[摘要] 随着2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划公示结束，南山辖区列入计划的城市更新项目将达到68个，计划批准用地面积达361万平方米，其中更新单元规划已通过审批的项目总用地面积约164万平方米，批准总建筑面积约938万平方米，土地供应面积合计约94万平方米。
据来自南山区的消息，市规土委第二直属管理局拟开展南山区已批城市更新项目社会发展影响评估研究。
随着2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划公示结束，南山辖区列入计划的城市更新项目将达到68个，计划批准用地面积达361万平方米，其中更新单元规划已通过审批的项目总用地面积约164万平方米，批准总建筑面积约938万平方米，土地供应面积合计约94万平方米。
南山区范围及周边将建设的多个重点增量（前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地、后海总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地等），是全市产业发展的重要布局的区域，是深圳未来的重要增长极，将产生巨大的建筑增量，大量城市更新项目及未来可进行更新的用地能否与之共同建设、协调发展，可能对南山区的社会发展产生巨大的影响。
【2015年深圳旧改涉及49个小区 关内旧改房价全都破5万】
深圳城市更新项目一直是市民关注的重点，而深圳今年公布的城市更新计划已经涉及76个项目，而有49个项目更新方向都含居住。
持续推进的旧改，为深圳社会经济发展提供了宝贵的后续土地供给，缓解了用地紧张状况。由于新入市的旧改项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”，建成利润率更高的住宅。
业内人士透露，目前南山、福田、罗湖等区域的新入市旧改项目，均价都已升至5万元/平方米以上，一定程度上结构性地拉高了房地产均价。
通过旧改向“内”要地
作为面积小的一线城市，深圳的国土面积只有1995平方公里，仅相当于一个普通县的土地规模。30多年的高速发展，已经让这座城市的土地“家底”消耗殆尽。深圳市规土委数据显示，深圳开发面积已经逼近900平方公里，除掉不可开发的974平方公里的生态控制线，还可以用来开发的面积仅有100多平方公里。到2020年，深圳可供新增建设用地甚至只有8平方公里了。土地紧缺，已经让深圳的发展捉襟见肘。
在尝试了填海造地后，深圳寄望于通过旧改向“内”要地。深圳市规土委副主任薛峰称，去年深圳房地产住宅用地90%以上来自旧改，未来旧改供应的房地产占比将会更高。
旧改脚步的加快从近市规土委的动作中也可见端倪。近日，市规土委陆续公示了已获批的第三批城市更新单元和第四批城市更新计划，又有14个旧改单元名列其中。截至目前，深圳已确权、在建、拟建及意向开发的旧改项目共有280个。
旧改项目有化趋势
供需矛盾是深圳房价高涨的主要症结，旧改的本意是通过增加住宅土地供应，缓解供需矛盾，从而达到抑制房价过快上涨的目的。但从南山、福田、罗湖等城区的新入市旧改项目来看，均价都已经在5万元/平方米以上，有豪宅化倾向，这在一定程度上结构性地抬升了房价。
“地段好，价格自然会高一些。”美联物业研究经理何倩茹告诉记者，目前入市的旧改项目普遍都在福田、南山和罗湖等区域，基础设施和商业配套都比较完善，均价自然不会低。
此外，不断攀升的拿地成本和时间成本，也让开发商倾向于建造利润率更丰厚的项目。“随着深圳房价的上涨，原住民换房成本提高，向开发商开价也会更高。另外，由于‘钉子户’的存在，也增加了开发商的时间成本。”何倩茹表示，开发商为了将成本转嫁给购房者，同时追求更高的利润，倾向于建造大户型的豪宅项目。
如果旧改全面铺开到龙华、盐田和龙岗等地区，新房定价会不会低一点？何倩茹的回复是“不一定”。“现在龙华、龙岗的房价都涨起来了，旧改入市的项目恐怕也不
加快保障性住房建设
旧改进度加快，意味着更多的“城中村”将被拆除，住在城中村的“新深圳人”该往哪儿搬？
“小区房那么贵，这里一个月才500元，如果拆了还真不知道住哪里了。”小得知桂庙新村确定为新一批的更新单元后，显得有些焦虑。他去年从深大毕业后就一直住在的桂庙新村，为了图，4个人挤在一间30平方米的小房间里。据深圳房地产研究主任锋介绍，类似的人在深圳有很多，大约将近7成人口居住在“城中村”。以深圳的“城中村”之一白石洲为例，0.6平方公里的土地面积上居住着约15万人。
此外，“城中村”的减少将进一步加剧住房的供需矛盾，房租也会随之水涨船高，“新深圳人”的居住成本无疑又得增加。
为了缓解这种困境，深圳需进一步加快保障房建设进度。近日，市领导在调研沙河五村城市更新项目进展时明确表示，必须重视保障房的建设，深圳目前的基础设施，远没有跟上过快的人口聚集，所以要加快安居房建设来平衡房价。
另据锋透露，近年来我市保障性安居工程力度确实在不断加大。2011—2015年，全市实物分配的保障性住房就已快速惠及9.8万个家庭，同时在对约1.5万户低收入家庭应保尽保发放货币补贴的基础上，全面扩大人才补贴力度，新增人才补贴达25万户，是“十一五”期间的25倍。
【深圳受关注项目在福田、南山 项目在坪山】
《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》共有14个城市更新单元列入计划内。如果这14个项目成功通过公示，加上今年前三批已经通过公式的62个更新单元，深圳今年公布的城市更新计划已经涉及76个项目，而有49个项目更新方向都含居住。
或更新出10个壹城 龙岗占近1/3
76个项目，合计拟拆除重建用地面积达到了492平方米。目前深圳在售的城市更新项目是鸿荣源·壹城，占地50万平方米，建面320万平米。照此计算，今年公布的城市更新面积已接近10个壹城大。
据统计数据显示，在今年公示的城市更新项目当中，多的是宝安，一共有20个。但更新面积多的是龙岗，一共1626678平米，这也几乎占到了整体更新面积的三分之一。
据了解，自2012年以来，深圳存量用地供应超过新增用地，已经进入以存量用地为主的发展新阶段。据深圳市规划国土委方面介绍，2012年和2013年两年，深圳通过城市更新累计供应土地405公顷，城市更新已成为土地供应的主渠道，为改善城市环境、解决公共配套设施建设发挥了积极作用。
金地工业区城市更新单元
此前备受关注的金地工业区城市更新单元列入了《计划》草案中。据了解，该更新单元位于福田区沙头街道，申报主体为深圳市金地新沙房地产开发有限公司，拟拆除重建用地面积为118972平方米。据深圳市规划国土委相关工作人员介绍，该更新单元拟更新方向为商业、居住等功能，拆除重建用地范围内应落实规模不小于54班用地一处、面积不小于8589平方米公园绿地。
桂庙新村城市更新单元
《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》已经被市政府批准，而这一批计划改造的项目中包括深大人的共同回忆之地——桂庙。在市政府已经通过的规划中，几乎整个桂庙将被拆除改造！从 《计划》公示上看，桂庙的更新的方向主要仍为居住功能。拆除重建快则半年，慢则一年以上。而之前蛇口信息报的一次采访中，桂庙新村经济发展部总经理叶建辉提到：“边上有一块地，4000多平方米，要划给深圳大学使用。”
的城市更新项目——坪山正山甲
在本次公布的第四批城市更新计划草案当中，坪山正山甲将拟拆除重建用地面积453215平方米，是今年更新计划当中的一个项目。更新方向含居住和商业等，申报主体为深圳市财富城有限公司。
（本文资料来源：深圳商报、深圳百事通）
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