋势，新盘成交均价直奔4万元/平方米。作为一个六环外的郊区，门头沟为何会有如此底气？记者对此进行了探访。
现状
六环外在售新盘均价破3万元/平米
9月，北京新盘均价创下年内新高，虽然交易量连续下跌，房价则出现了两连涨，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年9月北京全市新建商品住宅成交均价为29364元/平米，环比今年8月份的房价涨幅达9%，成为今年以来房价的点。
在北京众多郊区县中，门头沟的表现尤为突出。根据亚豪机构数据显示，今年门头沟住宅均价高达33357元/平方米，房价涨幅在郊区县中仅次于大兴。十年时间，门头沟成为了在售新盘单价普遍突破3万元的六环外区域。
如果说去年是门头沟集中供应，多种产品百花齐放的一年。那么今年的门头沟，则是房价领涨的一年。根据中原地产数据显示，2006年门头沟区域成交均价3913元/平方米，2015年门头沟区域成交均价32017元/平方米，十年间房价每平方米涨了近8.2倍。
记者了解到，时下的门头沟，单价3万以下项目已经罕见踪影。目前区域里在售的西山艺境售价已经突破了4万元/平方米。
“门头沟经过近两年众多品牌开发商的经营和炒作，未来的价格只会更高。”门头沟目前在售一项目营销负责人表示。
预期
土地热新盘售价或达5万元/平米
门头沟市场的上行，实际从土地出让就能看出端倪。
近，门头沟两地块出让，现场吸引了包括首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家房企及联合体现场争夺。该地块终以20.3亿元的总价被电建金地联合体所取得，虽然价格并未触及价格上限，但扣除自身配建的公租房部分之外该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。
亚豪机构市场总监郭毅表示，从地块周边在售项目情况来看，23700元/平米左右的价格较为“合理”。该宗出让地块中住宅部分的折合楼面价为23700元/平方米，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间。
记者经过了解发现，与其他郊区县楼市相比，门头沟并未经历由刚需向的转变过程。
“逐步退出煤炭产业对门头沟楼市造成深刻影响。早在2011年之前，门头沟房价很低，但伴随着产业结构和城市功能定位调整，门头沟的土地供应和房价出现了显著增长。”一长期耕耘门头沟的房企相关负责人介绍。
数据显示，在2011年之前，门头沟每年土地供应量基本在一两块，成交住宅地块平均楼面地价不到2000元/平方米。而到2013年，门头沟供地8宗，成交住宅地块平均楼面地价直线升至万元每平方米，三年时间土地价格翻了三倍。
去年以来，门头沟土地市场的热度继续延续。2014年，门头沟区域年内共出让了8宗地块，建筑面积153万平方米，平均溢价率35.82%，成交总价234.8亿元。其中住宅地块成交5宗，创历史新高。
土地溢价的不断增长，也催生了区域里中项目的集中出现。目前门头沟永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。而西山艺境的别墅产品均价已超45000元/平方米。
原因
土地、新盘供应稀缺
门头沟之所以形成如此格局，与京西近年来的供应关系密不可分。海淀、丰台等京西区域的供应乏力，给门头沟带来更多市场需求。
记者查阅资料发现，今年成交的26宗住宅性质用地中，京西只有丰台出让5宗、房山出让2宗，海淀1宗，门头沟1宗。供地的不足不仅直接造成商品房供给匮乏，还因地价的走高拉升了未来的房价预期。当前，北京西三环、西四环本就已经顶豪扎堆，丰台今年出让的几宗宅地的实际楼面价也在3万-6万元/平方米之间，根据房价至少是地价2倍的常规，可以预见未来京西住宅的化仍将继续。“在这样的市场背景下，在金融街工作，以及京西部队大院的购房客群，只能去门头沟购房，而这类客群追求品质住宅的需求导向，是门头沟直接形成中市场的诱因。”
记者了解到，在目前京西，海淀的万柳、丰台的西局，俨然成为住宅板块的新热点，部分项目均价直奔10万+。而在石景山，目前则以商业项目供应为主，住宅项目也极为稀缺。这也意味着西部客群被进一步挤压至门头沟。
西山艺境、V7西园等项目销售人员也表示，目前门头沟项目的主体客群主要来自海淀、石景山，还有一定量的客群来自昌平。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
